2015年，任志強曾預測，「十年後中國房價最高的不是北京也不是上海、深圳、廈門，而是海南」，雖然這個預言不一定能成真，但這種說法並非沒有任何依據。過去十年，雖然海南的經濟體量與北京上海不可同日而語，但由於稀缺海島資源優勢和政策支持力度持續加碼，海南房價表現亮眼，漲幅已向一線城市看齊。雖然在去年全域限購後，海南樓市出現一個小低潮，但在海南自貿港建設滿一年之際，海南省重啟「商轉公」貸款、盤活存量商品住宅用地、出臺人才購房新政等一系列政策，樓市調控出現微調，成交開始回暖。後限購時代，海南的房地產市場是否還能延續過去的輝煌？除了三亞、海口之外，哪些地區還是潛力較大的價值窪地？哪些類型的地產是值得投資的？
海南市場整體投資價值
總體來看，海南市場的投資價值在於兩方面，一方面是自然資源的稀缺性和唯一性。海南是國內唯一長夏無冬的熱帶島嶼，陽光碧海，椰風沙灘，北方人群在海南置業以便冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治優勢的突破性和開放性。按照海南被中央賦予新定位，海南不僅要建成一流的海島休閒度假旅遊勝地，更承接建設自貿區、自貿港的政治優勢，未來海南或將成為中國服務業對外開放的重要窗口。在具備突破性建設潛力的政策空間下佔有稀缺海島資源是海南投資最大的價值訴求。具體表現為：海南房價在過去十年漲幅國內領先，未來的上漲空間仍較大。
過去十年，海南的房價漲幅已追平一線城市，房價收入比僅次於深圳。從統計局數據來看，2008-2018十年間三亞、海口的房價累計漲幅分列全國第一第二。從絕對房價上來看，到2019年3月三亞、海口均價分別達到37527元/平和16662元/平，是2008年的4.4倍和3.6倍，同期上海房價上漲3.3倍，廣州房價上漲4.2倍，均不及三亞房價漲幅。但如果從城市經濟發展水平上來看，海南與一線城市的差距卻在不斷拉大。2018年海南GDP增速在全國28省中排名24，以29.8的房價收入比排在上海(26.1)、北京(25.4)前面，僅次於深圳(34.2)。
圖表1：過去十年海南房價累計漲幅追平一線城市
數據來源：如是金融研究院
1、海南房價支撐：島外需求搶佔稀缺海島資源，政治優勢提升價格預期
海南的房價是否已經透支？回答這個問題前需要首先明確海南房價上漲的幾個基本邏輯：
第一，自然環境特殊：熱帶氣候和濱海資源獨一無二，是國內旅遊、度假、養老置業首選。海南島是中國唯一一個佔據北緯18度線(國際上稱為黃金度假線)的海島，年平均氣溫22~27℃，最冷的一月份溫度仍達17~24℃，光溫充足，氣候舒適，雨量充沛、森林覆蓋率達61.9%。與東部其他濱海城市相比，海南的氣候環境和景觀資源也當屬稀缺。一是全年無冬，四季均可遊覽濱海項目；二是在內陸城市飽受霧霾侵襲的當下，海南全年空氣品質優良率為94.8%，位居全國第一；三是擁有更加細膩潔白的沙灘和更優良的水質。另外，海南境內海岸線綿長，有大小港灣19個。地熱資源(溫泉)、生態資源(熱帶雨林原生地)和海洋資源極其豐富，可充分利用海景資源進行開發建設。依託獨特的熱帶海濱氣候和優良的人居環境，海南地產的價格也水漲船高。
第二，區域定位特殊：從國際旅遊島到建設自貿區、自貿港，戰略性區域政策出臺提升房價預期。一線城市人口體量千萬以上，經濟規模萬億以上，是國家經濟、政治、文化、金融、科技發展中心。而海南的定位是國際消費中心、建設自貿區、自貿港，發展旅遊業和服務貿易是重中之重，無論是人口體量還是經濟規模都與一線城市有較大距離。海南前期的房價上漲的催化劑是戰略性區域政策支持指明未來經濟增長點，提振市場預期。從歷史房價表現來看，海南房價經歷過兩次大幅拉升。第一次是2009年公布國際旅遊島定位，房價3個月漲幅達53%，第二次是2018年全島建設自貿區、自貿港，房價3個月漲幅達11%(雖然限購導致漲幅不及2010年，但也超過過去8年總漲幅)。區域重大戰略定位的出臺給海南的產業發展提供了新的機遇，也在一定程度上支撐房價在高位橫盤企穩。
