觀點地產網 「領展」是一個既熟悉又陌生的名字。
臨近傍晚，我們從灣仔出發，搭上人流高峰前的港島線，轉將軍澳線跨海，再換乘觀塘線到領展總部，一路上能用來閒聊的時間頗多。香港同事告訴我：「這家公司簡直無處不在。」
對於香港人來說，領展是媽媽常去的菜市場、熟食檔，爸爸轎車所在的停車場，或家附近的商場購物點上懸掛的品牌標誌。而在內地人的印象裡，其是近幾年冒出的新興品牌，管理著北上廣深幾個精品購物中心，我們偶爾會去逛逛。
「雖說從小接觸，但要說對它稍有認識，就要等長大後接觸上這行。」 即將面見領展行政總裁王國龍，我們期待了解更多。
一個驚喜令我們更確信不虛此行。天色還算明亮，我們坐在海濱匯大樓20層某間會議室內稍作休息。工作人員告訴大家：「霍先生今天也在辦公室。」「要不要等他一起做訪問？」王國龍興致勃勃地邀請，這位領展內地業務的負責人過來一起落座，「去內地的時候，公司還沒投第一個物業，就請了霍先生……他很熟悉中國內地。」
霍業生與王國龍兩人搭檔了6年，前者在2014年7月加入領展之前，曾在和記黃埔、新世界集團、恒基兆業及仲量聯行等房地產業公司擔任要職。他目前負責監督領展內地物業的租務、物業管理及資產提升等方面。
王國龍的職業生涯則從紐西蘭開始，投行出身，先後為摩根大通、星展銀行等金融機構效力，據說最看重數據所呈現的真實。
作為一隻REITs，領展的核心使命是，每年擁有充足現金流來實施分派，為投資者創造收益。因此其運作的主要模式，是通過優化提升旗下物業的租金，來創造穩定增長的回報。2009年加入的王國龍，正是這種模式的重要推手。
這個故事則要從香港歷史最悠久的街頭文化載體之一——街市開始說起。
從街市活化說起
領展房地產投資信託基金（舊稱領匯）是香港房屋委員會將旗下民生社區商業剝離，由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。經過15年發展，它成為目前全亞洲以市值計算最大的地產信託基金。目前領展在香港控制著126個不同類型的項目，在中國內地，其在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業，包括四個零售物業。
去年年末開始，領展開始拓展海外市場。在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位於澳洲雪梨中央商務區的10層高商業辦公大樓後，該基金於不久前再尋求進入英國市場。
但回溯歷史，領展從2015年才往香港以外的市場發展。截至2019/2020財年末，領展仍有85.5%資產坐落於香港，當中大部分為非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市，還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。
在這批底層資產中，按最後完全落成時間分類，其中除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外，幾乎全部物業都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物業，佔比亦高達77.2%。
資料顯示，露天的鮮活街市從上世紀50年代開始在香港蓬勃發展。約20年後，香港政府決定將這些露天街市轉移到室內運營，期望解決野蠻發展滋生的衛生問題。而領展管理的絕大部分公共街市，亦主要落成在1970年代到1990年代。
「商販自始被遷移到規劃得井然有序、每個檔攤尺寸相當的室內街市……但刻板的街市規劃始終無法滿足更多的需要。」
當然從商業的角度，受超市和便利店衝擊的，效率不高的鮮活街市並不算一項優良資產。翻新改造的需求，就由此產生。「我們剛開始做翻新街市的時候，人們說這是一個日落的行業。」王國龍回憶，「街市裡的租戶一旦退休，人們就自然而然去超市買東西。」
領展希望將街市重塑為香港各個居住社區不可或缺的組成部分，一個街坊相聚閒聊的空間。它需要有寬闊的步道，有序合理的商戶組合，重新設計的視覺效果，以及高效的汙水管理系統等，最終目的是提升消費者的零售購物體驗。只是新穎的保育理念和隨之而來租金的提升，成為矛盾爆發的中心點。從不被理解到獲得租戶和市民支持，王國龍經歷了很多。「最開始的幾個（街市）經常被人罵。然後租戶也未必相信，他在這裡運營了這麼多年，都沒有試過翻新。」
