前不久，君君為大家實踩了廣州天河區200萬元以內的房子。有不少網友留言說，要給小編加雞腿咳咳~看到大家這麼熱情~君君踩盤的積極性也是空前高漲！
這不，緊接著新一期踩盤，君君來到了越秀區~
作為廣州一直以來的學位房霸主，越秀區的書香氣質的確很吸引人，但房價也讓不少人望而卻步，總價200萬元以內的房子，尤其是三房，在越秀的選擇範圍並不多。經過篩選，君君選擇了小北路小學周邊學位房、西門口及三元裡附近幾個小區進行實地探訪。
這三個區域，君君總共實踩了20套房，由於篇幅有限，在這裡僅選擇部分比較有代表性的給大家分享。不用誇我，一會兒記得點個好看就好了~
小北路學位房
既然說到越秀學位房，那我們就先從小北路小學的學位房開始說起。雖說廣州現在已經取消小學評級了，但在家長心裡學位梯度仍然是分得清清的。 可能會有人問，越秀那麼多小學，為什麼單單選擇小北路？君君認為： 一方面，小北路小學是越秀學位房「第一梯度」名校，跟東風東路小學、文德路小學、東山培正小學等一樣都經常活躍在各大家長交流群； 另一方面，相較於「第一梯度」小學其他區域，小北路小學周邊的散盤，單價五萬元+就可以買到，價格比較「親民」，性價比相對較高。
不過大家也做好心理準備，200萬元以下買越秀省級學位房，不用想肯定是老破小了。比如君君首先看的這套：
從戶型圖來看就比較奇怪，沒有廚房和衛生間。我們去踩的時候因為有人住（據說是業主好心把房子給了附近的環衛工暫住），不太方便拍照，以下圖片來自鏈家：
這套房位於應元路，1990年的老房子，面積為25㎡，掛牌價150萬元，單價58640元/㎡。房子在一樓，光線不是太好，進去的時候屋裡有點暗暗的，客廳堆了很多雜物，原本不大的空間顯得更加擁擠。
但層高比較高有三米多，業主在屋裡搭了二層，做成複式格局，加上一層的房間，相當於是兩室一廳。
圖源：鏈家
廚房衛生間是自己加蓋的，從客廳直走路過一樓房間，就是廚房門口，再裡面是衛生間，廚衛加起來大概有10㎡左右，這個面積是沒有計入房產總面積的。但環境著實堪憂，裡面沒有窗戶，地面溼漉漉的，給人感覺很不好。
看完之後，君君覺得這套房子唯一的好處就是，離小北地鐵站比較近，其他的話就一言難盡了。相比於這套，下面這套是君君認為還不錯的。
這套房位於三眼井社區豆腐寮，機關單位宿舍房改房，牆體外立面看上去比較新，實際上也是90年代的房子。小區比較安靜，環境優雅，大院管理，而且最重要的是有電梯！
樓道裡面看著還是比較有年代感的。
房子面積為29.98㎡一室一廳，雖然不大，但業主精裝修，全屋都是木質家具，看上去十分整潔乾淨，還設計了很多收納櫃。客廳有個陽臺可以晾曬衣服，但房子在二樓，樓層較低，而且是北向的，平時也見不到陽光。
主臥沒有窗戶，房間比較小，只能放一張床和一個柜子，業主在這裡設計了推拉門衣櫃，簡潔大方，也提高了整體房間的使用率。衛生間在廚房裡面。
另外，房子在進門處有一個長走廊，避免了開門直見客廳的尷尬，還可以放不少東西。
目前，這套房子掛牌價為168萬元，單價56038元/㎡，據說之前掛牌價為180多萬元，一個星期前剛剛降價，業主在廣鋼買了房，想把這個小的賣掉。
總體而言，這套房的性價比還是比較高，買了不用怎麼裝修，就可以直接入住。中介表示，面積再多那麼一點點達到30㎡，業主就不會賣這個價了。 根據越秀區現行政策，如果是唯一房產的話面積不限，只要人戶一致，有完全產權就可以入讀；不唯一的，則要求學位房面積在30㎡以上，小於30㎡則需要統籌入學。 所以同樣是學位房，面積20多㎡和30多㎡的總價真的差很多，我們來看兩套30㎡以上的房子。
首先這一套是在越秀山公園旁邊不遠，大概二三百米，一個小巷子走進去就是了。
這是房子原來的樣子，一室一廳，沒有廚房。
原來的衛生間。 君君實地去踩的時候，業主正在裝修，說是要改成兩室一廳，把臥室隔成兩個小房間加一個衛生間，原來最裡面的衛生間改成廚房。
推門進去，可以看到正在裝修的客廳，一地雜亂，已經看不出房子原來的樣子。
房子在一樓，除了客廳有個小窗戶之外，上面這個是房子另一個窗戶，外面對著一堵牆。君君繞到房子後面的一個斜坡上，從二樓往下看，窗戶外面的環境是這樣的↓
