上一篇關於需求側改革的文章，關注量也超過300萬。其中對於房產的論述沒有展開，但我作出了兩個方向的推測，即「公租房入市+租售同權」抑制房價，以及「房產稅+空置稅」進行財政收入替代的系統化方案。
12月16號到18號，每年一度的經濟工作會議召開，為2021年的總體經濟工作定調，其中對於房產領域的提綱挈領，感覺與我的推測完全吻合。普通人如果能全面領會，就能抓住歷史性機遇的風口，下面就展開說一下。
頂層設計指出的解決高房價困局之路
開宗明義，房住不炒再次敲木魚，然後點題要解決大城市住房突出問題。說明高層對房產市場的核心問題是門清的，那就是大城市居高不下的房價與無法平衡的居住需求、消費能力的矛盾；房產市場整體供大於求與按捺不住的投資熱情與衝動的矛盾。
如何解決問題？我按內容分列一下:
1.重點提出了關於公共租賃住房的系統部署。2.高度重視保障性租賃住房建設。3.加快完善長租房政策，規範發展長租房市場。4.逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。5.土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃。6.探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。7.解決好大城市住房突出問題，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。8.降低租賃住房稅費負擔9.整頓租賃市場秩序，規範市場行為10.對租金水平進行合理調控
上述這些會議內容，也算是文字淺白了，但要真正理解，我再深入得二次翻譯一下。
1.為何要從租房入手？
要「居者有其屋」，路只有兩條，要麼買要麼租。「房住不炒」點的誰的名？當然是買賣房屋的人群。
需求側改革的重頭戲在房產。因為高房價捆綁了經濟發展，抑制了民生消費，累積了金融風險，以往的房產大開發、房價一路飆升的路子不能再走下去了。
中國的房產格局是比較畸形的， 一線和各省的中心區域，因為虹吸效應，人口和資源都在往裡湧，所以人們買房炒房的衝動和預期靠強壓是壓不住的。這就形成了房價高高在上，而城市裡的低收入人群（實際上中等收入也hold不住）以及很多外來有實際住房需求的人們無力購買。
但凡有一些經濟能力，為了上學社保養老就業等大城市的優勢資源，拼了命刮光6個錢包也得搞一套，這就是大城市房產發展結構性矛盾。而三四線以及大量後線城市，房價走入下行通道已經確鑿無疑。
以往政府也推出過「經濟適用房」、「拆遷定向安置房」、「安居商品房」、「限套型限房價的兩限商品房」等帶有保障性質的房屋， 由政府補貼，低於市價推向市場，其目的無非也就是保障特定人群的居住需求。
但是大家都知道，這種有產權交割的保障房，最後拐幾個彎兒，都又流向市場賣掉了，還滋生了很多腐敗和不合理現象，開著豪車住保障房的大有人在。而且在房價整體上湧的背景下，價格也是水漲船高，根本沒起到抑制作用。
政府也推出過「廉租房」和「公租房」，但規模小，數量少，由於沒有政策保障，開發方敷衍了事，受益方也聊勝於無。最簡單的一點，無論是租公家的還是租私人的，在這城市裡我還是「流民」一個，差的那點房租金，沒有多大意義。
這一次，從戰略高度強調了租房的方向，而且指出了實實在在的落實政策。能不能實現「房住and不炒」的雙重要求呢？我看能！只要落實下面的幾點。
2.租售同權要同哪些權？
租房與買房都能實現居住功能，也就是實現「房住」。網上早就有人在做算術題，花高價買房和租住星級酒店，算下來後者無論舒適便捷還是性價比都更勝一籌。中國的房屋租售率只有1.5%，照理說中國的房東是最「大公無私」的，買著昂貴的房子，卻收著可憐的租金。但這種算法明顯無法服眾。為什麼？
因為買房捆綁了很多的溢價權利。首先就是孩子的入學權，「學區房」可以把房子本身的價值扭曲到什麼程度？
一句可憐天下父母心，足以讓人言盡於此！如果都是一手父母尚可理解，加上炒房的推波助瀾，利用父母心的焦灼感，更讓學區房成了難以承受之痛。實際操作中，很多地方入學還是按照「有房有戶，有房無戶，有戶無房，無戶無房」的順序來篩選，在這個序列中，房子比戶口還重要。
其次是戶籍落地，一個人的根在哪裡並不取決於你的心在哪裡，而是由國家法律承認的戶籍所在地。目前能夠戶籍落地的渠道有下列幾種:出生，一張出生證明可以即刻鎖定戶籍；就學，通過上學就業實現戶籍躍遷；人才引進；而我普羅大眾，能夠理所當然的享受大城市資源的最便捷通道，就是買房落戶。
