作者｜周超臣
頭圖｜視覺中國
最近國內房企仿佛商量好了，爭先恐後把物業管理業務分拆出來拿到香港上市。
周四，外媒報導稱，中國恆大（03333.HK）考慮在香港就20億美元物業管理業務進行IPO。周五，恆大發布公告確認了這一消息，稱該公司正考慮可能分拆本集團的物業管理服務及相關增值服務業務（「物業管理業務」）於香港聯合交易所有限公司獨立上市（「可能分拆項目」）。
7月21日，融創中國（01918.HK）稱，考慮在香港就10億美元物業管理業務進行IPO。6月29日，世茂集團（00813.HK）公告稱，旗下物業管理公司世茂服務向聯交所遞交了上市申請。
根據騰訊新聞稜鏡的統計，截至目前，港交所已有29支上市物業股。截止7月14日，2020年已有弘陽服務、建業新生活、金融街物業、興業物聯、燁星集團（背後的母地產公司分別為弘陽地產、建業地產、金融街、正商地產、鴻坤地產）、正榮服務上市。另有近10家公司提交了招股書。
據虎嗅獲悉，華潤置地、龍湖等房企也在緊鑼密鼓地籌劃把物業管理板塊分拆出來拿到香港上市。
一時間，房地產企業頗有大幹快上搶時間窗口、一起去港股淘金的既視感。
中國的房地產普遍是重資產模式，當年王健林處理旗下酒店業務和文旅項目還債時找的藉口就是萬達要向輕資產模式轉型。物業管理作為輕資產，雖然盈利微薄，但卻是房企穩定的收入來源，回報也相對可靠。
「（物業管理）盈利模式相對簡單，不像房企有那麼複雜的線條和沉重的債權債務。」華潤置地的一位內部人士對虎嗅表示。
把物業管理業務分拆出來上市並不是什麼新鮮事。最早可以追溯至2014年6月，花樣年控股（01777.HK）把旗下物業管理公司彩生活（01778.HK）分拆上市，順便搶了個「內地物業管理公司分拆上市第一股」。
2015年10月，中國海外發展（00688.HK）把旗下物業管理公司中海物業（02669.HK）分拆獨立上市。
2016年7月，綠城中國（09979.HK）旗下的綠城管理控股把旗下的物業管理公司綠城服務（02869.HK）分拆上市。另外，今年7月10日，綠城管理控股（09979.HK）才在香港上市。
從2018年開始，內地房地產巨頭開啟了分拆物業管理業務單獨上市的浪潮。
圖片：克而瑞地產研究
根據克而瑞地產研究在2018年12月的一份統計，雅居樂、碧桂園、新城控股、佳兆業、旭輝等紛紛在這一年把旗下的物業管理公司送到了港交所上市。
為什麼原本是雞肋或邊角料的物業管理業務成了近年房地產企業的寵兒呢？
稜鏡在《分拆物業上市，地產公司的新資本遊戲》一文中援引香港資本市場分析師、協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝的觀點表示，地產板塊的市盈率一直徘徊在3~5倍左右，而物業板塊則是30倍左右，物業板塊拆分上市，估值立即上漲10倍。
事實上更誇張。虎嗅根據昨日收盤後的數據不完全統計，有些地產公司的物業管理公司的PE動輒50、60、70倍，有的甚至達到100倍。30倍的市盈率算是非常保守的。
物業管理公司的估值有多高，碧桂園服務的市值相當於碧桂園市值的50%，雅生活服務的市值甚至比它的母公司雅居樂還高，簡直點石成金。
虎嗅根據7月30日收盤後統計的房地產企業及其物業管理公司的市值和市盈率統計對比
房地產企業拆分物業管理業務、單獨上市的大背景——
一是我國的房地產市場已經進入存量時代，賣房子的想像力已經見頂。同時，作為房地產公司服務經營主體的物業管理公司，由於服務著數量眾多的業主，同時伴隨著網際網路技術和大數據的成熟，物業管理公司的價值逐漸凸顯，日漸成為資本市場的寵兒；
二是，2018年以來我國的信貸環境持續收緊，對房地產企業而言，融資環境較為嚴峻；
三是，物業管理不太容易受到宏觀調控的影響，所以是房企穩定的現金流。
而把物業拆分上市的邏輯是：將資產證券化，多融錢，減輕資金壓力。房地產企業的市值長期被低估，把物業管理業務分拆出去後，無需依賴背後的地產公司就可以直接接觸資本市場進行股本或債務融資，這樣既能減輕母公司的財務負擔，又能得到更多的融資金額，為其現有業務及未來擴充提供資金，有助於物業公司的發展。
上述華潤內部人士分析認為，物業管理公司的業務延展也讓資本看到發展方向 ，比如物業參與到了二手房經紀、出租領域、還有很多以前部委、單位的住房管理市場化運營，讓物業管理拓展了很大的市場，前景還是非常好，「另外大房企業融資越來越難，下遊物業公司上市也拓寬了他們的融資渠道。」
但為何這些房企爭先恐後搶這個時間點上市讓人費解。如果從宏觀政策來解讀，唯一能解釋的就是，自2019年底到今年上半年，政府除了三令五申「房住不炒」外，更是把老舊小區改造寫進了政府工作報告裡——2020全國各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。據統計，全國共有老舊小區約17萬個。
專業物業管理的缺失一直都是困擾老舊小區治理提升的難題，老舊小區改造後，必然引入專業化的物業管理，從而釋放出巨大的市場需求。
無利不起早，何況房企都是猴精。