編者按：2020年是不平凡的一年，房地產市場同樣「冰火兩重天」。合肥樓市在經歷年初線上售樓處、金三銀四、金九銀十等市場節點，開始觸底反彈，迎來新局。2020年合肥樓市都有哪些變化？樂居合肥獨家策劃《2020合肥樓市備忘錄》，從土地、上市量、房價、城建等方面，以數據說話，以事例印證，回顧2020年合肥樓市，提前把握2021年合肥樓市走向。
有人說樓市風雲變幻莫測，難以預估，其實大多都是因為新房受開發商炒作以及相關政策影響的結果，相比而言二手房成交數據，是購房者在市場中自由比較形成的，是樓市溫度最直接的表達。
NO.1|壹
合肥二手房表現強勢
連漲9個月
首先我們看全年的數據，合肥2020年12月份二手房均價為14594元/㎡。較2020年1月14284元/㎡，上漲約310元/㎡。
12月14日國家統計局公布70個大中城市房價指數顯示，合肥二手房價格11月份環比漲幅為0.7%，同比上漲4.4%。
值得注意的是合肥二手房已經實現9連漲，除了2月份特殊情況，持平外，其餘月份基本保持上漲，其中11月份漲幅最高，達到0.7%。
NO.2|貳
合肥二手房近7成小區上漲
21盤突破4萬+/㎡
近日，本站結合安居客的掛牌數據，整理出合肥九區962個小區的價格走勢，其中上漲小區有706個，佔全部小區7成左右，看看你家漲了沒！
據數據統計，2020年合肥九區範圍內，掛牌房價突破4萬/㎡的小區達到21家。
令人驚嘆的是在鏈家網站成交記錄統計中，合肥約有131套單價在4萬/㎡以上的二手房房源成交，甚至有掛牌1天就成交的。
其中成交單價最高的是合肥人民巷21號，掛牌僅一天成交，成交總價為124萬，單價60224元/㎡。
當然，這樣的成交價格也是有著其特殊的原因的。
首先，學區足夠優質。南門小學本部+45中雙本部，這是合肥學區最為頂級的存在，目前雙本部學區房很多掛牌價都已經突破了4萬/㎡。
其次，戶型足夠小。只有20㎡。雖然單價看著嚇人，但是總價有限，124萬的成交價，部分渴望優質學區的家長也能夠負擔得起。
NO.3|叄
合肥九區二手房價出爐
最高一年漲22510元/
二手房的溫度，間接反映了新房樓市熱度。譬如政務、濱湖、高新、經開因為新房供應不足，大多數購房者只能選擇二手房入手，一定程度上導致二手房一路飄紅；
另一個原因是學區，每年的學區劃分前，合肥的重點學區周邊房價都會得到一次提升，尤其是廬陽區，憑藉優質學區，在二手房價格上一騎絕塵；
反之，瑤海因二手房老舊，新站區域配套有待完善，加上新房市場房源充裕，與二手房相互競爭而陷入困境。
政務區
二手房最熱的區域，肯定是政務區。
政務區共統計小區67家，其中均價上漲的小區包含64家，下跌小區3家。上漲的各大小區裡，均價上漲最高的為栢悅公館（北院），一年上漲約12441元/㎡。
因為 政務區由於區域面積小,可供開發土地量少，住宅地塊已經3年多沒有新地塊入市，區域內主要以二手房交易為主。價格也一路上揚，其中單價破3萬的小區達到31家。
因此如果選擇在政務區購房，可以優先選擇帶學區的房源，畢竟學區不僅是優質的資源，對資產的保值、增值有明顯的正向效果。
其次，選擇天鵝湖周邊的小區，地理位置優越，而且擁有稀缺的天鵝湖以及商業配套等。
最後可以重點關注品牌房企，如置地，華潤，在2020年中房價升值效率高。
濱湖區
濱湖區共統計70家小區，均價全在漲。主要原因來源濱湖土地供應量大幅降低，而且佳兆業濱湖地塊，自持率高達42%，讓不少小區抱團漲價。均價上漲最高的是書香門第（東苑），一年上漲約15394元/㎡；其次是萬科藍山二期，上漲約12621元/㎡；第三名是書香門第（西苑），上漲約12230元/㎡。
在濱湖棠溪人家小區的均價最高，達到了50197元/㎡，學區是合肥師範附屬小學，此外還有書香門第（東苑）、文華閣，這也是濱湖僅有的三家均價超過4萬/㎡的小區。
濱湖二手房價格一直很堅挺，這主要離不開市政配套的落實，如果想置業濱湖，需要重點關注以下幾點。
學區自然不用多說，從棠溪人家、萬科藍山、文華閣等小區今天房價的表現就知道，學區價值。
其次地鐵盤。日前地鐵5號線南段已經開通，購房者可以多多關注地鐵站點周邊樓盤。
最後限價盤。如寶能城、聯投中心書城等，一二手房價格倒掛明顯，能買到就賺了。
廬陽區
廬陽區共統計129家小區裡，均價上漲的小區有94家，均價下跌的小區有35家，其中上漲最高的是人民巷18號，上漲約22510元/㎡，是合肥今年漲價最高的小區。
廬陽區憑藉著優質教育資源，周邊二手房價格一路上揚。目前合作經濟廣場、人民巷18號、廬江路122號、節約巷29號等4個小區均價已經突破5萬/㎡。
其中合作經濟廣場，以南門小學+第45中學（本部六安路校區）雙本部的學區優勢，二手房掛牌均價達到5.89萬/㎡，是今年掛牌均價最高的小區。
