上周南京江寧中駿合景柏景灣成為祿口板塊內第一個需要公證搖號的樓盤，整體中籤率55.6%，打響了下半年祿口板塊新房銷售的第一槍。很多人驚訝，曾經不屑一顧的板塊，現在也開始搖號了？
除了中駿合景柏景灣，祿口板塊下半年還將會有9家樓盤在售。在這個總價門檻不到200萬的板塊，購房者該如何挑選，一起來看看「課代表」幫你整理好的筆記吧。
數據來源：南京網上房地產
下半年祿口板塊的樓盤主要集中在如意湖、信誠大道周邊和祿口老城三個區域。其中，如意湖屬於南京祿口新城中心區，不僅交通方便，靠近地鐵S1號線、規劃有地鐵S11號線，未來還將形成「一核一軸一帶、一環五區」的總體布局結構，配套會更加完善。但如意湖近期房源較少，中駿合景柏景灣收官搖號中籤率不足60%。2019年底出讓的2019G98、2019G104、2019G105地塊也未放出規劃信息。目前有消息即將首開的新盤只有如意郡，預計競爭會很激烈。
△祿口新城中心區規劃
信誠大道周邊價格稍低於如意湖。包括純新盤中海雲麓公館在內，這個區域下半年將有4家樓盤在售，房源充足。大量總價不到200萬的小戶型，對剛需人群非常友好。雖然沒有到搖號的地步，但信誠大道周邊小戶型銷售情況不錯，大戶型也逐漸緩慢去化。這裡的房源如何挑選，課代表會在後文為大家一一介紹。
祿口老城區域離新城中心區有一段距離，交通相對不便，規劃中的S11號線是否會在祿口老城設置車站尚未確定。按在售樓盤的銷售情況來看，老城是去化相對困難的一個區域。另一方面，目前祿口板塊建設重心也放在了新城中心區上，祿口老城發展進度可能放緩，近期內出現驚喜的可能不大。
數據來源：南京網上房地產
根據南京網上房地產數據，以目前祿口板塊在售樓盤去化情況來看，誠信大道周邊和如意湖情況稍好，奧園金基天著尚居、恆大林溪郡、中駿合景柏景灣去化都達到了五成以上。祿口老城整體去化率較低，雲溪璟園、紅豆香江華庭都在二成左右，和昌綠地新悅灣開盤以來僅成交3套。
01 如意湖
祿口新城中心區，率先跨入「搖號時代」
中駿合景柏景灣
主力面積：85㎡、108㎡
均價：20401元/㎡
中駿合景柏景灣7月10號最後一次開盤加推10#樓40套精裝房源，建面約85㎡。中駿合景柏景灣也板塊內在售樓盤靠近地鐵S1號線最近的，同時主力面積中85㎡佔70%，很好滿足了剛需人群。儘管2開頭的價格相對偏高，但仍吸引了一部分購房者，成為祿口第一個需要搖號的樓盤。目前中駿合景柏景灣累計成交242套，去化5.5成。
如意郡
主力面積：78㎡、90㎡、108㎡
均價：待定
如意郡預計最快7月首開，10層住宅，價格待定。緊鄰柏景灣，擁有相似的區位優勢，加上更小的起步戶型78㎡，預計總價門檻也會更低，對剛需人群更友好。
△如意郡鳥瞰圖（圖片來自365）
如意郡是祿口板塊下半年很值得期待的一個樓盤，但如意湖周邊放出消息下半年開盤的樓盤目前只有這一個，房源比較緊張，預計熱度也會很高，有可能會成為中駿合景柏景灣之後又一個需要搖號的樓盤。
02 信誠大道周邊
大面積洋房去化差，剛需戶型更受歡迎
中駿融信雍景臺
主力面積：88、108、129㎡
均價：20100元/㎡
中駿融信雍景臺去年12月首開240套129㎡洋房房源，去化不理想，截至目前不足一成。但中駿融信雍景臺在今年3月的加推中一舉「逆襲」，120套88、108㎡的精裝高層房源去化八成，在板塊內可以算得上是成績斐然。
5月30日，中駿融信雍景臺加推12、13、16#號180套高層房源，主力戶型88、108㎡，精裝現房交付，截至目前累計成交28套。
恆大林溪郡
主力面積：89、113、121、131㎡
均價：小高層均價18500元/㎡；洋房均價21500元/㎡
恆大林溪郡今年3月18日加推1#、2#小高層和3#、4#、5#、7#、8#洋房，目前這批房源小高層去化約五成，洋房去化不足一成。恆大林溪郡的小戶型89㎡去化較差，由於89㎡全部為洋房戶型，單價比較高，191萬的總價門檻相較於板塊內其他面積相似的小戶型，要高出了20~30萬。總體上看林溪郡目前成交房源以約113㎡戶型為主，洋房成交以約121㎡戶型為主。
