求解小區治理難題(一)

「蹣跚」的業委會

——自治還有漫長的「學步」之路要走

不想把家變成「住不下去、也賣不出去」的糟心房產，成立業委會似乎成了業主們能想到的唯一出路。各小區業主面臨的問題相似，但能成立業委會並發揮作用的，實屬九牛一毛。

小區，是市民生活的基本空間，是社會治理的基本單元。成立業主委員會，是居民參與社區治理的重要途徑。業委會一頭連著業主，一頭連著物業公司，扮演著為業主「守門」，為矛盾「減震」的角色。

然而數據顯示，陝西省成立業主委員會的小區佔比很小，業委會產生難、換屆難、履職難，已成為普遍現象。而且，在這些已經成立的業委會裡，有的職能虛化，成了發揮不了實際作用的「空心組織」；有的因為運行不佳，成了「裡外不是人」。

沒有運轉有效的業委會，社區居民缺乏組織化渠道，業主就像一盤散沙，很難實現自己的主張。由此導致物業和業主權利失衡，物業服務合同雙方平等地位難以保證。

▲西安某小區進行業委會選舉 來源：視覺中國

成立，已是幸運的偶然

「成立業委會，可是要『流血犧牲』的！」這是心晴雅苑業委會主任周洪斌在籌備業委會時經常被提醒的一句話。

血淋淋的例子確實發生過，還曾引起全國範圍的輿論譁然。據報導，2009年4月23日，西安「萬強藝術家」小區業委會發起人左宏煒和妻子被「物業」僱兇狂毆，41歲的左宏煒被當場打死。

類似衝突，在西安「心晴雅苑」小區也曾發生。2003年，位於西安市南二環的心晴雅苑小區交付使用。入住的頭幾年，心晴雅苑的物業「蜜月期」也跟大多數新小區一樣，業主與物業相安無事。

但因對面就是賽格電腦城，從建成開始就有近一半業主把住宅改作商業用途，租給電子產品經銷商。人多貨多，進進出出，加速著小區公共設施的損壞，有業主無奈地吐槽道：「心晴雅苑都快成賽格電腦城的倉庫了」。

2009年前後，小區的雜草越長越高，高樓外牆的瓷磚開始脫落，電梯頻頻出現故障，業主被盜事件時常發生，單元門、小區花壇等公共設施損壞嚴重卻得不到及時維修……

小區在以肉眼可見的速度衰敗著，對物業公司的不滿情緒，也在心晴雅苑的業主們心中蔓延著、隱忍著。

2011年4月，物業公司毫無預兆地貼出通知，宣布地下停車費從每月150元漲到450元，地面停車費從80元漲到350元。一些主張維權的業主，將車堵在停車場的出入口，表示對漲價的抗議，卻被物業公司僱傭的保安當場「教訓」。

業主們的怒氣，再也不是吐槽兩句就能「揚湯止沸」了。很多時候，業委會都是業主和物業矛盾激化到一定程度的產物。大多數人，只有自己利益受損時，才有了業主意識的覺醒。

憤怒的業主們在小區的空地上「集結」，不想把家變成「住不下去、也賣不出去」的糟心房產，成立業委會成了大家能想到的唯一出路。

公告前腳貼、物業後腳撕。從開始籌備業主大會，籌備組的人就開始經歷勞心費力的持久戰。

但最糟心的卻不是物業明裡暗裡的對抗，而是同為業主卻不並肩作戰，有人戒備心重不願開門，更不願籤字，有人總是不在家，也聯繫不到業主，有的乾脆就是開發商的利益相關方，或是之前維權被物業公司許諾了好處……

無論籌備組的人有多急切，即便採取最笨拙的「掃樓」式書面投票,也很難達到人數面積雙過半的法定要求。這已經是心晴雅苑業主第三次試圖成立業主大會了，之前的兩次均在投票階段夭折。

參與維權的李建華提出，只有讓1號樓也加入維權隊伍，才能讓成立業委會成為可能。1號樓是某單位的團購房，64戶的基數，超過了小區業主總數的四分之一。她在1號樓找到一位領導，並做通了他的工作。