再者享受公共服務，需要身份界定。由於租住人口流動性大，所以拿房本的人肯定比拿暫住證的人，享受到的社區衛生醫療、養老等公共資源要更多更便捷。
還有安全感與身份認同，租過房子的人十有八九都會碰到下面的情況，跳漲房租、隨時通知搬家、房子不能隨意裝修等， 拖著大包小包尋找下一個安身之所，內心肯定是悽惶的；年輕人要結婚，房本是硬通貨，否則丈母娘這關也過不了……
最明顯的，房子被賦予很高的金融屬性，讓其成為保值增值，抵禦通脹的利器。
以上這些難以平等的權利，讓租房只能成為權益之計，而非長期選擇。這些差距不拉平，推動房屋租賃市場只能是一句空話。文件中的「逐步」二字說明，同權的過程不會是暴風驟雨，而是漸次推進。
3.何謂長租房？完善與推動長租房政策，這句話算是說到點子上。怎樣才能讓租客太太平平安安心心的長期租住下去？
我們拿一些現成的國家來舉例。大約只有43%的德國人擁有自己的房產，柏林市區房價基本在1900~2300歐元/平方米，而柏林人均月收入為3,400歐元，不買房肯定不是房價高鬧的。
德國有《租房法》，同一棟房屋三年內房租上漲超過20%，屬於違法，房東將被巨額罰款；超過50%就構成刑事犯罪。房東要想漲價，需向政府提交書面理由，批准後才能漲價。
一旦籤訂租房合同，房東無權單方面終止；如果房客沒錢繳納房租，房東必須經過法院裁決，才能將租客趕走，而這一訴訟程序冗長，房東趕不走租客的情況並不罕見。
租房法中的規定還有很多，整體而言是更傾向於保障租客利益的。這就形成了一個良性循環，政府同時出臺了很多抑制房價的措施，德國房價30年裡，平均每年上漲幅度為2%，因為人們覺得租房比買房更舒服更靈活，而炒房大概率會出現虧損。
這是不是就是我們追求的房住不炒呢？
4.從土地供應角度落實租房房源。
土地供應向租房項目傾斜並單列，閒置土地可以建設租賃房項目，國民共進。房子貴我們知道很大比例貴在土地上，從土地供應角度落實推動租房政策，這也是從供給側解決問題。
要真正讓開發者能算得過來帳，建設租住用房長期收益也能跑贏存款利息甚至通脹。但我個人認為，這方面的主體還是得由國家層面實施。蛋殼的教訓就說明，完全由資本來進行租賃市場的運作，他們的核心目的絕不會是房住不炒。
5.技術層面多措並舉。
降低稅負、規範市場、調控租金，這些屬於技術層面的措施，也都是圍繞著打造一個「租者有其屋」的良好環境。
可行的路線圖應該是，租房市場的增量由國家主導，通過立法明確租客權益，規範存量的私人房屋有序進入租房市場。
一場轟轟烈烈的租房革命即將開啟，其目的還是化堵為疏，讓房子從不能炒到不敢炒、不想炒。房價不再成為中國人的生活攔路石、錢包抽水機，那提振內需消費就能大添助力。
房產稅與空置稅的可行性多大？
房產稅與空置稅的討論已經很多年了，各方面龐大利益的牽扯導致遲遲難以落地。
當下對房地產的調控方向已經確鑿無疑，在將租房提升至戰略高度考慮的當下，個人認為其推出的環境與條件已經日臻成熟。
首先是不動產登記聯網工作，已經基本成型；對於房產市場長期調控的心理預期也都具備；部分城市的試點已經有了經驗積累；立法的討論已經十分成熟。
房產稅與空置稅的出臺主要是為了從根本上提升炒房與囤房的成本，遏制投機，但又不能出現大批量甩賣，對現有房產與金融格局造成巨大衝擊，怎麼辦？個人預判，首先建立租房市場登記制度，完善立法，通過有序引導，例如對將房屋按法定流程推向租賃市場的業主，就可以免徵空置稅，減徵房產稅。
這樣既可以提升租房市場的供應量，使租金保持在穩定水平；同時又實現相對平穩的過渡；財政收入也可以得到平衡。目前關於租住房的權利義務，在民法典中有框架式的描述，不同城市也有專門文件，但尚未形成統一可執行細節法規。具體政策如何制定，就交給智囊團去完成吧。
普通人怎樣面對？
1.房價居高不下的一線城市和中心城市，想買房就要看看了，小心接盤在高位。三四線以及後線城市，別想著炒房暴富了，租售比低於百分之2% （年租金/房價）的多套房，甩兩套吧（歐洲城市普遍在4%以上）。
2.手裡有多套房且在出租的，要時刻關心國家具體租房政策與法律的信息發布與機構設置。如果立了法規又添了專管常設機構，那動起來就快了。
3.陝西廣東等地都已開始推行租房登記備案，租房客無論從中介還是從房東手裡租，如果當地也有登記備案的要求，主動提出，法規都是傾向於保護租客的。
4.市面上有很多類似蛋殼收了房東的房子，再轉租出去的項目，投資需謹慎，需求會有顯著增長，但大概率會進行市場重構與整頓。
5.土地、金融、稅費等政策會向租賃房開發建設、改造方向傾斜，有想法的趕緊開始先算經濟帳，再盯緊政策，動的早有食吃。