報建門檻高 廣州建立體停車庫審批手續跟蓋大樓一樣
金羊網-新快報 作者：何生廷 2019-11-21
去年10月1日實施的《廣州市停車場條例》明確鼓勵安裝機械式立體停車設備,如今廣州的立體停車設備實際情況如何?
■位於天河區沙太路的五號空間立體停車場。 新快報記者 畢志毅/攝
■專題統籌:新快報記者 何生廷
■本版採寫:新快報記者 何生廷 黎秋玲 沈逸雲 吳曉嫻 蔣翰林 王彤
■本版攝影:新快報記者 畢志毅
上天?入地?當停車場不再是平面……廣州立體停車該如何生長?
針對停車難的問題,11月14日,新快報以「共享停車如何破局」為落腳點進行專題報導(詳情見《新快報》03-07版),旨在更有效地解決車位閒置率高的問題。
車多位少是停車難的根本原因。有專家指出,解決城市停車難的困境,除了提高停車泊位的使用率之外,增加泊位供給是另一良策。在有限的土地資源上,如何提高空間利用率,通過「上天、入地」方式,讓停車場從平面朝著空間發展,成為重要的討論話題。
在汽車數量劇增的時代,由於傳統的停車場設施佔地面積大、中心城區可拓展空間不足等原因的限制,欲建更多傳統停車場的想法一般難以實現,在此背景下,具有佔地少、空間利用率高、自動化程度高等優勢的「立體停車設備」應運而生。不少城市更是試圖通過建設機械式立體車庫來緩解停車難的問題。
近年來,國家及地方停車政策的密集出臺,機械式停車設備行業發展明顯提速。今年5月31日,北京清華同衡規劃設計研究院有限公司、中國重型機械工業協會停車設備工作委員會聯合發布的《2018年中國停車行業發展白皮書》顯示,2018年全國共增加865542個機械式立體車庫泊位,其中60.62%為住宅小區,16.34%為單位自用,23.04%為公共配套。
在推廣和鼓勵安裝機械式立體停車設備方面,廣州同樣有著積極措施——
2018年10月1日起正式施行的《廣州市停車場條例》(以下簡稱《條例》)明確規定,申請安裝機械式立體停車設備的,國土、規劃等行政管理部門應當簡化審批程序,提高審批效率;機械式立體停車設備符合不動產登記要求的,可以按照其實際用地範圍和不動產登記的有關規定辦理確權登記手續;實行政府定價或者政府指導價管理的機械式立體停車設備的機動車停放服務收費標準可以適當上浮。此外,為進一步鼓勵投資建設機械式立體停車設施,《廣州市機械式立體停車設施安裝管理辦法》於今年10月1日起實施。
《條例》實施一年多,廣州立體停車設備的發展似乎也貼合如今的一句流行語——「我太難了。」在實地走訪中,新快報記者了解到,取車時間、回報周期、審批手續等成為影響「立體停車庫」發展的重要因素。業內人士指出,目前廣州僅是政策層面上鼓勵安裝機械式立體停車設備,但具體鼓勵政策及實施細則遲遲沒有出臺,「如何簡化審批程序,簡化哪些程序,至今沒有落地。」
立體停車庫如何能更快更好在廣州發展,需要解決哪些「瓶頸」?如何才能在緩解停車難問題上發揮著更大的作用?對此,新快報以「立體停車設備」為焦點,推出新一期專題報導。
■立體停車庫有助解決泊位增量。
要辦N多證報建門檻高 建立體停車庫審批手續跟蓋大樓一樣
專家稱立體車庫面臨建設審批流程長、投資回本難等問題
車多位少,是廣州停車難的根本原因。去年10月1日實施的《廣州市停車場條例》明確鼓勵安裝機械式立體停車設備,如今廣州的立體停車設備實際情況如何?市民對立體停車的接受度如何?近日,新快報記者兵分多路,對廣州多個立體停車庫進行實地走訪,梳理出發展立體停車庫面臨的難題。
實地走訪
廣藥立體車庫:
停車設備簡易安全 部分車型無法停泊
