yaya365南京二手房
今年城北的「流量」擔當非燕子磯莫屬，漲價、定學校、出規劃……一舉一動都被熱議。相比之下，即便是錦麟融譽府打出了「一個億」的網紅售樓處到處吸晴，也似乎只是讓邁皋橋在人群裡亮相了那麼一下，就如同流星般「隕落」，再也不見大動作。也許是燕子磯的光芒太過耀眼，也許是邁皋橋站的還不夠高。
邁皋橋的新房想「博出位」尚且都面臨「時運不濟」的窘境，區域的二手房想必只會更加「艱難」。
城北新房扎堆上，二手房市場遭「冷遇」
在今年3月，疫情得到緩解之後，南京樓市也日漸回溫。首當其衝的就是各路新房的上市。城北板塊也先後迎來了邁皋橋、燕子磯的新房。
3月初，新房錦麟融譽府首開3棟樓，共計452套房源，戶型建築建面分別約96㎡、110㎡、129㎡、143㎡，銷許均價34548-35295元/㎡。據悉，當時首開之後，去化至少在7成以上，考慮到那會剛剛結束疫情，能有這個成績也是十分不錯了。
隨後是4月燕子磯純新房萬象天地九悅首發，領取了3、6號樓銷許，共計102套精裝房源，均價35980元/㎡，總價約350-375萬元/套。截止到目前，萬象天地九悅的洋房已收官，後期還會加推高層住宅。
既然都說今年燕子磯大爆發，肯定不止這個一個樓盤火，仁恆公園世紀、燕熙臺、燕然居、金科博翠花園等先後上市，足足吸引了一大群買房人的關注。
除此之外，新玄武板塊的兩個「明星樓盤」——星河國際、玄武映園也在今年引發了一波「買房潮」。
由於城北新房這頭「百花齊放」吸引了大批城北地緣客，今年的二手房市場要明顯黯淡許多。據悉，邁皋橋的老小區如和燕路小區、曉莊村等小區由於房齡偏老，環境一般，儘管總價低，但是成交始終不太理想。
我查看了其中和燕路小區近期的房價，顯示掛牌均價為23995元/平，價格走勢也顯示小區房價出現了較為明顯的下滑。
如果說老小區由於房齡、環境等諸多方面的因素不符合地緣客的改善需求，那麼板塊內保利朗詩蔚藍、金浦御龍灣這類次新房的成交也不太多。
據我愛我家林景瑞園店的經紀人葛小江介紹，像金浦御龍灣這樣的次新房小區雖然在價格方面有一定漲幅，但是實際成交卻很少。主要是這類次新房小區大部份沒滿兩年，稅費比較高，其次，小區的總價也偏高，同樣的預算下，很多客戶會更願意選擇新房。
不過，凡事總有例外，在區域內大部分小區都面臨「低溫」的二手房市場環境時，有一個小區在今年的市場中一直保持不錯的成交勢頭，它就是大地伊麗雅特灣。
價格小漲，成交穩定，邁皋橋12年老盤再度「翻紅」
據悉，大地伊麗雅特灣是城北的名氣由來已久，因為它是一個歷史12年的老盤，從2008年開盤至今，先後幾次加推新房，直到現在，還有最後一棟樓尚未上市。
但經紀人葛小江表示，即便小區這最後一棟樓加推 ，估計也不會引起太多關注。第一是，房源數量較少，其次，這棟樓正好臨街，地理位置並不算很好，而且還面臨土地產權縮水的問題。
如果有客戶想考慮大地伊麗雅特灣，完全可以考慮買小區現在的二手房，小區體量比較大，既有洋房又有高層，在售房源比較多，可選擇的餘地很大。
據了解，小區最小的戶型是80多平的兩房，目前總價不到300萬。
（可點擊圖片查看房源信息）
但是今年客戶大多傾向於選擇改善戶型，小三房的成交會比較多。100平左右的三房總價大多在310-350萬左右。小區也有四房的大戶型，不過總價偏高，成交不算多。
據悉，小區今年的市場行情一直不錯，每個月應該基本都有5-6套的成交，價格上也較年初相比上漲了差不多約2000元/平。小區目前的掛牌均價為32587元/平。
至於上漲的原因，據經紀人表示可能跟7號線和1號線北延的地鐵有關。
如果近期去過邁皋橋的人應該都有感觸，現在那邊的交通比較混亂，主要原因就是在施工建地鐵，恰好新地鐵距離小區特別近。
部分業主考慮到以後這邊會是一個雙地鐵盤，有了這個優勢之後繼而提高了掛牌價。
當然，除了地鐵之外，小區的環境本身也不錯，建築風格近似歐式建築，學校是邁皋橋小學和29中邁皋橋分校，綜合來說，作為改善盤，性價比不錯。
實探小區，環境佳，綠化好，建築風格有特色
既然經紀人口中這個小區的優點很多，我乾脆自己去實地看一看。
由於大門處建新房加上修地鐵，我沒找到正門入口，是從側門進入的。門禁不算嚴格，雖然需要刷卡，但是我跟著業主也能進去。
之前提到過小區既有洋房也有小高層，等我進去之後發現，它的洋房位於小區中間位置，外圍則是一排小高層，布局上十分規整。
洋房的設計風格也確實與歐式建築風格近似。尤其是一樓都自帶一個小院子。
據說，小區風格是仿照西班牙建築設計，我雖區分不出來，不過確實挺好看的。
小區的景觀設計雖然不多，但是也做到了和洋房風格上的統一。
景觀池裡的水也比較清澈，未見明顯的漂浮物。
小區綠化方面也做到不錯：
主幹道兩旁蔥蔥鬱鬱的樹木
羊腸小道上茂密的樹叢
冬至來臨時，隨風飄揚的銀杏以及紅豔似火的楓葉
值得一提的是，小區的樓間距也比較大，考慮到樓層都不算高，房間的採光應該會非常好。
小區有點大，我在裡面轉了一圈下來，除了這裡沒有實行人車分流之外，環境上確實沒有太多可挑剔的地方，總體上感覺不錯。
對於之前提到的小區還有一棟樓待售的情況，我也向經紀人進行了核實，據她表示在9月份時，有消息說新房即將上市，但現在來看，今年上市肯定是沒戲了。具體上市時間目前還是未知。
我實探時，看到小區門口有一處施工地，目測應該是新房所在位置，只不過樓棟的主體結構尚未建成，看來新房上市有需等待一段時間。
不過，已經有風聲說這個新房的價格屆時肯定會倒掛，對此，你怎麼看呢？