大家都在關注房地產，因為看清了幾百萬億市值的房地產行業，就看清了中國的深層問題和未來前景。
現在能感覺到各方面十分為難和謹慎，不禁感嘆何必當初。
01現實的思辨
有人說：當初錯了，現在就不能再錯。不能你吹個泡，再努力打破它。
我說：哈哈，這只是我們的善良願望和情懷吧！
有人說：政府應該提高全要素生產率，改善收入分配，進而改變收入房價比，慢撒氣，把泡沫消化掉！
我說：泡沫的消化需要一張越來越好的家庭資產負債表，但近兩三年來已經快速膨脹並接近惡化，而且就目前經濟形勢看，未來三兩年的個人收入增長預期會很好嗎？這收入分配改革談了這麼多年，還能信不？另外，按照三年來的供給側改革做法，要素生產率是提高了還是惡化了？大家心裡還沒個數嗎？
他又說：收入分配一靠改革，二靠市場，勞動力價格最後市場決定。
我就說：市場能決定的越來越多了，還是越來越少了？難關當頭，都知道，都想好，問題是解決的出路和條件，是否具備？人力資本會越來越高，人口紅利將急劇轉化為人口負利——權且這麼說吧，這對房地產乃至整個中國的未來意味著什麼？
他又說：政府不是投資者，他考慮的是在約束條件下，儘可能減少周期波動。
我最後說：晚了！中國政策問題的根源恰恰就是一直拒絕周期性波動，如今雖然又有高參們主張貨幣寬鬆和積極財政，但恐怕已經沒有多少子彈和空間了。何況減稅的呼聲如此之高，這與財政大擴張難道不矛盾麼?總有一天，我們會知道，周期波動原本就不可抗拒。而且，之前越是抵抗，其後烈度越大。目前各界似乎連基本共識都很難達成，那麼後期政策的效率和效果也就可想而知了。一旦再有政策放縱，驚濤駭浪會遠超前兩三年的股災和「樓瘋」。要知道：水能載舟，亦能覆舟。
02選擇的艱難
從沒覺得政府願意或敢於主動刺破泡沫，最終只能看市場，由內外部客觀因素的變化來決定，由不得個人、機構和組織的意志。曾經的政策組合與時代特色相裹挾，造成了中國超級地產大泡沫——特指2014的大寬鬆，實際上就是一場風險大轉移。現在發現很棘手了就全面管制起來，既不想它漲，也不想它跌，還不想統一承擔泡沫破滅的歷史責任，天下哪有這等好事？另外，所謂一城一策是否疑似束手無策？
理性選擇在房地產之外，目前看不到房地產能夠逃避市場審判的任何跡象。相反，大勢是越來越清楚了！市場就是想讓那些認為自己什麼都能、什麼都不會錯的人認個錯。
幾年前本人就說要小心高房價會成為中國的「萬惡之源」，極力反對貨幣政策的再次大寬鬆，主張「習慣低迷」，贊同後來的「戰略定力」和「不要有水分的GDP」等。
遺憾的是，前幾年，好大喜功的路徑依賴又佔了上風。
根本上就是發展觀問題嘛！所以研究和建議這條路，早就死心了。
對房地產的高度依賴和價格放縱代表了經濟發展觀對居民感受和生存居住權的漠視，這不可能不損害政策的公信力，不可能不衝擊社會良知和公眾凝聚力，不可能不惡化商業秩序和道德文明。看看國內的社會和金融亂象吧，貪汙腐敗、司法不公、P2P、造假疫苗、有毒食品、非法傳銷.......害了多少人！
過度開發和樓價過高，一定會把全部要素價格提高到令經濟難以為繼的地步，一定會把社會債務推高到危險的境地，一定會讓奮鬥半生的人及其後代失去更多幸福感、感受到更多的生存壓力和精神焦慮。
不幸的是，這一切都在令人揪心地發生發展著。這些年，舉國上下，各行各業，各色人等，在樓市飆升帶來的深度焦慮中疲於奔命，不擇手段、不計後果.........終於在2018年盡顯疲態，落得個丟盔卸甲、人仰馬翻。
03周期的宿命
其實，國人的價值觀和行為方式早已嚴重變形而不自知，經濟與社會早已因此痛苦不堪。
只可惜，事已如此不堪，竟還有人對樓市抱有奇思妙想、恨不得再次火上澆油，這是多麼危險的事情！
不過，經濟現實和發達國家的大數據表明，歷史似乎不會再給放縱發展的機會了。2018年就是中美關係走向全面對抗的元年，這歷史拐點的意味何其濃厚，豈是表面化的貿易戰所能概括和左右？雙邊的談判當然可以反覆進行，樂觀看暫時或有緩和，但市場更關心即將明朗的中方對價及其負面影響。無論3月談判結果如何，對於中國來說，未來還是要從多方面做最壞準備。
1998-2018，二十年，是房地產的大周期，其後會發生什麼，很多人早已心知肚明，然而更多人還不知道的是：萬眾仰望的潛在利好政策已是次要因素，因為可選項實在太少了。很多急人所急的刺激論、憂國憂民的放開調控論，不過都是一廂情願而已。二十年的房地產大周期就是天條，無論未來政策如何選擇，登峰造極的中國房地產都不可能在短期內有啥起色。
集體土地新規和廉租房政建設的推進，必將降低城市住房及租金價格中樞。一二線城市樓價在2018年如期出現明顯下行，然而部分三四線城市還迷醉在棚改貨幣化驅動的樓市狂歡中，這將是未來整個下行周期的重點——當地居民收入和人口變化因素所決定，本人確信：三四線城市樓價腰斬前，看不到下一輪房地產上漲周期的任何可能。