很狹窄，而且樓上掉東西的話應該很難拿出來吧……
這套房是1998年的房子，面積31㎡，掛牌價為203萬元，單價65484元/㎡。比上面那套29.98㎡的房子多了1.02㎡，總價卻差了足足35萬元！
另外一套30㎡以上的同樣價格不菲。但位置著實好，就在越秀山體育場旁邊。
沿著曲折的樓梯小道上去，房子門口還有兩棵大樹，環境幽靜，我們去的時候正是中午放學時間，路上可以看到很多學生。
這套房在一樓，兩室一廳，面積為37.68㎡，掛牌總價236萬元，單價62633元/㎡，房子裝修風格比較復古，家具簡單陳舊。
比較好的是，廚房衛生間都是送的，不算在原來房產總面積裡，所以算下來的話，實際面積有45㎡左右。相比於其他，這套房周邊環境和氛圍是不錯的，但總體價格偏高，想入手的可以再多看看對比一下。
話說，去年十月份的時候，君君也去踩過小北路小學的學位房，當時中介說，200萬元以下在這裡是找不到學位房的，當時看了唯一一套200萬以下的還是很破舊那種。 今年貌似放盤的多了一些，光是小北路小學學位房，200萬元以下也是能找到好幾套。但君君提醒各位，總價和單價相對較低的一般都不超過30㎡，如果不是唯一住房的話，儘量還是考慮30㎡以上的吧。
西門口
看完學位房，我們繼續看越秀200萬元以下的房子。 君君踩的第二個區域是西門口，西門口處于越秀跟荔灣的交界處，房子均價不高，對剛需來說，200萬元以下還是有不少可供選擇，但大多數也是老樓齡。 在這裡，君君主要踩了西門口的人民北路、六榕路和海珠中路的房子，首先來看人民北路的這套：
這套房子在三樓，西南向光線充足，面積為56.77㎡，掛牌價為200萬，單價35230元/㎡。據中介說，業主可以降價5萬左右。值得一提的是，房子離一號線西門口地鐵口很近，步行不到五分鐘。
目前房子是兩室一廳，可改三房，主臥十分敞亮，還有一個大陽臺，光線充足。
次臥相對小一點，但光線也是很好的，整體房間很通透。
不好的是，衛生間在廚房裡面，感覺怪怪的。而且這套房子是靠近大馬路的，如果開窗的話非常吵。 下面一套也是在三樓，海珠中路的一套小三房，面積53.26平方米，掛牌價198萬元，單價37177元/㎡。
房子裡面裝修很好，設計簡單大方。據說業主是投資客，買了這棟樓整整兩層，二樓的房子已經全部賣出了，還剩三樓的。君君也看了三樓的其他兩個房子，裝修風格大體一樣，但我們看了這套是最大的，其他兩個是小兩房。
次臥
兩個次臥很小，有一間的床太短，床墊直接放到了陽臺上，而且窗戶外面是一堵牆，住裡面也是挺奇怪的。
廚房還不錯，還有個小陽臺。
但這套房子的樓齡已經超過30年，真的很老。裡面精裝修看著很新，外面看著是很破舊的。君君隨手拍了張房子樓下入口處的照片↓
緊接著，君君在中介帶領下，來到六榕路福泉街那裡看另外一套房子。
從六榕街穿過去的時候，君君簡直驚到了。六榕街剛剛微改造完，街道十分乾淨，兩旁是居民樓，一樓還可以看到很多小店，住在這裡真美好！ 我們要看的房子在六榕街後面，雖然也是老街區，但並沒有想像中那樣髒亂，整體生活氛圍也比較濃厚。
樓下環境舒適 這套房子在6樓，小三房，東北朝向，面積為42.78平方米，掛牌價168萬元，單價39271元/㎡。
同樣是精裝修，設計風格簡潔。業主把廚房改在了陽臺那裡，原來的陽臺被佔掉很大一部分，但屋裡的光線並不暗。
透過陽臺只能望到很多老舊的樓梯樓，視野感覺不是太好。
主臥
次臥比較小，而且層高很低，有點壓抑。
主臥與次臥之間有個小樓梯，二層還有一個房間，這個房間比次臥還小，感覺睡一個人有點勉強。綜合周邊環境來看的話，這套房子還是不錯的，而且價格不高，比較適合剛需。
另外一套是位於海珠中路福地巷的一個小三房，房子在5樓，面積為56㎡，掛牌總價200萬元，單價35651元/㎡。
這套房子有點奇怪，雖說客廳直出陽臺，但陽臺外面是這樣子的↓
視野被對面的樓擋著，啥也看不到……
這是三個房間，中間那個特別特別小，只能當個小儲物間放點東西。
主臥 業主把主臥房間裡的陽臺打通，整體空間很大。怎麼說呢，這套房子整體格局一般，尤其是客廳陽臺不見光，也不通風，不大喜歡……
三元裡