11月15日16時30分許,新快報記者來到越秀區竹絲崗二馬路50號附近的廣藥立體車庫探訪。這裡緊挨著廣東藥科大學附屬第一醫院,除去4個車位為預留空間,共有20個車位,告示牌上顯示每小時收費為6元,夜間收費則為13小時20元。
「這附近有中山醫、省醫、廣藥大附一院等好幾家醫院,尤其是早上9點到11點,停車位特別緊張,有時出現車主找2個小時都找不到車位。」車庫工作人員曾先生告訴新快報記者,該停車場由廣藥大附一院與物業公司合作開設。新快報記者見到,即使是在非高峰期,車庫也停放了16輛車。
曾先生介紹,廣藥立體車庫屬於升降橫移停車設備,相較於其他的機械式立體停車場較為經濟簡易,相應的安全防護措施也是有的。車主停車離開車庫後,工作人員操作開關,設備自動進行車輛的橫移升降。設備設有紅外線燈,一旦有人進入停車範圍,將自動停止操作,保障人員安全。不過,車庫對車輛的長寬高、重量規格也有限制,比如SUV車型就無法停泊。
嶺南電商園立體車庫:
設備維護保養等開支大 預計投資回本需三四年
11月15日,另一路記者來到位於番禺區嶺南電商園內的立體車庫,該車庫已投入運營近兩年,共有五層120個泊車位。據該停車庫投資運營方深圳凱格爾智能交通服務有限公司的管理員介紹,該機械停車設備成本近300萬元,平均一個車位2.5萬元。
管理員稱,停車的車主多是園區內工作人員,包月停車多於臨時停車車輛,120個車位每天的空置率在三到四成,每天營業額約2000元。記者了解到,嶺南電商產業園立體車庫包月停車收費為每月350元,臨時停車4元每小時,前兩個小時則每小時只收2元。
管理員告訴新快報記者,機械設備的維護保養、電費、操作人員的培訓管理費用等都是較大的開支,「隨著機械設備日後保養維護開支的增加,預計投資回本要三到四年。」管理員介紹說。
管理員將一部停在第三層的車輛取出,用時40秒。管理員只需在操作面板上輸入車輛所停放的編號,設備就開始自動平移和上下垂直移動。管理人員稱,停車、取車時間基本在30秒以內,停放在五層的車用時最多約一分鐘。
百福廣場立體車庫:
設備運轉速度比較慢 飯點時取車等半小時
位於體育東路與華文街的交會處,即百福廣場旁邊,是一個小型露天立體停車場。場內立體停車架共有7個,每個六層,並排搭建,與此同時架子對面亦有一排地面停車位,整個場地的用地呈現集約狀。
新快報記者現場測算了一下,該停車場呈狹長形,佔地面積約760平方米。「原來這個場地只能停30輛車左右,『搭架』後可以停一百多輛。」停車場工作人員說。不過,由於場地面積小,同一時間僅允許一輛車操作,其餘車輛則需在一旁等候。車場內有四五名工作人員負責指揮,每輛車由一名工作人員引導停入車架,隨後吊起挪至上層空位。
由於護欄與車架的上升、下降是勻速進行,從準備進場到停好,需要花上1分鐘左右。「最快1分多鐘,慢的可能5分鐘左右。」工作人員說,速度慢一直是立體停車庫的「難題」,一旦遇到飯點、周末等特殊時間點,就容易導致排隊。
新快報記者走訪時間為11月17日(周日)17時30分許,恰好為晚飯飯點,在觀察的15分鐘內,入場停了五六輛車,同時場外最多時有四五輛車在排隊等待入場。工作人員透露,相較於停車,更慢的是取車,「有時候遇到吃飯結束,一群人來取車,最多的能等上半小時。」
值得關注的是,並非所有車輛都能入場停放,門口的「停車須知」明確對停放車輛的尺寸、重量有所要求,對於超長、超寬、超高、超重車輛,則視情況停放在露天地面車位。
金羊花園立體車庫:
合作形式安裝立體車庫 產權人與廠家分享收益
位于越秀區金羊花園小區拓業大廈門口有三四十平方米的空地,之前地面只能停十多輛車。11月16日,新快報記者來到這裡採訪,保安告訴新快報記者,大概在7年前安裝了機械立體停車庫,在地面車位上加裝了一層機械設備,「這相當於利用了雙倍地面面積,目前最大的停車容量可達35輛。」