第三，需求結構特殊：以島外投資性需求為主，島內需求基本飽和。一線城市房價上漲的內在驅動力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求結構中首次置業剛需和首次改善性需求佔比超過50%。而海南房價上漲的根源在於稀缺自然環境帶來大量對旅遊地產的投資性需求，需求結構中島外購房佔比超88%，其中54%為東三省、京津冀地區人群「候鳥型」置業，即冬天來暫住，春天就飛走了。而目前海南戶籍人口只有925萬，除了海口靠本地人口購房外，其他地區島內需求基本飽和。這種需求結構導致房價受政策影響的彈性非常大，通常會伴隨著政策利好經歷短期快速上漲，也會因為限購政策的出臺迅速冷凍市場。
第四，供需矛盾特殊：供不應求的基本面短期不會改變，存量地產價值或將重估。如果按照歷年竣工面積估算，海南目前待售商品住宅庫存約2368萬平米，如果按100平/套計算，約有23.7萬套，每年新增供給約12萬套，而年銷售量在10-15萬套左右，未限購時期年銷售量可達20萬套以上，平均去化周期下降到11個月。如果沒有新增供給，按目前的庫存只能支撐不到一年半的銷售，存量已經見底。而隨著「兩個暫停」政策的實施，限制土地開發供應，2017年還永久停止了中部生態綠心的對外房產供應，限制海岸線開發。未來新增供給會更少，一房難求的局面或將出現，而現有存量土地的價值或將重估。
圖表2：2017、2018海南土地供給和成交數量顯著下滑
數據來源：如是金融研究院
2、未來房價走勢：短期看政策增量，中期看可替代性，長期看產業轉換
從市場基質來看，供不應求的局面決定海南房價仍有一定上漲空間，但這種上漲空間短期內會被全域限購政策抑制。因此，未來十年海南房價是將延續過去的神話趕超一線城市，還是會像2010-2018年時期橫盤震蕩，短期來看取決於區域政策增量變化，中期來看受可替代選擇的數量影響，長期來看取決於產業新舊動能轉化是否順利。目前可以看到的是，人才購房新政變相放開了限購政策，釋放的需求對房價上漲提供一定支撐。未來限購政策不太可能全面放開，但邊際放鬆和定向放鬆是可以期待的。
短期來看，區域政策增量變化是影響海南房價走勢的最重要因素。
一是關於建設自貿港的戰略定位再出政策利好，提供拉升房價的催化劑。放眼全球，知名的自貿港包括中國香港、杜拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球經濟中開放最高的地區，以低廉的通商成本、靈活的金融制度和發達的服務貿易吸引世界各地的貨船、人流和資金在此匯集。如果能做到自貿港建設要求的高度，海南有望能實現高度的貿易自由化、建設國際離岸金融中心、國際資產交易中心、發展具有國際競爭力的離岸貿易和稅制安排。像雄安新區承接京津眾多建設合作一樣，如果海南也能擁有更多自貿港建設政策紅利，可能提供再次拉升房價的引擎。
二是限購政策邊際放鬆，釋放房價上漲的空間。短期房價走勢受限購政策影響非常大。2018年全域限購政策出臺，同時從2018年8月開始對商品住宅網籤實行嚴格管理，導致商品住宅成交面積驟減，銷售額也迅速下滑，新房市場承壓，房價重回橫盤。2014年房價出現小幅下跌也是因為前期限購極大的抑制了島外需求。需要關注的是，近期出臺新政更大範圍放鬆人才購房政策，相當於限購政策出現邊際放鬆。主要內容包括：隨總部企業遷入人才放寬至可購2套房；經備案的各類型總部及重大招商項目單位，高層次人才以及公務員，只要家庭成員在海南無住房且無購房記錄的，可購1套房。此外，引進人才無論是否落戶，均享受本省居民首付比例(非本省首付七成)，並鼓勵金融機構對引進人才發放貸款利率予以優惠。由於海南已經啟動了百萬人才進海南計劃，預計未來引進人才力度進一步加大，人才購房政策的大幅放寬或釋放相當的購房需求，提供一定的上漲空間。
