來源：   2020年12月21日 07:16
近日，記者對北京地區二手房市場進行了實地走訪。
臨近年底，北京二手房交投活躍，成交量大幅攀升。以德勝、月壇片區為主的小戶型學區房緊俏，500萬元至800萬元區間的一居室遭搶購。
「目前，北京知名學區房價格已經攀升至2017年初的高點。」中原地產首席分析張大偉對中國證券報記者表示，「受疫情影響，海外留學被限制，學區房需求有所增加，助推價格走高。」
成交量攀升
「從11月份開始，北京二手房成交量明顯放大。」走訪過程中，多個二手房銷售人員對中國證券報記者表示，「北京二手房已經有很多年沒有『金九銀十』的現象了。但是，由於『金九銀十』期間出現看房小高潮，每個經紀人都有大量的新增蓄客。這些客戶觀望一段時間後，會逐步轉入成交階段。」
位於豐臺區蒲黃榆片區附近某二手房中介門店經理王歡(化名)對中國證券報記者表示：「11月份整個店面一共成交了15套房子，而10月份只有7套。11月份每個經紀人都有成交，12月份成交也一直處於高位。」王歡指出，「目前，二手房市場房源整體比較充足，很多看房者希望在春節前把房子訂下來，於是加快了看房節奏。同時，很多出於換房或變現目的的賣房業主，也希望在春節先把房子賣出去，這和傳統觀念有關係。」
「近年來，北京春節前後都會有二手房的成交小高峰出現。一般是11月份開始，一直會持續到第二年的2、3月份。目前，二手房價格沒有出現明顯的變動，後期是否跟漲，要看12月份和1月份整體的成交量。成交量持續放大，便宜的房源出清，剩下談價空間小的房源，價格自然就漲上去了。」走訪過程中，多位二手房中介人員對中國證券報記者表示。
隨著成交量放大，很多換房客戶賣房熱情高漲。
「通常來說，非學區房成交速度不如學區房。對於換房業主來說，趁著市場好的時候把房子儘早賣出去，是有利於抓住學區房換房時機的。如果市場不好，雖然要換的學區房價格可能處於低位，但是如果自己的房子遲遲賣不出去，在搶購學區房時就不具備周期優勢。相反，如果市場好，就能迅速出手，儘快訂房。」有換房客戶李梅(化名)對中國證券報記者表示。
「我們目前已經把房子掛出去了，中介找到幾個意向客戶，價格基本已經談妥，主要對比購房者的付款周期以及給我們的騰房周期，這幾天房子應該就會出手。出手後，我們打算先繼續在這套房子裡住半年左右的時間，然後利用這段時間趕緊看學區房。一旦學區房買好，就搬走。」李梅指出。
學區房回暖
臨近年底，像李梅這種換房心態和換房節奏的人不在少數。由於換房存在周期，入學的資格認定時間基本集中在每年的5月份。為了趕在學籍信息採集前在學區房實現落戶，目前學區房看房人數已經升至高位。
「如果想在來年入學西城、海澱的學區，5月份之前需要辦好這兩個區域的學區房房產證。目前，北京市優質教育資源還是主要集中在西城區、海澱區。因此，即便這些地區已經實行『多校劃片、六年一學位』等措施，但是沒有學區房就不能在這些地區上學的本質沒有變。因此，北京家長趁著年底換房、訂到合適的學區房現象依然比較普遍。」位於西城區金融街片區某專職學區房銷售的中介人員對中國證券報記者表示。
中國證券報記者走訪發現，目前，以德勝、月壇為代表的西城學區房小戶型開始走俏，價格也出現了一定程度的抬升。
「西城區7月底正式實行多校區劃片以來，很多業主為了防止政策變化帶來的價格波動，出現了捂盤和惜售的現象。特別是小戶型的學區房，基本沒有掛牌房源。而最近一段時間，德勝、月壇片區的小戶型房源又逐步開始掛牌，且由於成交量走高，價格不光回到了新政前，還出現了小幅走高。」位於德勝片區某二手房銷售人員王明(化名)對中國證券報記者表示，「500萬元至800萬元這一價位的開間、一居室最為搶手。雖然政策變了，有學區房不一定能上這個片區，但沒有這個片區的學區房肯定上不了。所以從實際成交看，好的學區二手房成交熱度並沒有改變。臨近年末，學區房業主變現意願較強，疊加購房客戶換房熱情高漲，使得學區房再次升溫。」
價格敏感性降低
國家統計局近日發布的70城房價數據顯示，11月份，北京新房市場環比下降0.1%，二手房市場環比上漲0.5%。
中國證券報記者了解到，二手房價格相比新房堅挺的原因，主要和北京地區以限競房為主的新房市場降價促銷、相關開發商加速出清庫存有關。中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京地區限競房合計入市100個項目，總體供應限競房住宅91060套。截至12月12日，合計成交52746套，網籤率58%。
另據貝殼找房數據，截至12月13日，北京新房市場今年以來總成交量累計同比增長1.8%。按照歷年經驗，年底最後兩周市場成交將有所放量，全年成交量增速有望達到2%的水平。
在新房降價促銷、房住不炒的氛圍下，北京二手房市場價格敏感性正逐步降低。北京鏈家研究院院長高原對中國證券報記者表示，無論是從業者還是消費者，都應認識到，「房住不炒」已成為客觀現實，未來一段時期內，房市價格出現大幅波動可能性不大。潛在的價格波動已不再是消費者入市時機選擇的核心因素。在房價相對穩定的前提下，置業選擇應回歸居住屬性、回歸住宅產品本身。
具體到北京市場，高原認為，對於剛需型客戶，今年底及明年是較好的入市時機。主要原因是，近三年來，北京市限競房、自住型商品房、共有產權房土地出讓較為密集，這些土地會在這些時間段中集中入市。開發商早已提前認識到市場競爭壓力，在產品品質上下了不少功夫；同時，比選範圍大、潛在選擇多，也使得剛需消費者能夠更容易找到理想的新家。