過去幾年,蘇州大部分人買房太過關注配套,對學區、商業、交通的重視,甚至大過房子本身。
其中學區房被捧上了神壇,眾所周知,蘇州除了園區的房子,最吃香、最抗跌的就是學區房。
行至年尾,蘇州二手房市場遭遇「冷靜期」,參考價已經連續3個月下降,那麼處在「頂端」的學區房市場有沒有不一樣?
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今天我們盤點了蘇州6大區10個頂級中學的學區房,驚訝發現,其中超一半小區的掛牌均價在跌!最高降幅竟達20.01%!
蘇州學區房不香了?一起來看一下,蘇州哪些頂級學區房在降價!(數據來源於諸葛找房,僅供參考)
—— 園區學區房 ——
蘇州各區的頂級學校學區房,基本等同於各區的房價天花板,如果是園區+頂級學區雙重加成,吸引力暴漲,購房成本也同步暴增。
星字頭學校自是不用說,是園區公認的「教育質量好」。
此前在盤點園區學區鄙視鏈時,不少粉絲表示景城中學和金雞湖中學不該被忽視,這次就選擇了星海、星灣、景城、金雞湖四所中學分析。
星海實驗中學學區內共有24家商品房小區,除去晉園別墅無數據顯示,一共23家小區。
其中12家小區環比上月掛牌均價降低,降幅最大的是師惠花苑,達8.61%。
對於星灣中學來說,只有小幅波動。像這類一線學區房到達一定的價格之後,不大漲也沒大跌,整個價格還算平穩。
按漲跌比率來看,24家小區中14家在跌,10家在漲,同樣是超一半在跌。
除了兩所星字頭中學,我們再來看買房人關心的景城中學和金雞湖學校。
大片綠可以看出,景城中學的學區房12月掛牌環比下降的較多,13家小區中8家降5家漲;金雞湖中學的25家小區中11家降、14家漲。
小區多數掛牌數據波動較大,但漲降數量基本持平。
這也是因為園區兩所星字頭學校購房壓力大,不少買房人轉戰第二梯隊,將視野看向景城中學和金雞湖學校。
相近的教育質量,選擇更多。部分房東抬高價想出手,看行情不好又會降價,價格十分迷惑人。
不過部分急於出手的房東,例如紫荊苑、明湖花園等,降幅較大,想要入手這兩所學校學區房的買房人可趁年底撿漏。
—— 新區學區房 ——
學區房是剛需嗎?不,教育才是剛需。很多家長可以捨棄大面積、地鐵口、優質環境,只為孩子能上好學校。
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新區獅山能夠異軍突起,也是因為在好學區上搭配了商業+地鐵等配套,在保證優質學區的前提下,提供更好的居住條件。
新區默認的頂級學區房基本就是新區實驗中學,其中金山路校區口碑最好。
不過看新區實驗中學金山路校區學區房的12月掛牌均價,也是沒抗住年底的降價潮!
27個項目中,降價的高達18個,佔了2/3!不乏一些降幅在3.81%、4.29%、4.32%、5.48%的項目!
從另一個方面考慮,獅山近期新盤扎堆入市,新房有倒掛優勢,即使這些小區降價後,依然是4萬+/㎡佔了大頭,很難吸引買房人入手。
—— 姑蘇學區房 ——
振華中學和立達中學的施教區包含大量民房,稍微新一些的二手房分別有10餘個,漲跌各佔一半。
振華中學掛牌價在3.3萬/㎡-5.1萬/㎡。其中漲幅最多的為潤發公寓和南林苑,漲幅為15%,掛牌均價分別為45354元/㎡和51700元/㎡;跌的最多的是網師花苑,跌了約8.93%。
漲跌幅這麼大主要還是房齡都在20年左右,掛牌量極少。樣本數據越少,任何一個數據的影響都會很大。
立達中學學區房掛牌價在3萬-4.1萬/㎡,房價相當穩定,漲跌幅度都不是很大。
—— 吳中學區房 ——
木瀆實驗中學的學區房掛牌價在2萬-3.9萬/㎡。
我們統計了26個小區,漲得佔4成,跌的佔6成。大部分學區房漲幅不超過2%,跌的幅度在2%左右。
跌的最厲害的中鐵諾德國禮,漲得最厲害的是山雨墅,這兩個項目都是別墅,漲跌絕不是因為學區的影響。
—— 相城學區房 ——
相城實驗中學學區房掛牌價在1.8萬-4.8萬/㎡,漲跌各佔50%左右,而且幅度都不是很大。尤其是跌的幅度,普遍在2%以內。
漲得最多的是嘉元花園,漲幅約15%,小區掛牌量比較大,房齡有15年,均價不高。
——吳江學區房 ——
吳江實驗初級中學學區房掛牌價在1.4萬-3.2萬/㎡,漲跌幅度還是比較大的。
漲幅最高的是濱河名墅,漲幅高達7.61%,但在售多為170㎡以上的大戶型;跌的最多的是名城花園,在售多為140㎡以上的大戶型。無論漲跌,交易難度都不低。
內容來源:直擊蘇州樓市