把車庫對外出租?小區實行「人車分流」? 業主和廠家提出利用立體車庫的建議,不過並不能得到所有業主認同
到底如何才能使立體車庫的價值發揮出來呢?將立體車庫利用起來,一直是文匯花園小區業委會在思忖的事情。
通過人車分流
杜絕小區路面車輛亂放
不少小區裡都存在地面停得滿滿當當,車庫車位卻閒置的問題,文匯花園的這一問題就非常突出。文匯花園業委會自管物業負責人張元軍表示,小區地面實際並沒有規劃幾個停車位,路面停車都是亂停亂放,佔用了消防通道。後來為了規範路面停車,只好在路面劃定了停車位。「地面停車非常難管理,屢禁不止。而且很多人覺得在路面停車方便,所以不願往地下車庫停。」這一現象其實已經成為讓不少物業都頭疼的問題。那麼如何才能引導地面的車輛停放到地下車庫?
對此,山東萊鋼泰達車庫有限公司山東營銷中心總經理翟濱建議:「實現人車分流是解決小區地面車輛亂停亂放的一種很好的方式。」他介紹說,人車分流就是業主和車輛進入小區的入口分開,為地下車庫闢出單獨的通道,然後禁止車輛通過小區道路進入小區內部,這樣便可以徹底杜絕小區地面車輛的亂停亂放。
而記者在文匯花園採訪時,有居民並不認可「人車分流」改造,認為人車分流改造可能要花費很大的一筆費用,而且地下車庫還有一半沒有出售出租,需要先解決地下車庫的出售出租問題。
將閒置車位向外出租
有業主怕影響小區安全
那麼,價格不菲的立體車庫到底如何才能實現其價值呢?張元軍表示,除了業主車輛入庫以外,還有業主建議,將閒置的車位對外進行出租。據了解,文匯花園小區西邊緊挨著山東省中醫院,而山東省中醫院的車位一直非常緊張,醫院內車位少,車輛亂停亂放,經常出現擁堵現象。
一邊是車位閒置、一邊是車位不足,於是就有人建議是否可以將車位出租給山東省中醫院使用。文匯花園業委會顧問柳慶厚曾經對小區的停車位進行過詳細查看,他認為地下立體車庫中閒置的車位大約有100個左右,如果將這些閒置的車位出租給省中醫,那麼為小區帶來的經濟效益,不僅可以解決立體車庫的運營費用,甚至連小區的物業費都可以基本抵消,是一件一舉兩得的好事。
不過,對於車位出租的事,不少小區業主也持反對意見。「把車位對外出租,外面的車輛來來回回,小區的安全和安靜如何保證?」對此,業委會顧問柳慶厚表示,由於小區地下車庫入口對著小區的西牆,而牆外面就是省中醫,因此,如果地下車位對外出租,便從西牆重新打通車庫入口,並與小區相隔離。這樣便可以實現人車分流,車輛不從小區裡走,便不會影響到小區的安全,同時再配以高科技的安保手段,加強安防,並不會對小區安全產生很大的影響。
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省城住宅小區內立體車庫利用率普遍不高
石榴園小區:因噪音太大一直閒置,已打算拆除
石榴園小區是省城較早建成立體車庫的小區。立體車庫為倉儲式,然而目前立體車庫卻完全閒置。物業工作人員表示,已經打算拆除。小區居民介紹,這個立體車庫自建成起就沒用過,主要原因是這個車庫離前後兩座樓只有七八米的距離,又沒有隔音設施,車庫噪音太大,附近居民反對使用。
魯能康橋小區:故障太多,2005年建成後幾乎未使用
2005年開發商在小區內建成了五層的地上立體車庫,想緩解小區內停車緊張的狀況。但車庫建成後,經常發生故障,而且停取車太費時間,並沒有受到小區居民的認可,幾乎沒有使用過。
實力榮祥花園:價格高,南側大型立體停車庫已經報停