據介紹,該機械立體停車小車庫是按照商場等配套停車場收費標準來收費,白天一個小時12元,封頂60元,晚上封頂10元,24小時封頂70元。
與其他車庫不同的是,該機械立體停車庫採取合作形式,對於停車收益,場地產權人與廠商按比例分成,廠家會及時跟進後期維護問題。
目前,全市對於立體車庫的安裝,主要有兩種形式,一是物業方直接購買,後期再繳納維保費用,二是合作形式,對於停車收益廠家可按比例分成。
■廣州市婦女兒童中心的地下機械停車場。
■立體式停車庫對車輛的長寬高等有限制。
各方態度
車主:有人說車位窄、取車耗時久 有人贊節約用地能停更多車
對於立體車庫,廣州車主的接受度如何呢?在走訪中,記者了解到有車主支持,認為老城區停車難,建立體車庫不失為好辦法,不過也有車主擔憂立體車庫的安全性、停放難以及停車取車時間稍長。
「太難停了!」這是有兩年駕齡,在天河區工作的林女士第一次停放立體車庫時的感受。她表示,要在百福廣場立體停車庫停車,車輛進場後要倒車入庫,同時由於車架中間有凸起位置,這就要求整個車身是正位停入。「這麼嚴格也可以理解。」林女士直言,考慮到安全問題,操作不當就不是像地面停車那樣剮蹭一下那麼簡單。
今年5月剛拿到駕照的劉女士有著同樣的想法。她在嶺南電商園區租了月保車位,不過普通地面車位是她的首選。因為立體車庫車位較窄,而且取車等待時間較久。新快報記者看到,這裡的立體車庫裝有紅外線,如果車輛沒停到位,在升降前就會一直報警。
廣州市人大代表曾德雄告訴新快報記者,他自己曾多次在越秀、白雲等區使用過立體停車設備。使用過程中,他發現車輛的停入和駛出都不太方便,「目前廣州大多數立體停車的設備設計,沒有考慮到司機的使用體驗感,進而會影響了接受度。」
在採訪中,有部分車主對立體停車庫的安全性存在擔憂,在上下升降時是否會損壞車輛?嶺南電商園立體車庫的管理員告訴新快報記者,廠家會對車庫進行每月至少一次的例行檢查,確保設備安全運行。他表示,該立體車庫運營快兩年了,僅出現過一次管控設備失靈的情況。
而在廣藥立體車庫租了月保車位的車主李先生則認為,立體車庫不失為解決老城區停車難的一條有效路徑。「在荔灣越秀等老城區,要想新建一個大規模的停車場很難,用一塊空地來建設高層立體停車庫相對容易些。」李先生說,實際上在立體車庫停車挺方便的。
物業:前期投入後期維護各項開支不能少
儘管廣藥車庫是一個小型、簡易停車場,報批過程也不少。廣藥立體車庫工作人員曾先生介紹,該公司在2014年開始報建這一項目,僅規劃許可證就辦了兩三年,再加上土地使用、營業執照、施工許可、特種設備運作、消防等手續,拖到了2017年才正式營業。
立體車庫能否實現盈利呢?曾先生告訴新快報記者,停車場初期設備投入約100萬元,每年設備維護費用為3萬元,人力成本每月1萬元。另外,機械停車設備作為特種設備,還需要進行兩年一次的年檢,也是一筆支出。
而該停車場的潮汐現象明顯,需求集中在早上,下午和晚上停車需求較小,全天的利用率最高只能達到46%左右。據介紹,該物業公司與廣藥附一院籤訂的合作協議為8年,其間物業公司租用停車場土地免除租金,但期滿之後停車設備將歸屬醫院所有。8年內是否能回本,對企業來說仍是個未知數。
5號空間創意園物業部經理盧俊宇告訴新快報記者,目前園區入駐的企業有200多家,2016年投入近200萬元,建成了垂直循環類機械立體停車庫,僅佔兩三個車位的面積,卻可停放24輛車,的確緩解了停車難的問題。盧俊宇直言,安裝立體車庫最初考慮是停車配套措施,沒考慮回本問題,目前月保車位為600元每月,加上維護費用、折舊成本,「按這個計算,估計10年都收不回成本。」
