[摘要] 11月17日，上坤地產集團有限公司正式在港交所掛牌交易，成為2020年下半年房企融資新政後第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年輕的企業。從上海走向長三角、大灣區，再到中部核心經濟區，上坤左手抓營收，右手降負債，走出了「年輕人」罕有的穩健步伐。
11月17日，上坤地產集團有限公司正式在港交所掛牌交易，成為2020年下半年房企融資新政後第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年輕的企業。
從上海走向長三角、大灣區，再到中部核心經濟區，上坤左手抓營收，右手降負債，走出了「年輕人」罕有的穩健步伐。年輕的掌門人——上坤地產執行董事、董事會主席兼行政總裁朱靜在上市現場表示，登陸資本市場是上坤十一年來的裡程碑，也是新起點和新徵程。
「從成立那天開始，上坤地產就清晰地確立使命『為宜居而來』，成為一家滿足客戶對家和美好生活想像的百年企業，所以也同步樹立了上坤地產的經營理念：堅持以專業能力從市場獲取公平回報，無論身在何處，都在學習、探索如何設計和建造符合時代與客戶需求的作品。」朱靜說。
市場對於這家年輕企業也給出了正向回應。據招股書顯示，上坤地產營業收入從2017年的12.01億元迅速增長到2019年的75.35億元，複合增長率高達150.5％。此外，截至今年4月末，上坤地產實現毛利率51.6％，位列行業領先水平。
「降債」與「擴儲」的上坤樣本
2010年，朱靜在上海創立上坤，以「不做到上海30強，絕不走出上海」的決心帶領上坤默默耕耘。直到2015年，「上坤·樾山」向公眾展現出其沉澱多年的產品實力。2016年，隨著樾山項目的熱銷，上坤地產在上海市場聲名鵲起，並首次進入江蘇省，逐步拓展至長三角、珠三角和中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市。
在「房住不炒」政策總基調和「三道紅線」新規之下，房企融資渠道整體變窄。踏足資本市場並擁有新的融資平臺，可能是房企實現長期價值的重要途徑。對上坤而言，此番正式登陸資本市場無疑擁有了更大的舞臺。
而上坤近年來的表現堪稱成長型房企逆勢的樣本：在持續降負債的同時穩步擴大土儲，以實現公司的長期價值。
短期償債方面，2017年以來流動比率始終保持在1.1倍至1.2倍之間；經營性淨現金流在2019年實現回正，並達到20.08億元；截至2020年4月末，公司產生經營性淨現金流入11.07億元。
同時上坤地產淨負債率在2017年、2018年、2019年及2020年前四個月分別為684.9％、325.9％、118.8％和73.8％。目前已經滿足「三道紅線」中對淨負債率的監管要求，負債結構更加合理穩健。隨著此次上市募資，公司資產進一步得到增厚之下，上坤地產剔除預收款後的資產負債率仍將進一步降低。
對於成長型房企而言，「降債」與「擴儲」處於天平兩端，稍有不慎便會顧此失彼。而上坤密切監控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以確保擁有充足的現金流滿足償還債務和業務拓展的現金需求。
得益於此，上坤地產在逐步降低負債的過程中仍然保持土儲規模充足、利潤穩步提升。招股書顯示，截至2020年7月末，公司在49個項目中擁有投資權益，包括33個附屬公司開發的項目和16個合營公司及聯營公司開發的項目，累計擁有土地儲備410萬平方米。
去化周期6.4個月利潤中樞不斷上移
過去20年，「規模為王」讓房企普遍陷入「拿地不賺錢、不拿地更不賺錢」的囚徒困境，隨著房地產行業政策和長效機制的細化，作為行業的「後來者」，上坤主動放棄了粗放擴張的模式，也為行業的新格局打開篇章。
通過重點關注淨利率、現金流回額、資本回報率等指標，上坤地產構建了一套以流動性指標、盈利能力指標為導向的科學管理體系，並持續貫徹到全員的經營意識中。在投前管理上，上坤將項目地塊分為兩類，分別是現金流型項目、均衡型項，並且明確各類項目的指標底線，包括營銷、設計、成本、財務、稅金以及最重要的淨利潤率和現金流指標，通過指標規範化，做到投前經營定位和企業的戰略目標進行匹配。
朱靜曾表示，「系統和管理的組織能力要大於個人能力，在創立之初就要形成這方面共識。」
因此上坤地產在僅有十幾名員工時便上線了OA系統以實現規範化的管理，經過不斷完善，這一運營體系在2018年完成迭代升級，形成圍繞現金流周轉效率、九大價值鏈協同的大運營體系。據資料顯示，上坤地產一二線城市住宅項目銷售平均周期為6.4個月，優於行業平均水平9.6個月。
基於對淨利率、現金流回額、資本回報率等的精細管理，2018年、2019年、2020年4月上坤地產分別實現毛利率51.5％、40.8％和51.6％，持續維持在較高水平。截至今年4月末，上坤地產現金短債比增至1.4倍，短期償債能力處於健康水平。
蓄力長三角重點布局業績增長點
2020年是上坤地產「三五發展戰略」的開局之年。上坤地產已戰略性地將業務拓展至珠三角經濟區及中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市。
從區域分布來看，長三角經濟區仍是上坤地產最大重倉地。公司在該區域累計擁有應佔土地儲備約212.01萬平方米，佔總土儲約七成。其中，上海、杭州、寧波、金華、蘇州、常州等均是上坤重點布局的城市。
2020年初的疫情稍有好轉，長三角地區樓市便率先恢復企穩反彈，成為眾多房企業績的有力支撐，足見「區域布局」對於房企的重要性。截至7月31日，上坤地產位於長三角地區的物業組合項目有39個，佔總項目數的79.6％，位於長三角的土儲佔總土儲的70.2％，長三角區域仍具備廣闊增長空間，將成為上坤地產未來業績增長點。
因此儘管今年一季度疫情影響下百強房企各梯隊銷售金額集體下滑，上坤地產仍然守住前4個月收入11.49億元、溢利1.58億元的戰績，雖然同比數據有所放緩，但降幅平緩表現出一定的韌性。
跨界提升產品溫度助力企業發展
進入樓市「下半場」，消費者將掌握市場話語權，房地產企業唯有參透購房者的差異化需求和居住升級的核心要素，才能在未來市場持續掌握先機。隨後上坤樾山的成功經驗被提取與複製，在不斷地鑽研與改善中，上坤地產捧出了四季系、樾山／半島系、雲系與S系四大產品系列。
上坤地產同時提出了成長社區的概念，致力於從精美、智慧、生態、人文四大維度，滿足不同年齡段客戶對居住空間、生活場景的需求，營造適合全年齡生活方式的社區空間。
上坤在打造能夠叫好叫座的好產品中，始終不斷進行各種嘗試和變化，2020年，上坤地產實現了品牌的全面跨界合作。例如，在蘇州·上坤雲棲時光項目攜手上海著名圖書品牌大隱書局，率先將文化體驗引入社區，打造社區圖書館，實現社區跨界運營資源的整合；合作真田食堂，在上海雲棲麓項目開出了第一家深夜食堂快閃店；合作幸福集薈，打造文創集合體驗空間；合作「變奏區」塑造社區美育品牌，關注兒童美學教育。
產品力和品牌價值為上坤的業績帶來了極大的增長驅動力，也助力其成為一家以產品力牽引的成長型房企。數據顯示，公司2019、2017年營業收入分別為75.35億元和12.01億元，三年複合增長率達150.5％。文／劉柏
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