成交降14%!開盤去化率腰斬,土拍驟冷,寧波樓市進入調整期?

金九銀十，但從已經過去的九月來看，無論是從月度開盤加推去化情況還是土拍表現來看，金九已變成銅九。

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供應21盤，去化率下降明顯

據統計，8月市六區一共有21個新增供應的樓盤，總供應面積約73.1萬平，環比（47萬平）上升56%，分別是：寧南金茂悅、雅戈爾嵩江府、中駿合景府、濱水華庭、恆大溪上桃花源、金科玖樾裡、新希望堇麟府、中旅城、豐匯城、萬科未來之光、慈城金茂逸墅、卓越維港、榮安勸學裡、中南錦悅府、湖畔樾山、中海寧波灣、美的映海潮、灣裡院子、維科望江府、寧波歡樂海岸、瀚寧府。

市六區開盤對比

9月市六區開盤或加推樓盤共17個，相較前一個月增加6個。去化率下降明顯，整體去化率從8月的89%下降到46%，樓市遇冷情況明顯，金九並未到來！

9月一共僅2個項目日光，均位於圈外，分別是維科望江府和中旅城。中旅城售罄已經習以為常，維科望江府則是得益於姚江新城板塊優勢、江景以及價格符合預期導致開盤及日光。

對比8月份，圈內去化率從54%下降至41%，圈外樓盤去化率顯著下降，從94%下降至49%。從項目來看，12個圈外項目中有一半為北侖區項目，北侖城區開盤情況較差，這也大大拉低了圈外的平均去化率，下降非常明顯。而之前接連日光的萬科未來之光也受市場下行影響，去化率為65%。

市六區存量情況

截至9月30日，市六區共計留存商品房房源約260.2萬平（20276套），庫存面積環比上升9% ，市五區共計留存住宅約199.1萬平（14827套），庫存面積環比（182萬平）上升9%，存量主要集中於北侖、奉化區和鄞州區。

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市六區量跌價平

市六區成交套數情況

市六區成交4313套，環比下降14%，其中市五區成交3477套，環比下降17%，同比去年同期（2194套）上升58%。成交量連續三個月下降，但是同比去年上升明顯。

市六區成交均價情況

9月市六區的成交參考均價連續3月上升，商品房成交參考均價為23146元/㎡，環比上升0.4%，基本持平。市五區成交均價為25280元/㎡，環比上升1%，同比去年（19775元/㎡）上升28%。

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江北區成區域成交第一

前文我們對9月的大數據有了一個基本的了解，那麼接下來我們就分類去看看9月樓市成交結構的變化。

月成交區域佔比

從各區域成交來看，9月江北區成為市場成交主力，排名第一，由於萬科濱河道、中旅城和維科望江府的備案，江北成交量上升明顯，共計1103套，佔比26%，環比上升91%；其次奉化區排名第二，共計836套，佔比19%，環比下降13%；北侖區由於多個項目的加推，成交819套，排名第三，佔比19%，環比上升117%。

住宅成交價格段分析

從成交價格段來看，9月均價成交段比較平均，各價格段都有一定的成交。其中1.5-2萬的佔比最多，佔比25%（1063套），其次是2.5萬-3萬的樓盤，佔比17%（754套），第三是3萬-3.5萬的樓盤，佔比16%（675套）。

住宅面積段分析

從成交面積段來看，9月成交項目以首改為主，市六區住宅成交主力面積段位於90-150平，其中120-150㎡的改善中大戶型，佔成交總量的40%（1711套），源自於：萬科濱河道、合能楓丹江寧、珠江中央城等；其次是90-120㎡佔成交總量的39%（1663套）。可以看出市場仍然以改善及剛需均有較大的需求。

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萬科濱河道奪套數、金額雙銷冠

寧波市六區銷售套數TOP10

9月份寧波樓市成交套數排行榜中以萬科濱河道（362套）為榜首，中旅城356套位居第二，恆大御海天下292套位居第三。其中江北區、鄞州區各佔3席，奉化區佔2席，鎮海區、北侖區各佔一席。