設備企業:「按建築工程申報,周期漫長」
在採訪中,三浦車庫華南區市場部負責人鍾銳波告訴新快報記者,「我們在廣西和深圳建的車庫比廣州要多。在深圳,對於符合條件的社會資本全額投資的機械立體停車設施,政府可給予補貼支持。」
今年7月4日,深圳福田區推出深圳首個停車設施補助政策,印發《福田區社會資本建設停車設施投資補助實施細則(試行)》,自2019年7月15日起正式施行。對於機械式立體停車場(庫)的補助,按照不同類型分為三個檔次,即每個車位補貼8000元、20000元、30000元。
而從廣州目前出臺的政策來看,是鼓勵社會資本投資建設機械式立體停車設施,但尚未提及相關補貼政策。
此外,記者留意到,《廣州市停車場條例》第24條規定,現有的停車庫需要安裝立體停車設備的,建設單位應當申領建設工程規劃許可證,除非同時滿足停車規模在50個車位以下,高度不超過6米等四個要求的,才無需申領建設工程規劃許可證。
「低於6米的立體車庫所增加的車位有限。」鍾銳波表示,超50個車位的立體停車庫需按「建築工程類」的審批要求進行上報,「把立體車庫當成建築物進行審批,像紅線退縮、容積率等蓋大樓才需要的報建數據和材料,立體停車庫難以提供,所以審批難度很大。」
「按建築工程申報,周期漫長,這是我們最為頭痛的一點。」湖北齊星智能股份有限公司營銷中心經理詹前墩表示,廣州鼓勵安裝機械式立體停車設備,但目前受到政策細則沒具體落地的束縛,其中包括未明確具體報建申報流程,對應職能部門分工較散,沒有對應的牽頭部門來指引,希望相關部門能統籌協調推進機械立體停車設備規劃建設運營管理工作。
專家分析
立體停車庫有助解決泊位增量 仍需具體落實
廣州市停車場行業協會副會長李緒進接受新快報記者採訪時表示,緩解停車難問題,一方面要有增量,另外一方面是存量停車場有效利用。推動機械立體停車庫建設的目的就是解決增量的問題。
在他看來,目前廣州的機械立體停車位比例非常小。不過,廣州已出臺相應的條例,明確鼓勵安裝立體停車庫,這是積極的信號,但很多方面還需要真正落實。李緒進總結了目前機械立體停車庫面臨的問題:建設審批流程長、指引不清晰、投資回本難、後期維護費用高。
「哪些地方可以做機械停車庫,哪些不可以,找哪些部門申請,時間流程和路徑都應該有清晰的指引。」李緒進表示,要做到更好落地,需要有具體的實施細則,有統一的部門去協調。他提到,廣州越秀區某個物業,2015年開始申報建設機械立體停車庫,但直到日前才啟動建設,「審批時間、回收時間特別長,會讓投資方望而卻步。」李緒進表示,目前立體停車庫是虛擬的車位,停車位是不固定的,產權、銷售方面能否作靈活變通,這個值得深入研究。
延伸
多地簡化建設審批程序
可按特種設備類申報
為加強機械立體停車設施建設,上海、深圳、鄭州、瀋陽、廈門、成都、濟南等多地也出臺相應政策,簡化建設立體停車庫的審批程序已成為不少城市的共識。
今年1月2日,濟南市人民政府辦公廳印發《濟南市公共停車設施建設審批管理辦法》和《濟南市鼓勵公共停車設施建設若干規定》,其規定,公共停車設施建設(備註:其中包括機械立體停車)通過區聯席會議集中審批,容缺受理,一次辦成。對於已建成的住宅小區和單位利用自有用地建設機械式停車庫項目的,可免於辦理建設工程規劃、用地、環評、施工等許可手續。在補貼方面,對於地上立體停車設施,根據立體停車設施的類型,每泊位可有0.6萬元、1.2萬元、1.5萬元三檔補助。
成都同樣實行聯席會議評審制,對於企事業單位、住宅小區及個人利用自有用地建設小型立體停車設施,免予辦理建設工程規劃、用地、施工等許可手續。
