前幾天，北京西城區教委發布的《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，引起軒然大波：
自今年7月31日後，西城區購房並取得房產證的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
說白了，過去買了某重點小學對應的小區，孩子鐵定能上重點，俗稱「鐵片」。
今後買了這種「鐵片」學區房，也不一定板上釘釘能進重點，最後還是要在同學區裡多個學校隨機派位。
不過大原則仍然是堅持政府統籌，統一入學管理、免試就近。
這個政策出臺後，隨即引發眾人YY，好多媒體都跟風報導。
有的寫3年前北京一位家長花1200萬買下豐匯園一套39㎡地下室，單價超30萬，只為上旁邊的宏廟小學。
有的說很多持有學區房房產的業主第一時間跑出來掛房出售，放盤量顯著增加，掛牌價也比最近成交價低了幾十萬不止。
可據最了解北京市場的地產自媒體人張大偉講，豐匯園根本就沒有地下室；單價30萬的學區房，基本都是平房。
而且，這一政策開始執行是在7月31日以後，還有3個月窗口期。按正常二手房交易程序，時間非常寬裕。
目前西城的二手學區房，反而進入成交高峰期。很多孩子家長為了趕上最後一班車，都紛紛趕在政策實施前入場。
需求集中釋放，反而推高成交價。據張大偉介紹，他關注的幾套西城二手學區房，4月時單價還是14萬多，現在已經15萬多了。
好多人以為，西城這個新政策具有劃時代意義——從小學起就多校劃片隨機派位，意味著今後「鐵片」學區房將會大跌。
不過，據張大偉介紹，北京其他區的多校劃片早就開始實施了，西城區反而是最後一個。
像朝陽區是2017年開始的，東城區是2018年開始的，海澱區是2019年開始的。只不過好多人沒關注罷了。
而且，政策只說多校劃片，具體如何實施？是搖號還是順序派位？沒說。
但大原則依然是「就近原則下的多校」，也就是說，理論上你家門口100米就是一個重點小學，大概率是不會派位去1公裡外的大頭校的。
另外，還要看到時候每年的具體細節。其實只有個別小學存在這個問題，畢竟只有育翔、實驗二等少數幾個學校學位緊張，其他的其實不緊張。
但不管怎樣派位，先決條件都是必須要在片區內有套房。買了好學區的不一定能上得了，可是不買是一定沒有機會上。
再看看北京其他幾個意見執行多校劃片的區，像海澱、東城，最近兩年學區房價格並沒有明顯變化。
因此，張大偉認為，短期內會明顯衝高，透支未來幾個月甚至一兩年的空間。但從長遠看，影響不大，還是「物以稀為貴」。
好多人關心，天津未來會不會跟進？
目前，天津執行的其實也是學片制。只不過是小學入學仍然執行就近劃片，初中入學則是隨機派位。
而且從今年起，天津的私立初中也要開始執行「公民同招，超額搖號」政策了。
按理說，上優質小學是為了考進優質初中。現在無論是公立還是私立，初中都不用考了，只能搖號。
這樣的話，重點小學的價值應該降低才對，學區房的價格也應該持續走低才對。
可是看一看最近兩年天津樓市裡二手學區房的價格走勢，恐怕並不是這樣。
尤其是和平的學區房，仍然十分搶手。因為和平的教育資源最強，不僅好小學多，對應的優質初中也多，搖上好的公立中學的機率更大。
還是那句話，有了學區房可能搖不中好學校，但是沒有學區房連搖號的資格都沒有。
國家出臺一系列政策，目的只有一個：保證教育公平。
可我們應該了解，教育資源的不均衡是必然存在的，這是一個發展問題，也是一個短期內難以改變的現實。
以北京西城為例，優質學校基本都是以前部委或部隊直屬的。比如最熱的育翔，其實就是過去的空軍子弟學校。