圖表3：限購後海南住宅住宅銷售面積和銷售額均顯著下降
數據來源：如是金融研究院
中期來看，城市的可替代性一定程度上影響海南房價上漲空間。從國內來看，部分濱海城市擁有海灣、沙灘等類似的景觀資源，在全域限購政策下對海南市場有一定的替代性，但優缺點也十分明顯。例如，北部的濱海城市大連均價1.3萬/平米，青島均價2.3萬/平米，房價優勢明顯，但冬季寒冷，宜居海岸線較短，沙質較差，夏季人滿為患。南部的濱海城市廈門氣候宜人，海濱資源也比較豐富，但均價達4.3萬/平米，比三亞價格更高。與海南距離近的北海均價較低，海景房也不到1萬/平米，但城市量級太小，配套落後且交通不便利，居住舒適度較差。
從國際上來看，與國際知名旅遊島相比，海南的經濟發展水平仍有一定差距，同時房價優勢並不十分明顯。隨著交通愈發便利，這些國際旅遊城市對海南置業也會有一定的替代性。比如泰國的普吉島、印尼的峇里島，馬來西亞的蘭卡威等等。再長遠一點看，海南旅遊發展研究會孫德清曾表示，「國際旅遊島建成了是什麼樣子？我設想了一下，如果達到現在美國旅遊收入第一大州佛羅裡達的樣子也不錯。」如果將海南對標佛羅裡達，會發現二者在自然稟賦上非常相似。比如，兩個地區均位於國土最南部，年均溫度22度左右，氣候溫暖適宜。同時二者都擁有漫長的海岸線和優質沙灘，藍天碧水成為吸引遊客獨特的自然環境。
圖表4：海南和佛州在自然稟賦上極為相似
資料來源：如是金融研究院
但是從房價水平來看，佛州核心城市的房價只有海南的70-80%。在對標城市中，三亞均價37527元/平，邁阿密4069美元/平(合27302元/平)；海口均價16662元/平，奧蘭多2004美元/平(合13446元/平)。也就是說佛州的城市房價只有海南對標城市的70-80%，反映出目前海南的發展模式更加依賴房地產，房價比較優勢並不明顯。如果對比在城市中地理位置、配套設施、建築面積都相近的房產，三亞要比邁阿密價格多出超100萬人民幣。
圖表5：三亞和邁阿密市中心房產對比
資料來源：如是金融研究院整理
長期來看，產業的新舊動能轉換是海南高房價的最主要支撐。目前海南的產業結構對房地產、旅遊、石化和海洋產業依賴較重，一方面，這種產業結構與建設自貿區、自貿港的目標不符。另一方面，對標國際知名旅遊島發現，海南的旅遊業發展水平仍待提高，且過度依賴房地產的發展模式屬於竭澤而漁，對環境造成的破壞與國際旅遊島建設目標背道而馳。未來應在弱化大規模的地產開發的同時，重新集中到旅遊主業上來，同時可借鑑佛州經驗，在旅遊開發中強調多元化新旅遊資源開發和「旅遊產業集群」的建立，實現全島景區綜合開發，消除區域發展不平衡的現象。同時，要看引進高素質人才的能力，提高對「候鳥」的吸引力。扭轉經濟發展與發達地區差距擴大的局面，才能從長期為高房價提供支撐。
圖表6：對標佛州海南經濟發展差距仍較大，未來應著力推進產業新舊轉換
數據來源：如是金融研究院
海南各區域投資價值
根據政府對開發各城市圈的規劃定位，東部為瓊東會議旅遊性經濟圈；西部為瓊西休閒工業經濟圈；中部為瓊中農產業休閒業經濟圈；北部為瓊北綜合經濟圈；南部為瓊南國際旅遊經濟圈。
圖表7：政府將整體開發劃分為5個都市圈
圖片來源：海南看點
海南區域發展不平衡的現象比較突出，總體來說西部落後於東部。西部城市主要包括休閒工業經濟圈和綜合經濟圈，總體上發展緩慢，東部城市則包括國際旅遊經濟圈和會議旅遊經濟圈，是海南的一個黃金旅遊線路，也是優勢資源最集中，發展速度最快的區域。本文以海南環島鐵路的站點為順序，按照先東線後西線，將海南省各個城市的氣候環境、景觀資源、交通區位、旅遊配套和房價水平方面的優劣勢進行梳理。
