從來自江蘇的港龍中國、到四川的領地控股，越來越多的區域房企加入到赴港上市的大軍，尋求資本市場的溫暖。
近日，據IPO早知道消息，安徽百億房企「文一地產」近期正與投行密切接觸，籌備赴港上市。作為「合肥王」，文一集團有著典型的區域房企發展經歷，從首個項目的出彩到連續高價拿地，再到限購壓力下的暗淡，它所經歷的與"前輩們"並無二致。
然而，在近年，固守合肥的文一集團銷售逐漸遇到瓶頸，這或許唯有通過IPO，加速全國化才能打破。
興於合肥，困於合肥
成立16年，深耕於合肥的文一集團贏得了「合肥王」的稱號，但似乎也錯過了擴張的機遇。
2019年，文一集團的銷售額依然沒有很大起色，「100.5億元」，這個與其2014年相仿的成績使其在克而瑞榜單裡名列第160位。其中，合肥一城銷售額就佔至七成，達到71.15億元。
在規模房企省域化、全國化布局已基本落地的背景下，興於合肥的文一集團依然困於一城。
時間回到10年前，彼時年滿五歲的文一集團剛剛熬過了2008年的金融危機，面對首府之外的機會，董事長周文育為文一集團的未來發展規劃定了調——「文一哪兒也不去，就深耕合肥。」
在此後，雖然文一在2013年因為樓市降溫而大幅度降價促銷，但依然瑕不掩瑜，規模持續走高。在2014年，文一集團全年銷售成功突破百億元達到107億元，並以此取得了73名的成績，穩坐安徽省頭把交椅。
這個百億成績在彼時有著極佳的成色，包括濱江、龍光、中駿等如今耳熟能詳的千億或準千億房企，均在同年跨過百億門檻。
事實上，自2014年，合肥樓市便迎來了復甦，而借著春風，文一也加大了投資力度。據悉，在2014年至2016年期間，文一地產共計獲得土地26宗，其中，亦包括2016年3月以76.89億價格拿下的合肥總價地王。彼時這宗地王，吸引了融創、萬科、綠地、金科等本地及全國房企上演奪食大戰，在文一集團最後一次舉牌時，住宅部分已溢價400%，折合樓面價每平米約1.8萬元。
一片驚呼聲中，文一集團也迎來銷售的巔峰，2019年全年銷售額達到了184.2億元，並喊出了「成為全國30強」的目標。
然而，這個數字卻成為了文一集團的瓶頸。隨著2016年10月合肥史上最嚴調控政策「房十條」的發布，合肥樓市供應端和需求端雙雙遇冷。在往後的三年內，將籌碼集中在安徽的文一規模開始縮水，據克而瑞數據顯示，在2017年-2019年，文一集團銷售額分別為142.8億元、119.1億元、100.5億元。與此同時，在2019年末，文一曾經的目標——行業TOP30的門檻已升至1100億元以上。
值得一提的是，文一集團走出去的時間並不算晚。2016年，文一開始實施「走出安徽布局全國」的計劃，並分別於同年7月、9月，於武漢、南昌以5.53億元、5.57億元總價成功大幅地塊。
但天不如人願，在2017年，因屢次轉讓項目股權、項目折本出售等消息，文一地產屢屢出現資金鍊遭遇危機的傳聞，甚至一度傳出申請破產的消息。雖然相關事件隨著周文育的出面澄清而告一段落，但走出去的步伐卻明顯出現了停滯。在2019年，文一集團接近九成銷售額均來自於安徽省內。
這個數字與諸多同期實施全國化的閩系房企相距甚遠，甚至與同省房企亦有差距。例如，同期謀求走出去的恆泰地產，隨著密集進入長沙、蘇州、無錫、徐州、重慶、西安等城市，在2019年已有七成銷售額來自省外，且在規模上呈現出超越文一地產的勢頭。
上市或謀求全國化跳板
儘管全國化進展不暢，但周文育仍未放棄文一實現全國化的目標。
在2019年7月，文一集團以3.1億元落子上海，並正式啟動合肥、上海雙總部運營格局。對此，文一集團表示，將充分發揮上海人才、資本與信息高地優勢，利用與國際接軌的營商環境、開放多元的融資渠道、強大的中心城市輻射力，加速全國化戰略布局。
而在彼時，也有觀點認為，文一集團雙總部的設立，在立足上海實現全國化的同時，也是在為赴港上市做著準備。
值得注意的是，近年來，文一集團一直在資本市場尋求突破。2016年6月，文一集團收購了A股上市公司中發科技（SH:600520，已更名「文一科技」），成為公司實控人。有業內人士表示，收購A股平臺的文一集團或有意推動核心業務上市，但受限於不斷趨嚴的監管始終未能成型。
而隨著近4年時間過去，文一科技市值一路走低，最新總市值僅不足13億元，較收購時已經腰斬，在最新披露的2019年年報預告中，文一科技盈利能力也出現問題，報告期內或將虧損超過6500萬元。
事實上，自2018年以來，內地房企便掀起多輪赴港上市潮，而隨著TOP50房企的順利登岸，IPO企業亦呈現出中小化的趨勢。可以看到，僅在今年年內，便有9家中小房企開啟赴港IPO之路。
在知名地產研究員嚴躍進看來，中小房企可以通過這個上市來獲得市場地位，一旦上市不僅能夠吸引極大關注，同時品牌影響力和融資能力也能得到明顯增強。而同策諮詢研究中心總監張宏偉則認為，當市場不好的時候，中小房企確實有資金壓力，通過上市可以緩解這種壓力。
可以看到，若本次文一集團能夠成功完成IPO上市，亦有望成為集團進一步完成全國化、規模化的一個重要契機。
在嚴躍進看來，對於此類公司的邏輯，或許還是要找一些新興、有成長性的城市做好一個住宅開發，這樣的做全國化，即便不是全國化大規模的，也要對一些重點的中部的一些城市，做好布局，有助於進一步擴張。
不過，也有觀點認為，在頭部房企已率先完成全國化布局，區域型房企普遍面臨大本營激烈競爭環境的背景下，走出去更需要格外謹慎。上海中原地產市場分析師盧文曦便認為，區域型房企把精力分散做全國化布局，很容易被後來的頭部房企慢慢蠶食份額，最終反而喪失原來的優勢強項。
在盧文曦看來，區域型房企不宜過於強調全國布局，首先要把區域裡邊的東西做紮實，千萬不要出現紕漏。
顯然，隨著全國化最好的窗口期逐漸關閉，市場集中度不斷提升，中小企業實現規模上的「彎道超車」日趨不易，文一集團是否能順利突破瓶頸，藍鯨房產將持續關注。