最後一站是三元裡。三元裡原屬白雲區，後部分被劃分歸越秀區，我們這次實踩的瑤臺花園、明泉花園、御景花園等幾個小區均屬越秀區。 首先來看瑤臺花園的這套：房子在五樓，兩室一廳，面積為62.92㎡，掛牌價170萬元，單價27018元/㎡。
業主簡單裝修，由於長時間不打掃，地板看上去有點髒。客廳很大，兩個房間的面積也不算太小，中介表示這個房子改成三房的話完全沒問題。但君君在現場看到，兩個房間的牆體都比較薄，如果入手的話估計要全部打掉重新裝修。
由於房子樓層是在中層，視野還算可以，客廳出去是個大陽臺，但陽臺真的太大了有點浪費，如果考慮把陽臺和客廳之間打通，加裝玻璃牆的話，整體感覺會更好。
廚房是在進門處正對面，裝修有點簡陋，但好在衛生間是不在廚房裡了。 這套房子雖然面積並不算大，但老房子有一點好處就是實用率很高，一般都在九成以上，所以從現場實際情況來看，這套房子的整體空間和格局都還可以，不足之處就是沒有電梯，而且入手要花大價錢進行裝修。 下面這套是明泉花園的房子：
這套房子在二樓，面積為78.78㎡，三室一廳，業主也是簡單裝修，看上去有點破舊。客廳沒有陽臺，只有兩個窗戶，屋裡光線稍微有點暗。
主臥有個陽臺，但由於房子靠近大馬路，加上樓層太低，白天我們去看的時候感覺特別吵。
兩個次臥不大，屋裡光線不好，拍出來有點黑。
房子雖說是2000年建成的，但外立面看上去很老↓
目前，這套房掛牌總價為150萬元，單價僅19041元/㎡，這個價格是不錯的，但業主要全款而且不還價。 君君通過鏈家查詢發現，明泉花園僅有兩套房在賣，一套是二樓的這個，還有一套在四樓。
四樓的房子面積小一點，但總價卻比二樓的高了50萬元。因為有租戶在住，四樓那套只能晚上看，君君還要趕去看別的房，就沒等那麼久。 隨後，我們來到御景花園小區。這個小區離三元裡地鐵站走路的話要十幾分鐘，小區裡有花園，綠化還可以，旁邊有個沙湧南綜合市場，周邊生活配套成熟。 值得關注的是，御景花園正在加裝電梯，君君去實踩的時候也有看到，一些樓棟電梯已經安裝好，還有的正在安裝中。
御景花園
我們看的第一套是小區3樓的一個大兩房，面積79.31㎡，掛牌價200萬元，單價25218元/㎡。
客廳很大，沒有陽臺，不開燈的話屋裡會有點暗，裝修風格和家具也都比較老舊。
進門正對著是一個走廊，走過去是陽臺，還有一個小房間，這裡的光線還不錯，也比較通風。
主臥很大，房間裡放了一些家具，還是有不少空間。君君覺得將近80㎡的面積做成兩房還是有點浪費，格局改一下的話完全可以做成三房，也比較實用。 另一套房是在8樓，房子面積66.54㎡，掛牌價190萬元，單價28555元/㎡。
首先裝修風格是比較小清新的那種，客廳直出陽臺，業主把陽臺打通，跟客廳連在一起，使整個客廳空間看起來變大了很多，比較舒適。
樓層較高，陽臺外面完全無遮擋，還可以看到廣州第十六中學匯泉實驗學校的教學樓和操場，能望到學校的房子，給人感覺真的不錯。 房子是西北向的，我們下午五點左右去的時候，房間裡陽光很通透。
主臥次臥 主臥和次臥都不是太大，但打理的很乾淨。
業主在客廳那裡隔出來一個小房間，用布遮擋著。據中介說，業主是因為家裡人多不夠住了，才考慮搬家的。
廚房和衛生間，可以看得出業主在裝修上很花心思。總體而言這麼多看下來，這一套是君君比較喜歡的一套了，而且正在加裝電梯，即使是8樓後面也不用擔心爬樓的問題。
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總結：
越秀區作為廣州各區的學位房霸主，好的學位房房價最低也要五萬元起，這次踩越秀200萬元以內的房子，除了小北路小學那邊的房子又小又貴一點，君君儘量為大家找一些性價比相對較高的房子。像西門口和三元裡周邊區域，因為一個靠近荔灣、一個靠近白雲，其房子均價並不是太高，200萬元以內還是有不少選擇，但基本上樓齡都比較老，自住的話入手一定要仔細考量。 君君建議，如果不著急住，預算又不多，可以投資越秀好一點的學位房，不管房地產走勢如何，學位房一定是有市場的。 好了，下一期，我們來看看海珠區200萬元以內的房子。
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文章來源:樂居買房