四個月時間裡，籌備組的40個人，完成了4棟樓236戶的掃樓。有了1號樓的整體支持，和2、3、4號樓維權小分隊的認可，周洪斌當選為業委會主任。

體量小，有單位團購房，還有一個熱心、好學、特別能戰鬥的業委會主任，這些讓心晴雅苑的成功，在很多人眼中都是可遇而不可求的。

▲心晴雅苑小區首屆業主大會

各小區業主面臨的問題相似，但能成立業委會並發揮作用的，實屬九牛一毛。同在西安南郊，8公裡外的融僑馨苑小區，就沒有這麼幸運。或者說，絕大多數大型小區都沒有這麼幸運。

這個有6880戶的超大小區，居民人口總數近3萬。而陝西省人口最少的縣——留壩縣，人口也不過4.7萬而已。

業委會辦公室主任李玉說，發選票時好不容易見到業主，卻被推脫說「回頭再投」，可這一回頭，就再也見不到人了。而這些對小區公共事務不甚關注的業主，是選舉難以推進、投票數難以過半的主要因素。

維權，碰了誰的「奶酪」？

成立業委會，往往伴隨著業主的共同維權行動，是甲方乙方博弈的開端。在這場博弈中，業主有權收回共有收益，從物業手裡拿回一筆筆過去沒人過問的「真金白銀」，並決定前期物業公司的去留。

所以在物業公司眼中，成立業委會更像是一場「奶酪爭奪戰」，甚至是「存亡之戰」。

6年8場官司，心晴雅苑業委會為全體業主贏回400多萬的共有收益、494.86平米的小區配套公建物業服務樓，以及小區重要資料28卷。

周洪斌還記得剛加入維權隊伍時，物業經理傲慢地衝著她喊「你懂個屁！」

要強的周洪斌，從此下了班就扎進《物權法》《物業管理條例》裡。沒過多久，相關業主權利的法律條文張嘴就能來。這也是她在任何場合都敢與物業公司正面交鋒的底氣。

2012年，心晴雅苑前期物業公司被業主委員會解聘，但在此後6年裡，仍一直獲利於小區。小區裡的地下車庫、地上停車場以及商鋪、電梯和布告欄的廣告，都是物業公司吃慣了的「奶酪」，也是物業公司賴在小區的原由。

▲心晴雅苑小區第六次業主大會

無獨有偶，融僑馨苑小區也是在2011年開始維權的，但一直沒能如願解聘前期物業公司。2016年6月底，前期物業公司的合同到期，但直到2020年10月，物業公司仍不肯撤走，新物業也無法入住。

2013年，心晴雅苑業主委員會起訴了小區的前期物業，並在其後的一審、二審訴訟中，收回了小區的配套物業樓等業主共有財產。在業委會罷免老物業，奪回物業樓之後，前期物業公司仍不願離場。

根據業委會從住建局獲得的小區資料，地下車庫是屬於小區業主的共有財產。但自心晴雅苑建成，地下車庫就一直被前期物業出租，車庫甚至被改建成倉庫，租給小區裡做電子產品生意的業主，而收益的具體數額，業委會無從得知。

心晴雅苑業委會向陝西省、西安市和碑林區的人民防空辦公室、市住房保障和房屋管理局等單位投訴，並得到了人防辦要求整改地下車庫、房管局要求前期物業退出小區的通知。

但政府的通知並沒有讓物業乖乖服從。2016年，心晴雅苑業委會在西安市房管局申請了信息公開，得到的答覆是，西安市未處罰過任何一起物業違規行為。

在拿回地下停車場以前，業委會在小區裡張貼了文件，宣告業委會將於2018年1月1日收回地下車庫的管理權和使用權。

2018年1月的一個凌晨5點，周洪斌帶著僱請的保安，進入小區的地下車庫。將地庫裡前期物業公司的辦公室清理一空，他們的東西被一件不落的搬到小區入口外的牆邊，等物業的人聞訊趕來，他們的陣地已全然失守。

從2012年至2017年，業委會以相似的方式拆除小區違章建築3處，共計970.27平方米。騰出地下停車位15個，地面停車位19個，緩解了小區停車難的問題。

還利用拆除的違建面積，建起了一個150平方米的封閉式電動自行車棚，從根本上解決了小區亂停亂放、亂搭線充電的電動自行車管理問題。

而面臨相似的遭遇，融僑馨苑業委會卻束手無策。

2018年業主大會後，融僑馨苑業委會宣布與前期物業解除合同。但會議結束不久，前期物業就在小區廣場上貼出公告，宣布對投票結果「不承認、不接受、不執行」，還繼續以「正主」的身份在小區催費、運轉。