2010年6月領展斥資約9500萬港元，以位於大埔新市鎮擁有30餘年歷史的大元街市作為試點，開展鮮活街市的優化計劃工程。當時，王國龍剛剛履新公司行政總裁，一切都是重新開始。而在投入大量資金、時間成本後，究竟物業素質能有多大提升？未來回報又有多少？當時還是未知數。
「最主要我們肯走第一步去嘗試創新的事情，沒什麼包袱。」他指出，剛開始那幾年，團隊還在摸索階段，從第一個翻新試點的大元街市開始，下一個是黃大仙的樂富街市。「腳踏實地一步步去實現。」
大元街市翻新分兩期完成，改變舊街市承包租賃的模式和制度，改建地臺、外牆、水管及加強電力照明，增加鋪位、重新設計租戶組合和動線，以帶動人流。翻新的效果不錯，往後便是水到渠成。
「公司對街市的改造，影響了整個業態的發展。」王國龍表示，領展一直都在堅持對物業做資產提升，這是REITs資產價值孵化與培育的過程，也是領展成為世界級的房地產投資營運基金的必經之路。
截至目前，領展在香港擁有50多個鮮活街市，其中約40個項目已完成翻新改造，成功重拾朝氣。從整體上看，自2005年上市至今，該基金也已經投入近90億元，完成87個資產提升項目。其物業組合估值亦由358億港元，上升4.45倍至1951億港元，15年來投資回報高達8.03倍。
「過去十多年的經驗，積累了80多個案例」霍業生接上話題，他說領展正把在香港執行資產提升工程的經驗，複製到內地項目上。「從如何開始策劃AEI（資產提升工程），到調研、項目市場定位然後對租戶的改變，或者商場裡的導線的安排、重組，形成了一套流程。」「給了學費，希望可以應用到國內。」目前，領展就正在對2019年購入的深圳領展中心城執行資產提升。
面對新挑戰
但畢竟投資有風險，這句話同樣適用在商業地產資管領域，因為投入的改造資金未必能促成預期的回報。王國龍說要告訴我們公司一個較為失敗的投資案例，「就是旺角T.O.P商場，當時買的時候我們也很有信心的。」2016年，領展斥資59.1億元投得總面積約28.4萬平方呎的旺角工業貿易署大樓，隨後將其改建成旺角T.O.P。
但物業翻新後不久，香港零售業市道就開始回落，「裝修期時，從內地赴港的遊客就開始減少了。」他提到自去年中期發生的社會運動風波，以及年末爆發的新冠病毒疫情，對香港經濟和各行各業都帶來嚴重衝擊。
原來預期的V字型回報變成了U字型，「我們當時競標的時候，市場一直在上升。」王國龍指出。黑天鵝事件誰也猜不到，「但當時想，如果用一個合適的價錢，在旺角買到一個地段好的物業，也不會錯到哪裡去。」
旺角T.O.P始終是一個資質優秀的物業，只是時機的原因。「我們當然希望能做少一些這種項目。」 王國龍認為，領展有如此大的回報穩定的物業組合，即使出現一兩個需要更長線才能體現回報的物業，也是無傷大雅。領展也有能力去嘗試。
根據過往的經驗，2008-2009年金融危機期間，領展REITs的可分派收入仍錄得同比增長。而此次疫情席捲全球情況下，年初至今香港零售飽受「經濟寒冬」之苦，而領展以香港為基地的民生物業組合再重現其抗跌韌性。
據最新公布中期業績的資料顯示，單論香港零售物業組合，領展有28.1%的租金收入來自飲食行業；21.3%來自超級市場及食品行業；15.6%來自菜市場及熟食檔口。而這些租戶通常不會特別受到旅遊業，或者零售業的影響。
「我們的物業組合，抗疫能力是很高的。」王國龍希望用更形象的話語來展現公司目前面臨的狀況，「我相信就算真的有寒冬，我們應該覺得涼，但未必會覺得凍。」 截至今年於9月底，領展整體的零售物業組合的租用率仍維持於96.1%的高水平。
有別於同期（今年4至9月）香港飲食業銷售額有30.5%的下跌，領展同類型租戶的跌幅只達到24.5%。超級市場及食品行業銷售額更錄得13.9%的同比上升，與期內香港同行業0.2%的銷售跌幅形成對比。
在早前剛剛過去的中期業績發布會上，王國龍坦誠自己是一個比較樂觀的人，「我預測會傾向較好那方面，但6月的時候沒有預期到第二、三波的疫情。」因為我們想知道他對未來香港零售業和經濟的看法。王國龍表示：「預測投資方向，向來都是件難事。因為你要猜將來發生的事情。」
