京城包租公，15年房產買家，愛叨叨，有乾貨，被粉絲稱為「相見恨晚的買房導師」，已為5000+人提供優化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，只有自身實力過硬，才能把問題說通透。我的實戰經驗會轉化為對你有用的指導。
全網同名，諮詢需搜名關注，內部精選問答如下：
01
提問：包租公，不知道什麼時候能看到我的問題，我目前的情況如下，兩口子共同申請一套限價房，愛人主要貸款人，我是次要貸款人，於19年初還完貸款。考慮給孩子找學區，計劃在海澱或者西城再入手一套落戶，辦理離婚已滿一年。現在我買房是否能按首套？手裡有300萬左右可用資金，家庭年入90W，三年內有要二胎計劃，工作地點在海澱的知春路附近，綜合考慮學區和生活環境，請包租公指導，謝謝！另外，法拍房是真便宜，是否可以選擇？
回答：確認是否首套，在房產分割清楚的前提下，主要看徵信，你可以單獨發下，這樣判斷最準確。依你的實力，上千萬標的也能夠到，主要還是看願意拿出多少收入作為月供，每個人對生活質量的定義不同。從投資角度，建議把學區房控制在600w預算以內，這樣可選大部分好學區的上車佔坑房了，中關村、上地、月壇都可考慮，基本都是一居。自住需求通過租房解決，買學區就考慮純佔坑一流學區，買大買小意義不大。剩餘的資金可以再投資一套，對限購有疑問的再提問。
法拍房可超非普線按揭不需付增值稅，對專業人士可以選，但一般不建議新手參與，背調不好做，出了情況你自己很難處理。
02
提問：包租公，你好，我住亞運村新榮家園，喜歡周邊的環境和設施，奧森就在家門口，因為房子是塔樓，想置換南北通透的三居，華馨公寓，安立花園，潤楓德尚，華悅國際，這幾個小區如何選？現在置換，該如何操作，是先買再賣還是換個順序，請包租公給些建議，謝謝！
回答：1、在置換時，先把想買的小區、房源仔細看一下，有覺得比較合適的房源，那麼就啟動置換流程，開始賣房，能買到的概率比較大。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷籤字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換，直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生很嚴重的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。
2、預算和月供承受能力你沒說，這幾個樓盤對比，可以看下華馨公寓、華悅國際。如果是千萬以上標的，可以選擇兩個都看，但是兩居只能看華悅國際。可內部詳解。
03
提問：包租公，你好，有人提出房價收入比，在個人房地產投資選城市上面這個數沒有價值嗎？我認為房價收入比是偽科學，是否極端了呢？謝謝包租公耐心解答！
回答：任何的數據都有必要的應用場景。房價收入比不是偽科學，但是也要合理使用。若用城市平均收入來計算房價收入比，那就是偽科學。房子是一種商品，不同總價對應著不同的人群。
人的收入分層，房價自然也要分層。低收入對應是經濟適用房、廉租房、市場租房。中收入是老公房、郊區新房、次新房、上車盤。中上等收入才是市區次新2、3房。上等收入是市區的大平層，也有郊區的真別墅（DS別墅不算）。1000萬在北京，就是一個小白領改善盤，不能算真正意義的高端房子。拿城區大3房和整個城市平均收入，算出一個房價收入比，這樣計算的人你直接拉黑即可。
04
提問：包租公，您好，我在海澱知春裡有套學區房，一居室，孩子三年後上學，我想上學後置換成三居室，總價控制在700萬以內，想不明白哪個地區，既有自住宜居又能增值保值，我看了幾個地方，惠新西街三室一廳，或者本地區三居室，或者四季青，五道口，五路居，五棵松大兩居，或者玉泉路田村大三室一廳，不知道究竟哪個保值增值好呢？而且宜居呢？還請包租公指導！
