現在,高層住宅成了房地產市場的主流住宅形式。
截止2017年,我國已擁有8層以上、超過24米的高層建築34.7萬棟,其中高層住宅23.5萬棟,均為世界之最。
據不完全統計,截至2016年5月,中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個,如果加上2017、2018和今年的數據,這個數字應該會將近4000個。
極速擴張的新城區,數十萬棟高層住宅,為什麼國人這麼喜歡住高樓?
筆者認為有兩方面的原因。
一方面,是高層住宅遠優於「老破小」的居住體驗。
以前我們住的是什麼房子?
在1998年房改以前,大量人居住的都是老家的平房乃至瓦房,城市裡有幸運的工人擠破頭分來的房子,居住面積狹窄擁擠,衛生間都是公用的,大部分都是筒子樓、老舊家屬院、房改房、單位老公房,沒有任何居住品質可言,有的只是勉強過日子的狼狽。
此時,高層住宅脫穎而出,封閉式的院落,綠化率、專業的物業管理、雙氣供應、電梯直達、樓宇智能化,這樣的居住品質,與老房子完全不可比。
另一方面,是各地盲目進行高樓競賽。
各個城市之所以對「高樓競賽」如此痴迷,根本原因還是在於「土地出讓金」。
我們的土地分為兩種,一種是集體土地,另一種是國有建設用地,開發商想蓋房子,需要當地把土地收儲為國有建設用地,房企再進行競標招拍掛,把生地整成「熟地」。
一旦出讓土地能帶來巨大的利潤,那地價上漲就是不可避免的,開發商競拍了上百輪溢價拿的地王,必然要在有限的住宅用地內,蓋儘量多的高層住宅,主城核心區的房子更離譜,容積率破5的住宅不在少數。
不過,今年樓市連發2條新規,對購房者來說,未來高層住宅或失去競爭力。
1,四層以上必須裝電梯。
7月6日,據北京日報報導,北京發布25項地方標準,按照涉及領域分,城市管理與公共服務標準9項、工程建設標準9項、農業標準3項、環保標準2項、資源節約與利用標準1項、服務業標準1項。
其中,《住宅設計規範》規定,四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築,必須設置電梯。
臥室、起居室淨高不應低於2.5米,比現行國家標準提高了10釐米;在居住安全性方面,規定位於陽臺、外廊及開敞樓梯平臺下部的公共出入口,應採取防止物體墜落傷人的安全措施,陽臺欄板或欄杆淨高不應低於1.10米。
事實上,不止是北京,其他省市也都在跟進。
6月份據新華日報報導,江蘇發布《住宅設計標準》修訂的徵求意見稿,將設置電梯的標準提高,明確四層及四層以上住宅或住戶入口層在樓面距室外設計地面的高度超過10米時,必須設置電梯並滿足無障礙使用要求。
此前浙江省住建廳發布新版《浙江省住宅設計標準》,明確「四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過10米時,必須設置電梯。」
北京這條新規,會加速4樓以上房子加裝電梯的趨勢。
2,縣城住房將以多層為主。
前段時間,住建等兩部門聯合發布了《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》,嚴格限制各地盲目規劃建設超高層「摩天樓」,一般不得新建500米以上建築。
各地因特殊情況確需建設的,應進行消防、抗震、節能等專項論證,通過的還需上報覆核,未通過論證、覆核的不得建設。
此外,對於250米以上建築也要嚴格限制新建,新建100米以上建築也應充分論證、集中布局,與城市規模、空間尺度相適宜。
通知中還有一句重點:中小城市要嚴格控制新建超高層建築,縣城住宅要以多層為主。
中國《民用建築設計通則》(GB 50352—2005)將住宅建築依層數劃分為:一層至三層為低層住宅,四層至六層為多層住宅,七層至九層為中高層住宅,十層及十層以上為高層住宅。
多層建築是指建築高度大於10米,小於24米(10米
不管怎麼劃分,常年人口流出的縣城、小城市,以後的高層住宅,必然會呈縮減的態勢。
一邊是小城市以多層為主,一邊是越來越多的城市規定4樓以上就要裝電梯,這2條新規,將會對未來10年我們的居住形態產生巨大影響。
試想一下,在本就不缺地的縣城和地市,新建的多層住房容積率又低,還有專業的物業公司管理,綠化率和小區配套設施更加健全,低梯戶比、低容積率,帶電梯的低密度多層住房,要比密密麻麻的「鴿子籠」式高層住宅更受人歡迎。