尤其是，今年以來，汽車和手機行業增速也開始出現了持續下滑，我們要問：老百姓(603883,股吧)的口袋裡究竟還有多少錢？居民負債佔可支配收入的比例快速升至90%，還有多少潛力可挖？還有多大余力為國接盤？而眾所寄望最多的大基建，不過是房地產的副產品，哪裡還有什麼空間和可能？錢從哪裡來？繼續投資擴張，是要提前引爆債務危機嗎？
有些人，還在令人鄙視地隱瞞著中國房地產早已嚴重過剩的基本事實；有些人還在令人作嘔地說什麼中國樓市有無泡沫尚難定論；有些人還在不顧蒼生、不知深淺的建議著政策大放水；有些人還在白痴一樣地幻想著80%的城市化率，然就四十年改革開放所形成的城鄉巨大差別及當前三農現狀，現有的農業人口真能如期轉移到城市嗎？他們買得起城市住房還是交得起城市房租？他們的戶籍怎麼辦？如何就業？拿什麼提供長期生活保障？有些人無視客觀條件的巨大變化還在夢想所謂的房地產白銀時代，我就問了：企業、居民和地方政府全都債務爆棚，而看似有空間的中央財政又存在巨大的社保隱憂和未來的減稅訴求，所以後期政策的任何不謹慎都可能導致匯率與國運的動搖，房地產憑啥再瘋狂？人們都不想生、不敢生了，勞動力和總人口都即將進入快速下滑通道，為誰再瘋狂？
04未來的考驗
平心靜氣想一想，房地產在我們眼裡何等之重要，卻一直沒有核心的官方數據，什麼意思？怎麼研究？「房住不炒」的政策基調若再次被各地及商業機構搖來擺去，還指望市場能夠如我所願而沒有驚濤駭浪，憑什麼？本人以為當務之急是把房產稅說清楚，把空置率說清楚，給大家一個穩定的預期。然後應該由官方完善數據系統並向社會公開，在此基礎上開設房價指數期貨，漲跌都透明化、市場化，讓投資者自行選擇。當今的問題不是投資者的問題，投資者應該會解決自己的問題，而不是在一個暗箱裡任人忽悠。
展望未來，債務和金融周期還會持續發威，不可理喻的超級地租之後，勞動力價格的快速上漲會導致四面楚歌的低效經濟進一步走衰。好在，懂得的人都知道：所謂危機，不過是經濟的清洗劑。
悲觀，是因為懷疑某些惡果似乎難以避免，還因為很多善良的期望和建議都很難變成現實。悲觀，是因為2018年中國總人口開始了負增長和老齡化加速——繼前幾年勞動力人口逐年大幅下降後，新出生人口今年下降約250萬人，同比減少14.2%，未來下降速率超乎想像！而老齡化速度也會超乎想像！悲觀，是因為十年來的美國復甦和金融狂熱，也在2018年給出了大拐點，預期中的道瓊萬點跌幅才剛剛開始，美國金融資產的跌勢很有可能貫穿2019年全年，對應上證綜指2000-2500點的長期低迷不振(存量資本主導的結構性機會多多)。接下來的回調之路，恐怕漫長而艱難。悲觀，是因為全球各國都各自遭遇了新的挑戰和麻煩，在2018年新興國家紛紛倒下後，2019年發達國家的所謂繁榮如何撐持？
改革、合作、創新，知易行難，所以已經習慣其停留在口頭和本本上。2019，更多問題即將接踵而至，稍有怠慢或失誤就可能演變成長期的蕭條和混亂。1929年美國經濟危機，1939年就是第二次世界大戰；2019年如果不斷深化的金融危機得不到實質控制，那麼更大的亂會出現在哪裡？
2019年是建國七十周年，是中美建交四十周年，是「五四運動」一百周年.......有人說，政治逢九不亞於經濟逢八，於是想起改革開放四十周年大會上所說的「驚濤駭浪」和最近所提的「偉大鬥爭」和「重大鬥爭」，不禁暗自企盼：天佑中華！
05善意的期盼
「百年未遇之變局」，既是說世界，也是說中國，中國在風雲變幻中最終勝出的基本條件是內部改革的紮實推進，開放並非唯一選項和充分條件；未來或有驚喜和機遇，但一定更有威脅和挑戰。回看歷史，都是時代之子，對自我超越和自我革命，不可奢求。歷史潮流浩浩蕩蕩，是因為某些東西早已是宿命的安排。
唯一的指望就是十年前所提之「放權讓利」：依法行政，減少幹預，讓市場發揮更多的決定性作用；以「精兵簡政」為基礎，為企業降費減稅，讓他們自由馳騁、各自突破；為居民提高福利，讓他們獲得正能量，解除轉型升級的後顧之憂。
2019已來，現實些、清醒些、慎重些。今天起，如果樓市忽而有了便於炒作的新希望，那中國經濟很可能就從此失去了大遠景。
總之，改革開放四十年後的中國經濟，攻城掠地向上衝的時代行將遠去，不是局部的修修補補就可以再續輝煌那麼簡單。希望我們的國策能牢記「房住不炒」，放棄速度追求、謀求平衡發展，踐行以法治國、以德治國和以人為本。
修養生息，安居樂業，對於來年和未來，何等必要和珍貴！
06與君共勉
不知未來如何是好，那就先把手上的事情做好。別人用來彷徨的時間，你用來做點實事，三五年後再看，迷茫的人依舊迷茫，而你早已脫胎換骨。迷茫困頓唯一的出路，是把每一天活紮實！
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（責任編輯：王治強 HF013）