寧波市六區銷售金額TOP10

9月份寧波樓市成交金額排行榜中萬科濱河道以12.83億元奪取銷冠，融創臻和院8.8億元位居第二，金隅大成郡6.6億元位居第三，作為目前高新區唯一在售的新房項目，憑藉其稀缺性以及高層建面95-120平市場稀缺的面積段受到了購房者的青睞，一舉奪得月度總銷季軍，目前明星戶型高層115㎡正在熱銷中，3室2廳2衛的布局，主臥套房設計再加上雙聯闊景陽臺都是非常亮眼的。瞰景橫廳的設計作為人居品質與舒適雙高的代表，不僅滿足採光、觀景的需求，在空間感上更給予生活更多從容自在。潔淨雙明衛的設計，讓使用高峰期也不再上演搶佔戲碼，解決居家生活痛點。南向雙臥加雙聯陽臺，給予居者更美好的居家體驗，休閒瞰景，調和心情，從一張戶型圖便能衍生出理想生活的模樣。

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土拍遇冷明顯

9月掛牌土地

9月一共僅掛牌11宗地塊，4宗位於奉化區，海曙區2宗，鎮海區2宗均為安置房用地，東部新城、江北區、鄞州區各一宗。其中海曙區軌道4號線柳西新村站地塊起始樓面價高達18800元/平，創造了寧波起始樓面價新高。奉化區的鬥門村居住地塊也創造了奉化起拍價新高，有機會成為奉化區新地王。

9月成交土地

9月一共有9宗地塊成交，整體呈現遇冷情況，僅2宗地塊溢價率達到10%以上，分別是萬科拿下的高新區純住宅用地和保利置業拿下的東部新城東純住宅用地，但是同地段的商住用地卻近乎無人問津，像東投僅一輪便拿下了東部新城東明湖板塊的地塊。高新區2宗沿江地塊也是由於商住地塊原因被高新區智慧園有限公司低溢價拿下，樓面價均未破萬。

9月26日，中海經過5輪的競價便奪得了槐樹路地塊，作為近幾年最靠近三江口的地塊卻以加價40元/平便成交了，目前官網仍未顯示交易成功四個大字，據說伺服器已經被送去進行了司法鑑定，一個月後才能出結果。

土拍市場的遇冷和開發商的資金端收縮息息相關，在過去幾個月中金融調控政策逾20次，中央、地方都嚴防資金違規流入房地產，開發商資金端進一步縮緊，下半年土拍或將維持冷態。

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樓市政策一覽

1、央行降準，釋放9000億元資金

中國人民銀行9月6日宣布，為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，決定於9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點；同時，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點。此次降準釋放長期資金約9000億元，其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。詳情可見《央行再次降準！釋放9000億，樓市迎來重大利好？》

2、寧奉城際鐵路首通段開通

（圖片來源於網絡）

3、奉化人才政策出爐

一、放寬申請限制。人才公寓申購和人才購房補貼申請條件中，取消在本區工作滿3年且累計繳納基本養老保險滿24個月的限制。也就是說滿足條件的人才來奉化工作第一時間便可買房並享受住房保障政策。

二、常態化申請受理。新辦法實施後，區人力社保局將常態化受理人才購房補貼申請，即報即審，並根據申請情況一般每月集中發放補貼一次。

三、擴大申請範圍。首次將購買具有實際居住功能的商業性公寓納入人才購房補貼使用範圍。

人才公寓優惠標準

（來源於奉化發布）

購買奉化區內唯一住宅優惠標準

（來源於奉化發布）

以上便是9月寧波樓市的具體情況啦！綜合來看，市六區成交量已經連續3月下降，而且開盤整體去化率也是下降明顯，很多上半年日光的樓盤，去化表現都較為一般。土地市場也開始遇冷，年底之前或將難有起色。

對於接下來的第四季度，房企也普遍迎來了衝刺指標期，那些去化情況較差的樓盤或將推出各類優惠活動，或許會是購房者很好的一波抄底期！