像和平區好學校為什麼多？也是因為以前中直、市直機關，企業的家屬院大多數在和平，歷史悠久，持續投入資源。
世界上很多國家都有學區房，一個朋友在美國加州爾灣買了一套最好學區的新房，要比周邊最差學區的房子貴三分之二，比中等學區的房子也要貴二三十萬。
張大偉說，其實恰恰是過去幾年教育公平改革下，才出現了學區房升溫的現象。
以北京為例，目前最熱門的宏廟、裕中、椿樹館等熱門的直升小學、9年一貫制初中，過去基本都是靠條子才能上的。現在雖然貴，但起碼給了外面機會。
更重要的，買學區房這是一個正向篩選機制，可以比較直接地「擇鄰」。
像北京西城和海澱的學區房牛，其實還是和生源基礎有關——西城集中了很多公務員子女，海澱集中了各大院校博士、碩士子女。
很大程度上，學區房比的是家長對孩子的教育配合程度。
家長選擇學區房，也不是說一定期盼著孩子將來考上清華北大，只是希望能有一個比較良好的成長環境而已，和幾千年前的孟母差不多。
因此，明白了這個底層邏輯，你才能理解學區房真正的價值所在。
對於孩子的教育，相信沒有任何家長會放棄。即便是再沒文化的父母，也都盼著孩子能好好學習，沒一個會說「學好學差無所謂」。
而中國人對學區房的追逐，其實根源在於中產階層的群體焦慮。
這種焦慮的來源，一是身邊其他家長的無意識攀比，二是社會中媒體傳播的情緒渲染，三是對自己人生的路徑依賴。
這種焦慮的表現，一是對現在所處階層的不甘心，總希望努努勁再上個臺階；二是對未來可能的階層跌落心存恐懼，害怕孩子不努力輸在起跑線。
學區房問題，不是個房地產問題，而是個社會問題。
這個問題短期內無解，普通人只能在力所能及之下擁抱焦慮、想辦法解決問題。
講真，姜Sir一直以來對學區房都不太感冒，也了解不多。
主要是因為，家門口就有一所河西二流一類公辦小學，雖比不像上海道、師大二附小這種有名氣，但還算紮實。而且附近還有幾所不錯的私立能報名。
選擇還不算太差，也就沒必要非得去和平上重點。
而且自己小學就是劃片，初中大鍋端，高中才考進一所中遊重點，大學也不是名校——從小到大沒啥名校情結，對孩子也沒啥期望值。
姜Sir比較認可，在基礎教育階段，一個中上等的學校裡遇到一個特別負責任的老師，要比單純的學校名氣重要得多。
媒體圈一個朋友，孩子小學上的和平重點，遇上一個不怎麼樣的老師，升初中時成績很差。花錢進了某校中校，因為遇到一個很好的老師，最後考到年級第一。
而且姜Sir認為，家近是一寶。與其天天跋山涉水送孩子去一流一類校，不如家門口上一個二流一類校，省下精力能做很多事，包括課外輔導。
對於學區房，姜Sir認為永遠不會過時，但要區分重音——究竟是「帶學區的房子」，還是「配了套房的學位」？
說白了，就是這學區房具不具備居住功能？
具備，重音在後，學區是房子的附屬品；不具備，重音在前，房子是學位的附屬品。
對於前者，你在力所能及範圍內大可以放心去買，甚至要早買。因為即便政策再怎麼變，它永遠都是稀缺的。
對於後者，比如很多帶學位的拆間、夥單、過道房等，你就要想清楚你所面臨的風險——萬一哪天政策徹底變天，這種東西就沒有任何價值了。
總之，豐儉由人，一切都是個人選擇。
姜Sir接受不了砸鍋賣鐵也要把孩子送進和平重點的做法，但是尊重這種家長的選擇。
只是提醒各位，在保證孩子接受良好教育的同時，也要兼顧整個家庭的正常生活，一切最好都安排妥當。
這日子，可不是一天兩天了。
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2020·5·9