而1月3日出臺的《深圳市機械式立體停車設施管理暫行辦法》明確規定,設置地上機械式立體停車設施或利用已建地下空間加裝機械式立體停車設施,且設施內部空間無人員活動的,原則上按特種設備類申報;設置地下機械式立體停車設施,原則上按建築類申報,其報建手續按建設項目相關規定執行。
■天河區黃埔大道西一立體停車場至今仍沒有投入使用。
如何破除各痛點、打通流程,讓立體停車不再只停留在「文件鼓勵」階段?有關部門透露——
廣州正編制停車場專項規劃 選址公共停車場建立體停車庫
「停車難」作為「城市病」,從政府到民間都不斷在尋求「良方」,以期破解中心城區用地緊張、車位「僧多肉少」等難點。其中,向空間發展成為近年來的一個破解之道。早在《廣州市停車場條例》(下稱《條例》)出爐之前,廣州各界即對機械式立體停車加以關注討論。然而,即便在有關條例出臺後,這一新興事物的發展仍存在報建審批難、手續複雜、流程漫長,且投資回本周期長、後期維護成本高等多個掣肘點。 如何破除各痛點、打通流程,讓廣州立體停車不再只停留在「文件鼓勵」階段?新快報記者採訪多位此前曾參加相關調研、論壇的市人大代表、市政協委員、行業專家,他們均共同提出,要通過建立良好的規則,簡化流程,放寬標準,以培育規範、有活力的市場。而廣州市有關部門亦透露,目前正積極推動停車場專項規劃編制工作,選址公共停車場建立體停車庫,並將試點聯合審圖機制。
掣肘點一:報建難,審批也難
建議:將立體停車作為產業進行規劃,制定出臺簡化程序細則
「廣州對立體停車庫的態度,還是較為保守。」廣東省靜態交通協會秘書長蔣有清坦言,已實施一年多的《條例》,雖明確鼓勵安裝機械式立體停車設備,但具體鼓勵政策及實施細則卻遲遲未出臺。「比如《條例》寫明國土、規劃等部門應當簡化審批程序,提高審批效率,但如何簡化、簡化哪些程序,這些至今都沒有落地。」
記者了解到,根據《條例》第24條規定,現有的停車庫需要安裝立體停車設備的,建設單位應當申領建設工程規劃許可證。無需申領許可證的,要同時滿足停車規模在50個車位以下、高度不超過6米等四個要求。
在蔣有清看來,《條例》規定的條件過於苛刻。他解釋,申領建設工程規劃許可證需要面臨多種審批,手續複雜,如此很容易讓業主單位對建設機械式立體停車庫望而卻步。「例如,在那些已建成的、停車位緊張的老舊小區報建立體車庫,如果按建設工程類項目報建的話,立體車庫要不要算容積率?」他表示,如果算的話,那小區就要重新調整規劃,「這是一個幾乎不可能完成的任務。」
廣州市政協常委曹志偉在4年前接受新快報採訪時便剖析了這一問題,他認為,機械式立體停車場要作為臨時設施,而不是永久建築,對其不收地價、不算入容積率、放開價格,就能使其迅猛發展,最終停車費也能降下來,停車難也能解決。
「儘管現在政府出臺相關文件規定,但廣州鼓勵發展機械式立體停車,不能停留在『口頭鼓勵』。」廣州市人大代表、廣州市社會科學院哲文所所長曾德雄表示,關鍵便在於未將機械式立體停車作為一個產業進行規劃發展。一旦作為產業,便涉及到多環節的梳理與打通,包括用地、審批等,都會更優先、順暢。同時,這也將意味著政策與財政的傾斜,有望予以支持產業一定的財政補助。「畢竟現在向空間發展應該是城市發展的一個趨勢,停車也一樣。」
掣肘點二:回本周期長,維護成本高
建議:放寬限制條件,培育規範且有活力的市場
在新快報記者兵分多路實地走訪過程中,不少裝有立體停車設備的運營方吐槽,「10年都收不回成本」、「賺的錢還不如放在銀行收利息」。這一定程度上反映了立體停車設備投資回本周期長,後期維護成本高等現狀。