小區內很早建設了立體車庫,南邊的車庫共三層100多個車位,但是建成後就一直沒有利用起來,現在已經報停。物業工作人員表示,由於維保費用高,立體車庫一個月租賃費330元。但是業主普遍不能接受這一價格,因此車庫一直沒有用起來,不少業主就直接把車停在小區路面上。
文華園小區:使用不便價格高,利用率不足一半
文華園地下車庫共兩層,每一層又建有兩層的立體車庫。然而車庫裡的車輛並不多,且多數都停在下盤中,幾乎沒有使用立體車庫的上盤車位。除了使用不方便、經常出現刮擦以外,停車位的高昂價格也嚇住了不少業主。
群康家園:地面停車多,立體車庫使用率不足一半
群康家園一共有300多戶居民,而地下立體車庫共有147個車位。但是平時這個車庫一般只停六七十輛車,整個車庫的利用率不足一半。小區院子面積很大,地上能容納大約一百多輛車,地上停車更方便,因此居民更傾向於直接停在院裡,而不是立體車庫。
■延伸調查
運營費用高 使用不方便 立體車庫 面臨推廣瓶頸
專家建議,立體車庫推廣還需要政策層面支持
立體車庫是解決城市停車難問題的重要途徑,但是目前在建設、運營過程中面臨著各種難題,其推廣更是遇到了不小的瓶頸。如何才能推進立體車庫的推廣呢?
要推廣需要政策層面進行扶持
目前交通擁堵、停車難已經成為一個普遍的社會問題,山東交通學院教授蔡志理認為,解決停車難單純依靠平面停車泊位畢竟有限,徹底解決城市停車問題還是應該通過立體車庫往上、往下要空間。
濟南市政協委員、山東玉泉集團股份有限公司副董事長常婧在今年濟南市兩會上提出了《關於建設城市立體車庫的建議》,她認為東京的交通狀況遠比國內北京、上海等一線大城市好得多,其中一個很重要的原因就是,東京的停車規劃從上世紀60年代開始就大力發展立體停車庫的建設,通過靜態交通建設很好地緩解了交通擁堵問題。但是,立體車庫產業本身不是高回報、快回報的產業,其項目投資大、回收期長,需要政府出臺相關扶持政策,大力培植這種帶有公益性質的事業,政府與社會合力發展停車經濟。
對此,蔡志理也認為,費用高是制約立體車庫推廣的一個重要原因。他認為,對此應該分為剛性需求和彈性需求兩種情況來對待。對於住宅以及單位中對車庫的剛性需求,應該不以營利為目的,對於新建的大型項目應該以政策上的硬性規定解決車位問題,促進立體車庫推廣；對於改擴建的項目,配建立體車庫,應該給予相應的優惠政策,從政策上進行扶持鼓勵。而對於商業或者娛樂場所的車位屬於彈性需求,可以適當考慮建設成本和運營費用。
應設立維修基金,保證其運轉
山東交通學院教授蔡志理認為,目前機械立體車庫在濟南等很多地方都推廣不開,很大一方面的原因是使用不方便。「實際上,有些機械立體車庫的使用並不存在不方便的問題,由於立體車庫建設質量、造型方面不同造成了使用不方便的問題。」蔡志理認為,車庫在購置過程中就應該考察存取車輛的速度、出入口的數量、產品造型以及產品本身的質量,以保證建設質量以及使用的便捷度,「立體車庫不是為了建設而建設,因此立體車庫不僅要能用,還要好用、耐用」。蔡志理表示,立體車庫作為小區的配套設施,應該通過嚴格的驗收,通過政策對產品質量進行約束。
對此,業委會自管物業負責人張元軍也表示,車庫質保期過後,車庫的管理、運行以及維修問題便都壓在了物業身上。「開發商走了,那麼剩下的車庫維護怎麼辦?」張元軍表示,立體車庫的維保以及運行費用都不低,如何能夠保證之後車庫的正常運營?「住宅有房屋維修基金,建議立體車庫也能設立這樣的維修基金,維修基金可以從開發商賣車位所得中扣除,以保證開發商離開後立體車庫的正常運營。」