最近團泊湖的住宅出現了5600元/平方米的推廣，秘密君特地去看了一圈，80多平方米的房子，全款不到五十萬一次付清，就可以享受這個價格。如果有印象，大家一定記得秘密君此前曾經聊過的首付分期，甚至有過1.5成首付，也有雙合同流行，團泊湖成了當下市場冷淡的一個典型案例，也是最混亂的市場存在。
秘密君翻了翻團泊湖歷史數據，2017年團泊湖東區別墅成交均價14700元/平方米，多層11800元/平方米，小高層10300/平方米，高層8866元/平方米。5600元/平方米雖然目前是市場特例，走著諸如特惠房之類的路子，但是可以看到團泊湖房價的尷尬。一頭是低價拿地的企業血拼砸盤，一頭是高價拿地的企業硬抗煎熬。
秘密君此前聊過生態城的房價水平，相比於市場高點沒有明顯上漲，但是整體表現穩定，甚至有些項目微弱上漲。對比之下，高下立見。生態城有政策、有生態、有教育，雖然沒產業，缺人口，但是最起碼能扛到現在不大幅惡化。團泊湖貌似只有一個湖，所以秘密君始終強調靜海縣城可以自住，團泊湖僅限度假別墅。但是在房價高位運行的格局下，只要便宜再沒用都有人買，靜海上半年成交量全市第三，說句實話秘密君也是醉了。不過想想，現場聽著地鐵、翔宇、湖景，秘密君都有些心動，更何況急於落戶或者是少量錢又想杜房價的人。
房價漲跌的數字是一本帳，拿到手裡到時候如何轉手更是個大問題。說白了還是那句話，沒人。靜海縣城尚且人口不足，更何況團泊湖。超出了正常通勤範圍、沒有產業集聚人口，公共配套連基本完善都說不上，更何談成熟，我很好奇新房二手房價格相差無幾的時候二手房業主會如何轉出去？縱然是50萬買個孩子落戶上學，土豪們也是不是得考慮回頭這個五十萬能回到手裡多少？更何況買團泊落戶的基本上不算土豪，五十萬也算是血汗錢。當然買別墅另論。
值得一提的是秘密君根據西青區政府7越的新聞獲得的一組數據是：清查的別墅項目中，已辦理相關審批手續別墅項目55個，初步確定未辦理審批手續的違建別墅項目17個，對於不符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的違建並需拆除項目，力爭12月15日前徹底整改到位。西青尚且如此大比例的未辦理審批手續的別墅項目，更何況野蠻開發的團泊湖，別墅產品畢竟稀缺可以購買，但是務必注意審批手續齊全。
說到團泊湖秘密君必須得多嘴一句武清寶坻，就當前來看，武清應該是地產企業囤地的好時機，也是十分有錢的客戶賭武清不錯的機會。因為京津冀一體化是不可逆的，武清必然在一體化中受益。雖然目前可能存在房價虛高，但是只要一體化推進下去，遲早有夯實的一天。當購房資格限制成為阻擋一體化進程的時候，武清限外政策很難保持，屆時武清房價可能會劇烈反彈。什麼通州、什麼新機場、什麼楊村一中的高升學率、什麼一體化都將會是武清房價上漲的理由。
反倒是寶坻，秘密君並不認為一條高鐵線可以令寶坻複製武清的成功，因為武清得到了第一杯羹，寶坻沒有。武清有雙城中段的優勢，寶坻沒有，京津冀一體化中武清有基礎有知名度有距離優勢寶坻沒有。如果北京客戶經武清到天津個人覺得是正常，如果繞寶坻到天津不是有事那就是有病。更何況目前寶坻房價炒作來看，虛高成分並不比團泊少多少。很多人可能認為寶坻高鐵通車會是利好，秘密君反倒認為是利空，一旦通車客流量以及效用立馬就會被證實，房價的虛妄成分會被急劇擠出。眼下的團泊可能就是下一波的寶坻。
秘密君一直關注的一位地產大佬叫餘英，最近他有個觀點是：有了「房住不炒」這個大前提，有了「因城施策」的政策基礎，相信未來有些城市的商品住宅和公寓就會規定「五年內限售」、「十年內限售」甚至更長時間（現在深圳是公寓5年住宅3年），來抑制炒房。商品房的流動性一旦受限，價格自然會大幅下降，再加上政府大量推出各種形式的保障房，高槓桿炒樓者小心。
樓市今年冷淡這個問題基本上幹地產的人都有體會，但是保持一種奇怪的一致是：可以私下聊，不能檯面上研究。慢慢琢磨明白了：大家都是靠這個吃飯的，不能給自己的行業唱衰是基本常識，所以出現了一邊轉發各類火爆銷售的小視頻一邊琢磨賣蛋糕的分裂。生活嘛，誰都不比誰容易。但是，越是這樣就越考驗購房者的分辨能力。有時候常識比「磚家」更靠譜，需要警惕的是，秘密君只代表個人看法，如果有助於你獨立思考，每個粉絲都完全可以把我理解成半個「磚家」。