1、海口：省會城市配套最完善，長期居住的首選
氣候環境：海口屬於北部半溼潤區，年平均氣溫24℃。但是因為北方無遮無攔，冬季的冷空氣可以侵入，所以相對於南部全年溫暖的城市來說，顯得四季分明，冬天可能會有10度以下的低溫。
景觀資源：海口的旅遊資源非常豐富，自然景觀和人文景觀兼具。自然景觀有西海岸假日海灘、雷瓊世界地質公園、萬綠園等，人文景觀有騎樓老街、馮小剛電影公社、「環球100」電影主題公園等。近年來，一些旅遊度假區也不斷興起，包括觀瀾湖旅遊度假區等。
交通區位：海口作為海南省的省會城市，也是國家「一帶一路」的戰略支點城市，交通十分便利。航空方面，美蘭國際機場可以滿足國內、國際的出行需求；鐵路方面粵海鐵路連接廣東，環島鐵路連接海南各沿海城市，去往博鰲最快40分鐘，去往三亞最快1個半小時到達。城際快線的建設將加強市區內立體交通價值。
旅遊配套：在住宿方面，眾多酒店入駐海口，高端品牌有麗思卡爾頓、希爾頓等。在購物場所方面，海口也十分豐富，除了免稅店之外，還有海秀商圈、國貿商圈等發展成熟的商圈。在旅遊地產方面，海口知名的有定位高端養老住宅的觀瀾湖片區，定位生活新區的西海岸金沙灣片區，以及依託溼地生態資源的恆大海口文化城。另外，海口還將建設「電影工廠」影視文化產業園，預計與影視公司、電影學院進行合作，打造海口經濟新增長點。
房價水平：2019年3月海口房價回歸到1.67萬/平米左右，海景區2萬以上，與三亞相比要低出很多。旅遊地產中西海岸雅居樂金沙灣，目前在1.45萬/平米左右；觀瀾湖附近小區，住宅類房價在1.75-2.23萬/平米，別墅類房價在5.57萬/平米左右。
2、文昌：高科技產業發展基地，旅遊配套相對較弱
氣候環境：文昌位於海南島東北部，三面臨海，屬於東部溼潤地區，年平均溫度24℃，四季分明，冬季多雨，比較潮溼，多颱風。
景觀資源：文昌市的旅遊景點大多位於郊區，與市區距離較遠，且景區開發、周邊建設的都不是很完善。比較知名的有銅鼓嶺自然保護區和八門灣紅樹林國家溼地公園。文昌是航天發射中心所在地，是中國第四座航天之城，也是海南未來發展高科技產業的基地。目前亞洲首個航天主題公園——文昌航天主題公園已投入試運營，未來也將建設航天產業基地，向航天旅遊城發展。
交通區位：文昌市西面與海口市美蘭區相鄰，由海文高速相連；西南面與瓊海市接壤，聯通二者的文瓊高速預計將於今年通車。文昌市與海南省其他城市的交通以前靠公路，現在主要依靠東段環島鐵路。東段環島鐵路大大縮短了文昌市到達其他海南城市的時間，現在到海口市區僅需25分鐘，到達海口美蘭國際機場僅需17分鐘。
旅遊配套：在住宿方面，酒店數量一般，大多以舒適型酒店為主。在商業購物方面，文昌也沒有自己成形的商圈，大型購物廣場也比較少。在旅遊地產方面，文昌最知名的是月亮灣，它是從原有的銅鼓嶺景區開闢出一片新的景點，富力、雅居樂、世茂等房企均在此布局旅遊地產，但是目前的配套建設仍需完善。
房價水平：文昌市2019年3月房價在1萬/平米左右，月亮灣地區在1.75萬/平米左右。
3、瓊海：博鰲概念帶動全市發展，著力提高醫養水平
氣候環境：瓊海位於海南省東部，受季風影響大，旱季和雨季分明，年平均溫度24℃。與文昌市一樣多颱風。其中博鰲鎮位於瓊海市的東部，海口市的東南方向。
景觀資源：瓊海的旅遊資源大多都位於博鰲鎮。博鰲的自然景觀有玉帶灘，人文資源最出名的是博鰲亞洲論壇會址。博鰲亞洲論壇是第一個把總部設在中國的國際會議組織，從2001年開始成立開始，至今已成功舉辦多屆，為推動亞洲各國間的經濟交流與合作起到了重要的作用。目前博鰲日均接待遊客1.58萬人次，舉辦500人以上會議68個，參會人數7.3萬人。