還是那句話，領展的目標是世界級的房地產投資營運基金。「但不是說一定可以做到。」 他笑稱。不去輕易下絕對的判斷，但對公司營運狀態持有的絕對信心，令王國龍可以在外界認為的困難時期施展拳腳。
疫情期間，領展就完成收購了兩個分別位於澳洲及英國的海外物業。包括於2020年4月，安排了4.44億澳元5年期貸款，用於收購首個澳大利亞物業100 Market Street。4個月後，領展獲授3.70億英鎊5年期貸款，用於收購首個英國物業The Cabot。而這些貸款的利率水平都很不錯。
資料顯示，截至2020年9月30日的六個月內，領展的平均借貸成本由2019年同期的3.52%下跌68個基點至2.84%。同時，定息負債的平均到期年限為4.6年，總負債比率為17.7%。由此，領展維持著低負債水平，和高的信貸評級。
擴大影響力
領展的外拓從2015年開始，在此之前該基金在2014年，以 29.56 億港元的價格首次出售旗下興田商場、葵興商場等9 項投資物業。 隨後其資產處置力度增大，包括於2017年9月、2018年12月向基匯資本出售香港屯門、馬鞍山及葵湧等地的17個物業，以及鴨脷洲、西貢和沙田等地12個物業，分別收回230億港元和120億港元資金。
與此同時，領展在2015年3月首次進軍中國內地市場，斥資25億元收購北京中關村歐美匯購物中心。7月，領展向瑞安房地產收購上海企業天地1號及2號，作價66.86億元。兩年後，該基金再將花費40.65億元，將廣州西城都薈廣場收入囊中。
2019年隨著「2025願景」計劃的公布，這隻香港起家的房地產投資信託基金，對旗下資產組合提出更多想法，希望提升其他地區（尤其是中國內地）物業的佔比，和寫字樓、購物中心物業類型的佔比。其中，集團目標未來內地資產佔比提升至20%。
據此，領展從這年開始亦分別斥資25.6億元、66億元購入北京通州京通羅斯福廣場與深圳福田怡景中心城，2019年末則開始拓展海外市場。
通過物業組合的一進一出，領展實現了旗下資產的正向循環，藉此保證資產組合的質量，在業界內這俗稱「換貨」。「作為一個好的投資者，買物業的時候，一定要想到有機會是遲早會賣的。」王國龍說。
但他強調，領展做的始終不是一個注重交易的生意，「我們始終是一個房地產投資信託基金，投資的大多數物業都會長線持有。」不過當某些老舊物業「增長開始放緩，你可以賣了這個資產，換一個增長高一點的，那你就去換。」「公司的投資策略是持續尋找有收入增長的項目。」王國龍表示。據了解，除了香港和中國內地一線城市之外，領展接下來的收購投資範圍已擴展至長三角、大灣區、環渤海等地域。
不過他解釋：「我們要在組合中設置多少比例穩定一點的物業，多少比例高增長但風險大一點的物業。這樣去考慮就比用國家地區來區分會更好。」王國龍指，公司2025年願景計劃對增加物業組合的要求，其實無需拘泥於具體地域的比例。
最重要還是看回報率。香港是領展的大本營，「如果幾個物業，有同樣的回報、同樣的風險，我們大多數會選香港的，這就是方便。」王國龍稱，不過「分散投資風險是很重要的。」
所以對於領展來說，中國內地仍是領展十分重視的市場，公司也在陸續尋找收購機會。
「目前中國的國家政策是雙循環，除了外銷，內銷也很重要，這對於零售業有很大的幫助。」王國龍表示看到中國內地的市場很大，而且仍在蓬勃發展。「國內居民的收入一直有增加，中產多了，這些對於零售業也是很有裨益的。」
根據計劃，領展正以「領展購物廣場」作為統一的品牌形象，重新打造旗下所有位於中國內地的零售物業。同時在上海領展企業廣場設立了中國內地總部，以應付新的需求。
「我們陸續把零售物業、商場用領展購物廣場的品牌統一起來。」負責內地業務的霍業生補充到，這是擴大領展品牌影響力的重要一步，「將旗下物業以領展的品牌冠名，然後將物業做好，這就是最有效的宣傳工具。」
「我們領展很願意把我們的名字擺上去。」霍業生提出，這同時體現了領展對於中國內地投資的信心和重視程度。統一的品牌更容易形成協同效應，對於領展未來持續擴展的中國內地業務有很大的幫助。
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文章來源:觀點地產網