不過，恆大林溪郡綠化園林以及中央湖景建設對購房者也有一定吸引力，加上小區內設有會所，健身房、泳池、撞球室等設施比較完善。目前項目已經領取所有房源的銷許，預計後期緩慢去化。
奧園金基天著尚居
主力面積：85、99、118㎡
均價：19416元/㎡
奧園金基天著尚居6月27日加推7#、9#、14#共192套精裝房源。奧園金基天著尚居是信誠大道周邊在售樓盤中唯一在信誠大道北側的，也就是祿口新城中心區內的樓盤，相對於同區域的其他樓盤，有一定區位利好。
奧園金基天著尚居99㎡做出三室、四室兩種戶型，給予剛改人群更多選擇。按目前成交數據來看，仍是85㎡小戶型最受歡迎，99㎡銷售情況也不錯，118㎡大戶型剩餘的比較多。
中海雲麓公館
主力面積：80、96、118㎡
均價：待定
中海雲麓公館最快月底首開，項目規劃14棟10-11層純低密花園洋樓，現房銷售，毛坯交付，價格待定。
從項目放出的戶型圖可以發現，中海雲麓公館的戶型設計很特別，80㎡、95㎡分別在兩房、三房的基礎上增加了儲藏室，加上無過道浪費面積，房屋利用率比較高。而118㎡四房做了寬陽臺，整體感覺比較開闊。
03 祿口老城
區位優勢不明顯，整體去化難度大
紅豆香江華庭
主力戶型：79、85、110㎡
均價：19468元/㎡
紅豆香江華庭去年11月9日首開6#、7#、8#洋房、2#小高層，目前僅小高層成交20套，去化約2成，其餘包括今年6月加推的5#小高層，成交量為0。
紅豆香江華庭最小戶型79㎡，總價門檻僅153萬，但沒有明顯區位優勢，周邊配套比較欠缺。從戶型來看，紅豆香江華庭戶型比較一般，79、85㎡都是兩室戶型，朝南採光面較窄且是毛坯交付。相對於祿口眾多在售樓盤，競爭力比較差，近期內去化可能仍然很困難。
△紅豆香江華庭79、85㎡戶型圖（圖片來自365）
和昌綠地新悅灣
主力戶型：84㎡ 108、110㎡
均價：19103元/㎡
和昌綠地新悅灣1~3#在售，5月16日開盤至今僅成交3套。和昌綠地新悅灣項目比較小，一共只有三棟房源，但在區域內仍沒有突出優勢，去化很難。
雲溪璟園
主力戶型：85、95、105、122㎡
均價：20496元/㎡
雲溪璟園3月25日首開推出7棟共296套房源，目前累計成交65套，去化約兩成。祿口板塊相對現房較多，雲溪璟園作為期房銷售的樓盤，競爭力相對比較差。但云溪璟園起步85㎡戶型為三房設計，相比於紅豆香江華庭、藍天慧融花園起步的兩房有一定優勢。
另一方面，相較於附近在售的紅豆香江華庭、和昌綠地新悅灣，雲溪璟園精裝交付是一個優勢，但這也不可避免地導致單價提高，而且85㎡的起步戶型也比紅豆香江華庭、藍天慧融花園更大，相對總價門檻會更高。
藍天慧融花園
主力戶型：約78、90、109、110㎡
均價：待定
藍天慧融花園最快7月首開，將推出約368套精裝房源，現房銷售，精裝交付，價格待定。藍天慧融花園入市後，將暫時成為祿口老城起步面積最小的樓盤。87㎡相比於紅豆香江華庭79㎡多了裝修，但從戶型上看，並沒有明顯優勢，預計首開去化不會有什麼驚喜。
課代表總結
目前江寧祿口房源充足，計劃200萬以內購房的剛需人群，可以考慮祿口板塊。目前祿口細分的三個區域中，如意湖是祿口新城中心區，交通方便、配套完善，是目前祿口重點建設的區域。但房源較少，中駿合景柏景灣收官搖號中籤率不足60%。祿口板塊購房，首推即將開盤的如意郡，地處祿口新城中心區，地段優勢明顯，具體價格參考銷許。
信誠大道周邊剛需房近期在板塊內也比較受歡迎。如意湖如意郡預計熱度也會比較高，如果需要搖號，沒有中籤的剛需人群可以考慮信誠大道周邊的中駿融信雍景臺、奧園金基天著尚居，剛改人群需求四房的多關注奧園金基天著尚居99㎡。改善人群可以期待一下中海雲麓公館95、118㎡戶型，低密洋房，戶型設計好，房屋利用率高。
祿口老城在祿口板塊相對來說交通不發達、配套比較少，短期內也不是重點建設的區域，地鐵S11號線是否會在老城設站尚未確定，區域未來發展前景不是很明朗。加上新城、信誠大道多家樓盤同時在售，祿口老城在戶型上也無明顯優勢，在售樓盤銷售情況都不理想，預計未來去化也會比較困難。