交通區位：近幾年來，瓊海市的交通發展迅速，這主要是受益於博鰲的規劃定位。航空方面，博鰲機場已經開始運營，但還不是國際機場。鐵路方面，環島高鐵建立了瓊海、博鰲兩個站點，距海口最短需要40分鐘和50分鐘，距三亞最短需要1小時和50分鐘。
旅遊配套：瓊海近年來加大對旅遊地產的開發，依託自然景觀，打造宜居的養老型地產。然而目前發展較好的旅遊地產乎都位於博鰲，其他地區如萬泉、嘉積的旅遊地產規模較小。博鰲的旅遊地產重點在醫養型旅遊地產，特別是打造了國內首家國際醫療旅遊區——樂城國際醫療旅遊先行區，依託於此大力發展國際醫療旅遊和高端醫療服務。目前，國家已賦予海南博鰲樂城國際醫療旅遊先行區9條黃金政策，除免稅、減息外，還包括允許境外資本舉辦醫療機構等對外開放的利好政策。現在先行區內已有博鰲超級醫院、一齡生命養護中心等9家醫療機構開業或試運營，未來還將申報開展幹細胞臨床研究等前沿醫療項目。2018年前三季度，先行區醫療機構實現營業收入2.3億元，同比增長206%；接待就診人數23345人，同比增長63.8%。規劃到2019年前後，來先行區的醫療旅遊人數佔全省旅遊過夜人數5%以上，產業增加值佔全省旅遊產業增加值的比重達到10%以上。
房價水平：瓊海2019年3月均價達到1.3萬/平米左右，博鰲已達到2.1萬/平米左右，兩者相比，差距仍然很大。
4、萬寧：海濱旅遊資源豐富，知名房企進駐開發海灣景區
氣候環境：萬寧市位於海南島東南部沿海，東瀕南海，北與瓊海接壤。同樣屬於亞熱帶季風氣候，年平均氣溫24℃，冬季潮溼，陰雨天氣較多。
景觀資源：萬寧的旅遊資源十分豐富，尤以海灣資源為主，例如日月灣、石梅灣和神州半島，都是依託天然的海灣，增加衝浪、溫泉等休閒娛樂活動，極力打造度假勝地。
交通區位：萬寧市乘環島高速鐵路到三亞和海口分別需要40分鐘和1小時左右。在環島高鐵中，萬寧市擁有三個車站，分別是和樂站、萬寧站和神州站，目前和樂站暫未開通，其他站已經開始運營。而且萬寧是G98海南環線高速公路的經過之地，聯通海口和三亞。
旅遊配套：由於海岸資源豐富，萬寧的海濱景點吸引了一批知名房企的加入，帶動了一系列周邊旅遊地產的發展。例如華潤入駐石梅灣，融創入駐日月灣，中海、保利入駐神州半島，以景區+住宅的模式推動萬寧旅遊地產發展。
房價水平：2019年3月房價在1.7萬/平米左右，日月灣2.25萬/平米左右，石梅灣2.94萬/平米左右，神州半島2.22萬/平米左右。
5、陵水：氣候環境與三亞相似，旅遊配套比較完善
氣候環境：陵水縣位於海南島東南部，南與三亞市毗鄰，屬熱帶季風氣候，全年高溫，乾濕季分明，夏秋多雨，冬春乾燥。年平均氣溫25℃。
景觀資源：除濱海景點外，陵水與中部地區的交界處還有吊羅山國家森林公園、臨近南灣猴島景區等自然景觀。
交通區位：陵水距離三亞非常近，乘環島高速鐵路只需25分鐘左右便可到達三亞。再加上海南環線高速的通行，極大地方便了陵水縣的出行需求。
旅遊配套：陵水縣身處北緯18°黃金緯度，擁有極具觀賞性的海岸線，以這些濱海資源為基礎，通過規劃發展出了幾塊不錯的旅遊地產區域，例如清水灣、香水灣等。其中清水灣開發的最早，配套也最為完善，包括萊佛士、JW萬豪等五星酒店，富力海洋主題公園等遊樂場所。著名的旅遊地產有雅居樂清水灣，碧桂園珊瑚宮殿等。在陵水縣城中，以海韻廣場為核心的商圈也正在逐漸完善。
房價水平：2019年3月陵水縣均價3.5萬元/平米，清水灣地區別墅均價3.57萬元/平方米，香水灣地區別墅均價5.25萬/平米。
6、三亞：旅遊資源最優越，海南地區房價最高
氣候環境：三亞位於海南島的最南端，被稱為「東方夏威夷」。全年長夏無冬，充滿熱帶氣息，年平均氣溫26°C。相比於全島最北端的海口，三亞更加乾燥和炎熱，但冬季溫度更高。