雙方甚至已經多年都是零交流的狀態。業委會工作人員給物業送去文件，人一轉身，背後就傳來撕紙、扔紙的聲音。而沒人知道這場看似無解的拉鋸戰會在什麼時候結束。

▲圖片來源：視覺中國

成熟一個，發展一個

不久前登上微博熱搜的和平花園小區，於2018年成立業委會，同年10月31日在西安市碑林區住房和城市建設局完成備案，年底和物業公司平穩移交，成為陝西省第一家實行業主完全自管的小區。

此前的新聞中，大多人只看到了和平花園實現業主自管後，小區環境變好，一年結餘83萬的繁榮景象。評論幾乎一邊倒的求推廣，網友或是痛陳自己小區物業的不作為，或是表達對業主自管的羨慕，仿佛看到了新的方向。

但是，在記者實地採訪調研的過程中發現，和平花園也面臨諸多棘手問題。

B座佔用消防、安全通道的違建，二層樓頂群搭違建，B座地下室業主私建電梯等違建問題存在多年。西安市規劃局碑林分局從2017年至今對二層頂樓群搭違建已下達了4份違法建設認定函，但目前仍未履行拆除。

此外，小區還存在消防設施癱瘓多年，高低壓配電櫃突然罷工，上下水管道等內部公共設施老化等問題。

而緊鄰易燃物集聚的布匹市場，讓和平花園小區的消防安全隱患，格外令人揪心。2019年6月8日，西安廣播電視臺《問政時刻》中曾曝光過，應急管理局工作人員依次推給了街辦、派出所、燃氣公司、消防大隊、供電局等單位，這個「定時炸彈」，被傳來傳去，依舊沒有被徹底解決。

陝西省物業管理條例修訂立法專家組專家馬小方表示，「對於業主完全自管的小區，當前執法部門面臨沒有行政相對人的尷尬。」

而此前新聞報導中，被廣大群眾稱讚的小區結餘款項，根本無力支撐起這樣龐大的保養工程。和平花園業委會主任扈航稱，小區已申請老舊小區改造，此外可能還需要召開業主大會討論補繳維修資金。

採訪中，有社區工作人員認為，「和平花園只是個例，並不適合所有小區推廣。」

而從實踐層面看，業主自管失敗的案例並不少見。

接觸社區治理工作10年的何志恆，現在是和平花園小區的顧問，「別人都講成功，但我主要講失敗」。2012年9月何志恆被選為唐園小區業委會主任後，倡議實行自行管理，這可能是陝西業主對於自管最早的嘗試。

唐園小區建於上世紀九十年代中期，共有居民樓45棟，商務樓1棟，共有住戶1938戶，是當時西安最大的安居小區之一。

為開展自管，唐園小區業委會向業主籌集借款50餘萬元，作為啟動資金，並聘請了一支服務團隊。但因前期物業拒不交接，考慮到成本，這支團隊只能被遣散。

直到2013年3月，唐園業委會強行接管了物業，拉開了物業自管的序幕。但一連串問題隨之而來：各類維修爆發式增長、前期物業惡意拖欠水電費、業委會內部拉幫結派……所有的問題都集中爆發，業委會主任何志恆精神幾近崩潰。

最終，一名業委會成員趁機註冊私人物業公司，又拒不退出業委會，這場曾轟動一時的自管嘗試宣告失敗。

「自管不好對小區造成的傷害，比物業公司不稱職還要嚴重。」西安市碑林區住建局物業管理中心負責人武韶華表示，「盲目的開展自管，很可能在運轉不久後，業委會成員不堪重負而集體辭職，造成小區完全被棄管，最後只能由社區兜底。」

馬小方認為，在業主自治能力不夠成熟，業委會運行不暢的情況下，一定要慎之又慎地選擇自管模式。業委會也應該按照「成熟一個，發展一個」的原則有序成立，否則很可能造成「成立一個，亂一個」的混亂局面。

來源：陝西網

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