置業廬陽主要看學區組合，有45中本部+南門小學；45中本部+六安路小學；42中本部+南門小學；42中本部+六安路小學；45中本部+安慶路第三小學；42中本部+紅星路小學等，剩下的準備錢就行了。
蜀山區
蜀山區共統計小區175家，均價上漲的小區有139家，均價下跌小區有36家，上漲最大的小區是求實領勢學府，一年上漲約11588元/㎡。
求實領勢學府上漲的其核心原因在於其產權70年，可以掛學區。學區為潛山路小學和50中西區，屬於合肥優質學區房；交通上小區北側靠近西七裡塘站，地鐵2號線和3號線的交口，南側靠近3號線國防科技大學站。
蜀山區上漲速度較快的小區基本都是擁有優質學區，如通和易居同輝小區、萬科金域華府等。
其次就是地理位置優越的小區，如1912街區附近，依託黃潛望商圈，商業配套越來越發達，周邊小區的升值率自然越來越高。
高新區
高新區共統計小區68家，其中均價上漲的小區有62家，均價下跌的小區6家。文一名門學府裡均價上漲約10626元/㎡，漲幅達54.9%。
高新的二手房整體價格比較穩定，近一年時間基本都是穩步上漲中，其中奧園城市天地，小戶型產品，備受市場歡迎，漲幅較高。
其他房源或是因為別墅流通性差，或是區域配套不夠完善等原因，導致房價上漲速度慢或下降。
高新區擁有稀缺的一山兩湖資源，合肥不少改善群體在此購房，二手房一直穩步上漲。
包河區
包河區統計小區共有126家，其中均價上漲小區有86家，下跌小區有40家，其中均價上漲最快的小區是龍湖紫雲賦，上漲8817元/㎡，漲幅達45.15%。
包河區供地、推盤節奏一直比較穩定，這導致二手房價格也呈穩步上漲態勢。隨著地鐵南站落成，中央公園規劃落實，以及龍川路板塊逐步成熟，版塊內二手房價值正在逐步釋放。
值得關注的是2018年左右建成的紫雲賦、信達天御等樓盤，相比較它們新房銷售時的備案價格，整體來說升值比較明顯。
經開區
經開區共統計小區97家，上漲小區的數量有84家，均價下跌小區13家。上漲最大的小區是鄉村花園(別墅)，上漲18969元/㎡；漲幅最高的是大學城博雅居，高達95.83%，該小區的學區為168中學玫瑰園西校區。
經開區二手房基本都在上漲，由於新房稀缺，導致區域二手房需求量增大，因此價格比較堅挺，隨著168玫瑰園分校以及六安路分校落地招生，周邊二手房價格穩步上漲。另外在經開區居住地供應極少，未來在地段好的位置，升值空間很大。
新站區
新站區共統計51家小區，均價上漲的小區僅21家，下跌的小區有30家，其中上漲最大的小區為和昌香樟原著，一年漲了5172元/㎡。
新站的二手房基本分布在職教城板塊的烈山路附近，作為新站較早開放的區域，目前周邊配套正在完善過程中，但房價上漲依然需要一定周期。
另外就是新站區新盤房源充裕，選擇二手房的客戶並不多，因此定價並不高。
在新站區購房，無論新房還是二手房，購房者可以重點選擇地鐵周邊樓盤入手，在城市出行上可以享受便捷生活。
瑤海區
瑤海區共統計小區179家，其中均價上漲的小區86家，均價下跌的小區有93家，上漲最大的小區是龍騰山莊，全年上漲約4582元/㎡，漲幅達55.24%。
鑑於瑤海是合肥的老工業區，各種歷史遺留問題較多，加上早先知名房企入駐較少，學區優勢相對不明顯等因素密切相關，大部分小區都在1.2萬/㎡左右。隨著東部新中心與第三輪地鐵規劃等利好消息加持，房價正在穩步上升。
NO.4|肆
合肥二手房怎麼買？
哪些具有升值潛力？
通過調查發現，樓盤上漲和下跌有著共同點。比如配套齊全的地段，或者有優質學區加持，或者臨近地鐵，亦或是大品牌開發等等，這些配套支撐著房價上漲。而流通性差的別墅和商住樓，則漲幅較低或價格下跌。
因此購房之前必須對項目區域規劃、地段、配套以及品牌進行詳細了解。
區域規劃。在合肥不同區域房價上漲的速度也是不同的，尤其是熱門區域，其漲幅遠遠高於非熱門區域的漲幅。比如濱湖、政務、高新等區域二手房，價格上漲肉眼可見，甚至連帶區域所有樓盤都上漲。
地段烘託價格。小區是否處在區域的核心地段，土地供應是否充裕如政務區、經開區供地較少，或直接沒有供地，區域二手房價值居高不下。
配套價值。如優質學區、地鐵、商業等。就拿學區來說，綠城翡翠湖玫瑰園、人民巷、書香門第等二手房雖然漲幅不一定最高。但是房價一直上漲，最關鍵的是一房難求。
最後品牌加持。除了外部條件以外，小區自身的品質、物業等因素，同樣影響著二手房交易價格。如翡翠湖玫瑰園，雖然地處經開區，但是全年上漲11233元/㎡，令人為之側目。
通過數據發現學區、地段以及品牌等一直都是二手房保值的重要因素。另外看準區域走勢也非常重要，如濱湖、高新等重點區域，房價抗跌性高，交易量也比較大，資產升值較快。