景觀資源：三亞擁有眾多旅遊景點，以自然資源為主。有可以看海岸線的亞龍灣、大東海，可以潛水、遊玩水上項目的蜈支洲島和西島，還有特色景點天涯海角風景區、鹿回頭山頂公園、南山文化旅遊區等。
交通區位：三亞作為國際旅遊城市，交通非常發達。航空方面有三亞鳳凰國際機場，吞吐量超過2000萬人次。鐵路方面有粵海鐵路和環島鐵路，環島高鐵在三亞市設立了四個站，分別是亞龍灣站、三亞站、鳳凰機場站和崖州站，將三亞的景點串聯起來。公路方面有從黑龍江出發，途經東北、山東、江浙滬、廣東的同三高速公路。立體交通價值較高，保證國內外遊客出行三亞的便利。
旅遊配套：三亞幾乎匯聚所有高級酒店，包括亞特蘭蒂斯、艾迪遜等，而且這些酒店往往聯合開發美食、娛樂等項目，打造成高端休閒的旅遊綜合體。在購物方面，最受歡迎的是三亞國際免稅店，三亞的知名景區周圍也在開發建設商圈，如大東海商圈和亞龍灣商圈等。在旅遊地產方面，由於三亞過早的開發樓盤，導致城市設施不完善，生活成本較高。目前東北部的海棠灣片區，已經成為新晉的「三亞富人區」，碧桂園、葛洲壩等名企入駐，爭奪土地並擴大規模，打造自己的頂級豪宅。
房價水平：三亞市2019年3月房價在3.7萬/平米，其中海棠區達到5.1萬/平米以上。可以發現，三亞的房價是全海南中最高的，比海口要高出近一半。部分豪宅的價格還要更高，比肩一線城市，如葛洲壩海棠福灣均價9.9萬/平米以上。
7、東方：旅遊資源開發較晚，配套尚不完善
氣候環境：東方市是海南西部中心城市之一，屬於西部半乾旱區，旱溼兩季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸發量大。年平均氣溫24~25℃，全年氣溫差別較大。
景觀資源：海南西部以前被規劃為工業走廊，旅遊產業沒有得到很好的規劃和利用。隨著海南設國際旅遊島上升為國家戰略以後，東方市才開始積極地發展旅遊資源。目前沿海一帶有魚鱗洲、金月灣，與東部城市相比開發程度較低，更加原生態。
交通區位：位於海南島的西北部，北距海口210公裡，南距三亞180餘公裡。乘坐環島高鐵去往海口和三亞分別需要1個半小時和1小時15分鐘。
旅遊配套：東方市西部與越南隔海相望，是海南省距離越南最近的市縣，因此對越貿易由來已久，國家為鼓勵邊境貿易和邊境地區發展對外經濟合作，成立了東方洋銘國際邊貿城，吸引了碧桂園的加入，升級城市配套，推動港口建設，並且帶動周邊樓市的發展。
房價水平：2019年3月房價在1.39萬/平米左右，洋銘邊貿城附近1.2萬/平米左右。
8、儋州：西部經濟最發達地區，洋浦港或成自貿港建設中心
氣候環境：儋州位於海南島的西北部，相對東部來說氣候比較乾燥，同時由於中部五指山山脈的阻擋，受熱帶風暴及颱風影響較小。
景觀資源：儋州洋浦港是綜合條件最佳，海南開發最好的港口，具備自貿港的先天條件。洋浦經濟開發區本身就是保稅政策的國家級經濟開發區，目前已經是全省最大工業基地與進出口基地。2019年確定對洋浦保稅港區進出貨物試行「一線放開、二線高效管住」的進出境管理制度。同時將創建國家離岸貿易試驗區，推進在貿易、金融、本幣結算等領域試點貿易自由化和投資便利化政策。未來洋浦很有可能成為自貿港建設的中心，大力發展服務貿易和離岸貿易，經濟發展前景較好。
交通區位：儋州是海南西部的經濟最發達地區，同時瀕臨北部灣城市群，具有一定的地理優勢。儋州市東鄰澄邁縣，乘坐環島高鐵可以從海頭站、白馬井站、銀灘站三個站出發，1小時左右可以到達海口，2小時可以到達三亞。另外，儋州機場正在規劃之中。
旅遊配套：儋州的旅遊地產最有名的是恆大海花島。恆大集團總投資1600億，在儋州打造集會議會展城、國際星級酒店群、主題樂園等於一體的旅遊地產，力求打造成世界級文化旅遊勝地。但由於環境保護原因，海花島直到今年才開始繼續開工建設。