回答：1、你的選籌範圍這麼大，是否已經做好調研？孩子上小學後就置換，那小升初時怎麼辦？能確保進入目標學校嗎？理論上說，孩子到小升初是只需要學籍的。但各個學校的制度不太一樣，經常有到了六年級讓重新提交各種信息的。哪怕直升校和九年一貫制，到了孩子小升初的時候也有重新審核資質的。到那時怎麼辦？
我朋友家的孩子小升初時就要求了，房籍、戶籍、學籍都齊全才能確保在第一序列，和上小學的規則一樣。那如果賣房遷了戶，只給孩子留下個學籍，就不太好說了。萬一當年的政策有變，那就有可能被派位。所以一般學區房都是等孩子上了初中才賣掉，為的就是保險。在現在這種經常教改的情況下，誰也說不好第二年的政策。
2、如果置換，你需求是保值、增值，那田村合適。雖然是海澱，但學區溢價低，居住的性價比高。交通和環境都相對合適。但你這要在三年後孩子才上學，就算是上了學就能賣，那現在就看房也是不是早了點兒？最好是過兩年再考慮吧，現在看好了房，指不定過幾年什麼想法呢。已經買了房子，不要亂折騰，再次提醒各位。
05
提問：2020年年後我經常在回龍觀和望京區域踩盤。對於回龍觀和望京兩個區域，望京的地產中介竟說：望京正在承載著未來科技產業，從回龍觀向望京方向的遷徙，而對於有關回龍觀區域的房價本質是碼農之間自己玩，相互交易，導致的價格上漲。在科技產業未來轉移之後，回龍觀的房價是否會降（五年內會有變化嗎），或者說回龍觀與望京之間不同的地方在哪裡，如果回龍觀想要改變碼農與碼農之間交易這個問題應該會從哪個方向入手，未來發展可行性有多大？
回答：回龍觀基本上是第I代碼農的聚集地，都是在這生根發芽的。網際網路很像就像草原上的部落，「逐水草而居」的行業。
行業風向變遷。頭5年A公司是老大，後5年B公司發家，就將導致網際網路陣地重心的遷移，子民的變化。從最初的漢卡、方正、搜狐，再到金山、百度、去哪兒，又到BAT。在2013年後中美VC瘋狂湧入中國網際網路，擊鼓傳花地大批量地製造「獨角獸」與「IPO」神話。
辦公地址變化。網際網路公司遍布東二、東三、東四環（雍和宮，胡同巷子，東直門，朝陽門，亮馬橋，酒仙橋，三裡屯，呼家樓，青年路，定福莊......），其中望京區域是網際網路地段集大成者。進入後網際網路時代，BAT格局進入幕後，DMT又逐漸站穩第二梯隊。通過觀察記錄，可以看出網際網路部落的遷移軌跡，大致是：從中關村、知春路，到五道口、清華，再到上地、西二旗，隨後遷移到望京，部分會分流到後場村，如今又逐步向外繼續擴散中，後場村擴散到永豐，望京延伸向來廣營和善各莊.......
遷徙趨勢分析。哪裡有網際網路公司的崛起，哪裡就會成為新的網際網路中心。一旦網際網路公司成功壯大，首先就是需要擁有一塊具備性價比的辦公場地，以原先辦公舊址為圓心，尋找尚未被佔領的空地，有性價比的空地，距離總部近的空地，典型例子有百度、騰訊、新浪、阿里。北京城區範圍內的房子，除了本身配套存在的重大溢價，還有高密度的人口支撐，理論上不會出現下降。房價與人口規模掛鈎，只要人口基盤都存在，房價的基本面會不變。
回龍觀區域解說。西二旗地段僅僅是單一的網際網路產業，萬一行業出現衰落，大批公司倒閉，會導致人口在此區域消失，後果不敢想像。好在當年頭幾批的碼農已經購房，成家立業，開始熱心栽培下一代，形成相對穩固的基盤。更甚者，硬生生把上地東裡考成了學區房。回龍觀目前仍然有西二旗後場村的人口支撐，雖然人口基礎數量有一定產業程度的分流，但過去2000-2010年已經歷紅利，後續基本追隨大盤走勢上漲。如果要在這類地區獲得比較好的投資收益，需要在選籌上進行套利。買入時就要選擇價值被低估或價格低於市場價的標的，例如回龍觀500-600萬左右的大面積低單價，同理還有天通苑。
望京區域解說。望京是靠外企們起家，後續再湧入網際網路產業與金融產業，本身可以說是一個產住結合，人口結構複雜而穩定性佳的區域。在2013後網際網路行業大潮興起，大量人口加入望京後，相當於望京錦上添花，使得望京成為實際上的「第二CBD＋網際網路前沿陣地」。兩者的基本面與成長性完全不同。
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