「加減法」並舉 房企降負債向「模範生」看齊

來源：中國證券報

原標題：「加減法」並舉 房企降負債向「模範生」看齊

來源：中國證券報

央行日前表示將穩步擴大重點房企資金監測和融資管理規則適用範圍。融資新規對房企有息債務規模精細化管控，房企近期相關動作頻繁，「加減法」同步進行，逐步向新規「模範生」看齊。

一方面，房企通過配售新股、分拆旗下資產上市等方式做「加法」，以增權益、加厚現金流；另一方面，通過出售負債較高標的等方式做「減法」，降低負債，優化債務結構。專家指出，在「房住不炒」的主基調下，房企降槓桿成為行業趨勢。融資新規有助於化解房地產公司風險，增強行業發展韌性。房企須順應趨勢，安全穩健發展。

分拆配售做「加法」

從目前房企推行的「加法」案例看，主要通過配售新股、擬分拆旗下資產上市、引入戰略投資者等方式，增加所有者權益、豐富現金流。

以富力地產為例，公司9月15日公告披露，擬配售2.57億股新H股，預計配售所得款淨額24.98億港元。2019年12月，公司曾配售2.73億股新H股，淨募資37.35億港元。公告披露，兩次配售募資用途均為償還負債。

根據相關報導，富力地產擬分拆酒店業務，以房地產信託基金（REITs）形式在新加坡上市。不過，公司隨後回應稱，目前沒有明確時間表和實質性進展，如有消息會在第一時間公布。

分拆上市方面，物業資產最為常見。如中國恆大擬分拆旗下物業在港交所獨立上市，並引入235億港元戰略投資者。8月26日，華潤置地、禹洲集團雙雙公告稱，擬分拆物業管理服務和商業運營服務業務於港交所獨立上市。

「房企通過配售新股、引入戰略投資者，除了可以直接獲得現金，增厚現金流外，還可增加所有者權益，起到降低資產負債率的作用。分拆旗下資產上市，獲得權益融資，也能起到降負債目的。」蘇寧金融研究院陶金在接受中國證券報記者採訪時表示。

國泰君安研報指出，房企降槓桿反映在所有者權益端，可通過股權融資和分拆上市實現。股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著；房企通過分拆旗下盈利能力較強業務上市，尤其是物業業務，可以減輕自身融資壓力，獲得新利潤增長點，並改善流動性。

中國恆大董事局副主席、總裁夏海鈞在2020年中期業績會上表示，分拆物業上市預計可降低公司負債率19個百分點。「如分拆資產上市後股價表現優異，還可帶來公司價值的提升。」陶金稱。

　出售資產做「減法」

「減法」包括出售或轉讓負債較高標的公司、擬下調債券票面利率等。

中南建設9月18日晚間公告稱，公司擬以200萬元作價向控股股東中南控股集團有限公司轉讓南通中南谷投資管理有限公司（簡稱「南通中南谷」）100%股權。根據公告，出售股權後，南通中南谷短期內計劃仍租用公司有關場地，未來考慮使用其他場地。

截至2020年6月30日，南通中南谷經審計的資產總額為954.02萬元，總負債為786.25萬元，1月-6月淨虧損133.73萬元。中南建設表示，本次交易完成後，公司將進一步聚焦主業，預計本次交易公司將產生約232萬元投資收益。

北京產權交易所預披露公告顯示，招商蛇口擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司（簡稱「招盛閣置業」）100%股權。招盛閣置業經營範圍為自有物業租賃、物業管理。

財務指標方面，截至2020年7月31日，招盛閣置業營業收入為1142.13萬元，營業利潤為742.5萬元，淨利潤為556.88萬元，資產總額為15604.89萬元，負債總計13953.77萬元，所有者權益1651.11萬元。相比2019年度審計報告的數據，負債總額增加，而營收、利潤、資產總額等指標均有所縮水。

有的房企同時從融資和債務結構方面著手。從融資方式看，房企開發貸等低成本融資增加，如陽光城、首開股份、大悅城控股近期均有單筆或多筆開發貸融資。

同時，多家房企擬下調存續債券票面利率。7月27日，金融街公告稱，擬下調15金街03票面利率，預計下調幅度區間達300BP。從已公告擬下調的債券看，多是2017年、2018年發行的較高票面利率的債券。

中國恆大日前公告稱，為降低債務水平和融資成本，公司決定以自有資金提前贖回2020年到期的15.65億美元優先票據。

國泰君安認為，房企通過出售標的公司股權、剝離不良資產，可回籠資金或實現業務轉型。同時，房企可通過改善融資結構、提升自身評級，降低融資成本，減少利息支出對利潤的侵蝕。

「房企出售部分項目，可儘快回籠資金緩解短期償債壓力；同時，剝離盈利能力較弱或非地產類項目，可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，聚焦地產主業，保障未來實現可持續高質量發展。」中指研究院企業研究副總監劉水表示。

尋求安全穩健發展

「融資管理規則是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分，將促進房地產企業合理負債，有利於房地產市場健康發展。對房企而言，有利於其形成穩定的金融預期，合理安排經營活動，降低債務風險。」劉水表示。

從企業端看，降負債、去槓桿是近年來房企的主要工作之一，部分房企早已有所行動。

中國恆大早在年初就提出，全面實施「高增長、控規模、降負債」的發展戰略，核心是通過銷售高增長帶動回款高增長，大幅降低有息負債。中國恆大2020年半年報數據顯示，上半年公司合約銷售額、回款額均創歷史新高。

融創中國指出，上半年公司淨負債率較2019年末下降23.3個百分點，新增有息負債加權平均成本較2019年下降1.9個百分點。下半年，公司在審慎拿地的同時，會繼續將優化資本結構、降低負債率水平和融資成本作為當前發展階段的重中之重。

華遠地產上半年提出「堅決降負債，優化債務結構」。一方面，減少新增短期債務，進一步降低短期債務佔比，優化債務結構，降低資產負債率；另一方面，控制和降低融資成本，做好現金流的統籌管理。華遠地產方面表示，下半年公司將聚焦全年目標，提升營銷去化能力和經營性現金流，堅決降負債、優化債務結構。

在劉水看來，在「房住不炒」的主基調下，房企降槓桿已成行業大勢所趨，融資新規則促使房企加速降槓桿，有助於化解房地產公司風險，增強行業發展韌性，推動房企安全穩健發展。