房價水平：2019年3月房價在1.15萬/平米左右，海花島均價較高在2.1萬/平米左右。
9、澄邁：毗鄰海口的價值窪地，養老地產首選
氣候環境：位於海南島的西北部，緊鄰海口市，被譽為「海口的後花園」。北部瀕臨瓊州海峽，隔海與廣東雷州半島相望。全年氣候溫和，熱雨同季，年平均氣溫24℃。澄邁獲得過「世界長壽之鄉」稱號，一方面由於遠離城市生活廢氣，澄邁的空氣品質要勝於海口。另一方面澄邁特有的富含「硒」的紅壤，有研究表明可能對增強體質起到一定作用。
景觀資源：澄邁的景點沒有很多，重點非常突出，一是古色古香、鬧中取靜的老城鎮，二是擁有長長的海岸線的盈濱半島。
交通區位：澄邁縣緊鄰海口市，其管轄下的老城經濟開發區距海口中心僅20公裡。在環島高鐵開通以前，澄邁的交通很不方便，主要依靠高速公路與其他城市相連。而如今的環島高鐵在澄邁的福山鎮、老城鎮各設立了一個站點，大大增加了澄邁出行的便利，到海口站僅需25分鐘。
旅遊配套：在旅遊地產方面，澄邁開發的比較早，盈濱半島旅遊度假區和富力紅樹灣生態旅遊項目已基本建成。盈濱半島旅遊度假區依託海灣資源，旨在打造集濱海旅遊休閒、康體健身於一提的國際化旅遊度假區，吸引了山東魯能地產、遠洋地產等房企在此布局。富力紅樹灣生態旅遊區則依託於紅樹林溼地資源，增加專業高爾夫球場，並配備銀康海醫附院紅樹灣醫院等醫療配套，竭力打造高端養老旅遊類項目。
房價水平：2019年3月澄邁全鎮平均房價在1.3萬/平米左右，富力紅樹灣1.55萬/平米左右，盈濱半島附近1.6萬/平米左右。可以發現，澄邁的房價都要遠遠低於毗鄰的海口市，使得澄邁成為樓市的價值窪地，近年來受到海南置業者的青睞。
10、中部地區：內陸城市，交通受限，全省房價最低
中部地區是指環島高鐵沒有經過的市縣，包括定安縣、屯昌縣、瓊中縣、白沙縣、保亭縣、五指山市。這些市縣都位於海南島的中部，並且沒有海岸線。
氣候環境：海南島地處熱帶北緣，年平均氣溫22~27℃。以五指山山脈為界，白沙、五指山、瓊中為山區；山脈的南面是保亭，全年乾燥溫暖；山脈的北面是屯昌和定安，冬季相對溼潤一些。
景觀資源：中部地區有一個最大的劣勢，就是沒有海灣資源。景區大多是以山區資源和熱帶雨林資源為主，例如五指山、黎母山森林公園等。
交通區位：中部地區總體的特點是處於海南島的內陸，交通不便利，即使距離海口、三亞比較近，但是只有公路一條途徑，鐵路、航空交通非常缺乏。在環島高鐵開通的站點中，也沒有涉及到這幾個市縣，因此交通是限制中部地區發展的關鍵。
旅遊配套：在旅遊配套方面，中部地區也遠不如沿海地區發展的完善，沒有規劃對商圈的建設，更多的是依據自然資源打造旅遊鄉鎮。又因為沒有了海灣資源，中部地區只能依託其他資源開發旅遊地產，如五指山依靠熱帶雨林資源，保亭、白沙、瓊中依靠當地的黎苗文化，但目前都沒有形成規模。
房價水平：從2018年底開始，中部地區的房價持續下降，2019年3月保亭房價最高，在1.9萬/平左右，其餘各地房價基本在1萬/平米左右，瓊中均價只有6200元/平米左右。
總結一下，如果需要在海南買房，首先要了解限購政策。非本市戶籍購房的首付比例70%，五指山、保亭、瓊中、白砂4個市縣只能向本市縣居民家庭銷售，海口、三亞、瓊海需繳納5年社保，其他地區需繳納2年社保，且只能購1套，不能補繳。限售5年。
從房價的分布來看，中部地區多山無海，主要發展農業，價格較低。其次是西部地區，基礎設施建設略有不足，旅遊配套尚待完善，適合不急於居住的人群。東北部地區房價稍高，尤以海口配套設施最好，適合長居。東南部地區價格最高，沿海片區旅遊資源最豐富，吸引遊客最多，旅遊地產開發相對完善。目前的房價窪地應該是靠近海口、三亞兩地的臨近市縣，與兩地氣候環境相近但房價更低，比如臨近海口的澄邁和臨近三亞的陵水。