在參與調研的廣州市政協委員、廣州華新企業集團副總裁方頌看來,這與政策條件過於嚴苛有關。他解釋稱,停車規模在50個車位以上、超過6米的審批流程,等同於建築物的申報流程,如此審批時效不符合市場效率,將企業攔在「大門」外。相反地,停車規模在50個車位以下,不超過6米的,這一規模所產生的停車費收入無法攤薄機械設備的固定成本,缺乏經濟效益,更影響了企業投資回本。
至於公共財政補貼方面,方頌表示這並非「治本良方」。他表示,政府的作用是培育規範和有活力的市場,因此建議建立良好的規則,簡化流程,降低標準,讓市場自己發育起來。
掣肘點三:用戶體驗差,大眾接受度低 建議:從用戶需求開發產品,多方進行規劃設計
立體停車設備一邊是自身發展「不順」,另一邊在使用者心目中也「地位不高」。新快報記者採訪過程中發現,不少司機均表示,迫不得已才選立體停車,首選仍是傳統的地面停車。其中,一大原因即是體驗感不好,不僅耗時,還難停,「太考驗駕駛技術了!」
從自身使用機械式立體停車的體驗出發,曾德雄建議,要想提高大眾對於這一新興事物的接受度,關鍵是提升其使用體驗感。「機械式立體停車是一個科技含量很高的事物。」他表示,一方面相關生產商要做好用戶調查,從用戶需求出發來開發、完善產品設計,「關鍵是要能方便、舒服地停。」另一方面,用地規劃也要有所考量,「不能簡單地劃塊地出來就建」,而是要與經營者共同進行規劃,讓布局更人性化、智能化。
此外,他還提出,由於機械式立體停車涉及智能化操控,因此有關的停車場工作人員亦要進行專業培訓,完善其相關的專業知識技能。
專家支招
建立統一的智能停車數據交換平臺 統籌規劃全市停車場建設
在蔣有清看來,廣州市停車場建設仍存在碎片化的問題。要突破這一痛點,一方面要摸清城市停車資源供需現狀,建立停車資源基礎資料庫與統一的智能停車數據交換平臺,充分盤活現有停車資源。
另一方面,以上述資料庫為支撐,在現有停車場條例的基礎上,儘快編制廣州靜態交通專項規劃,並分步實施。可考慮在短期內停車較為困難的區域加強停車設施的建設力度,整理出一批小型地塊用於立體車庫的建設。
此外,方頌認為,可採用「以靜制動」原則,交通壓力較大區域應適度減少或取消路內停車位,通過建設智能立體車庫,補充車位供給,還路於車,並堅持「配建為主,公共為輔,路邊為補充」的停車供應結構。
同時,市政府可以利用自有停車場以及在醫院、學校、商場等熱門公共地區建設多功能立體車庫和智能停車綜合體項目,緩解周邊地區停車難問題。
部門回應
試點聯合審圖機制 選址公共停車場 建立體停車庫
記者了解到,此前吳如軍等市人大代表曾兩次提出關於推動利用較小地塊建設地下智能停車場緩解停車難的建議,廣州市交通運輸局也兩度在官網進行回復。
2018年10月23日,在「明確對深層地下智能停車庫建設審批流程給予簡化和特定審批」的建議中,市交通運輸局回應稱,目前出臺的《廣州市建設工程項目審批制度改革實施意見》明確提出,要建立「多規合一」信息聯動平臺,還提出了建立審批信息共享平臺、簡化收費環節、試點聯合審圖機制等措施。
市國土規劃委(現為市規劃和自然資源局)對於建設安裝大規模立體停車設備,正在研究規劃審批過程中只需辦理建設工程規劃許可一個事項的工作。下階段將明確相關規劃審批流程和辦事指南,進一步縮短審批流程,扶持機械立體停車設施建設。
今年6月1日, 市交通運輸局二度回復時也表示,目前該局正在積極推動停車場專項規劃編制工作,待編制完成後,市住建局將按照《廣州市停車場條例》要求,組織編制政府投資的停車場的年度建設計劃,明確停車場類型、責任單位、建設主體、建設時序、投資規模、資金來源和停車泊位數量等內容。
市住建局也正在會同相關部門和各區政府開展建設公共停車場選址工作,目前初步選址16個,已陸續開展前期摸查、編制建設計劃等工作,其中部分點將試點建設地下停車庫或機械式立體停車庫。
編輯： 寶厷