如果以氣候環境、旅遊為中心，可以優先考慮北緯18度線上的三亞、陵水、萬寧等地區，這些地區冬天溫暖且開發較早，配套比較成熟。尤其是三亞，旅遊資源最豐富，也有國際機場，是最吸引國際遊客的城市，旅遊地產開發完善，在國際旅遊消費中心的戰略定位下優勢仍比較明顯，但房價高一些。
如果以養老為中心，可以優先考慮偏東部城市，如澄邁、海口、瓊海等地區，這些地區雖然緯度稍高，但醫療水平較高、生活配套比較齊全，自然環境適合老人居住。且房價沒有南部旅遊城市高，性價比較好。
海南各類型地產投資價值
1、酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限購政策約束
與商品住宅不同，酒店公寓在擁有獨立產權、配備廚衛的傳統公寓基礎上，增加客房打掃、洗衣、送餐等酒店式服務。投資者既可以用於自住，又可以交由運營管理公司以酒店的形式出租，獲得投資回報。
投資方式：目前海南省的酒店公寓管理有三種模式，第一是應用最廣泛的售後返租模式，即投資者從開發商手裡購買房產，開發商或第三方物業管理公司代表投資者將房產出租。投資者獲得不同時間長度年固定5%—7%的回報，為房價一次性折返，相當於7-7.5折出售，甚至更低。第二是酒店託管，由酒店方負責客房經營，客房收入的35%-45%由業主分配，但目前採用此管理模式的酒店式公寓並不多。第三是代租，管理公司與業主籤署委託經營合同，實現風險共擔，對經營利潤進行分配，一般為三七分成。無論哪種方式投資者都可以獲得每年一定天數的免費入住，一般為30-60天。
圖表9：海南部分酒店公寓返租情況
數據來源：各房產官網，如是金融研究院整理
投資優勢：(1)滿足「自住+投資」兩種需求：投資者在海南投資房產，大多是為了度假自住，而在自住的時間之外，房屋的空置率很高。酒店公寓的出租方式，能夠合理安排房屋的出租時間，並且為業主提高每年一定的免費居住天數，可以滿足投資者「自住+投資」兩種需求。(2)南部區域出租率更高：海南每個區域的旅遊熱度不盡相同，一般是南部城市遊客較多，對酒店住宿的需求大，且相關的餐飲、娛樂商業配套齊全。在這些地區由專業託管機構對公寓進行統一酒店式裝修，再統一提供標準化的服務，可以形成行業規模性，保證房屋的出租率。(3)租金回報率高：相對於普通住宅出租市場的相互競爭，酒店公寓統一的運營方式使各業主的經濟利益捆綁，可以保證物業的整體租價。例如觀瀾湖地區，面積同為67平方米的房屋進行出租，普通住宅觀瀾湖觀邸標價3000元/月，酒店公寓觀瀾湖·汀瀾度假公寓前5年每月返租託管金4100元。
投資劣勢：(1)產權期限較短：如果是商住公寓產權只有40年，而且不能落戶。相比於住宅類70年的產權期限，產權期限較短。(2)收益風險較大：目前來看，國家相關職能部門對於售後返租行為基本都持否定態度。如果房屋出租情況不好，開發商出現資金短缺，可能出現租金拖欠、租金無法收回等風險。(3)歸入限購範圍：雖然我國大多數地區的酒店公寓不受商品房限購限貸的調控，但是海南實施全域限購包括酒店式公寓。(4)首付比例高，居住性不是特別好：酒店公寓的商住類型，首付比例要求較高，一般為5成起，且不能用公積金貸款，同時過戶需要繳納的稅種繁多且稅率較高。酒店式公寓一般為小戶型，房屋面積在40-73平方米左右，通透性、採光性較差，同時小區容積率較高。
2、養老地產：政策紅利支持康養資源豐富，缺乏專業護理人員和社區氛圍
養老地將養老服務融合於地產開發項目之中，養老地產的生活配套設施要比較齊全，其中醫院、市場、公園是必須具備的三個要素。
開發形式：海南養老地產的開發形式主要有三種，一種是純養老機構運營模式，只租不售，開發商同時擔任運營商的角色，持有房產並長期租賃，按月收取服務費。對於老人需要的醫療、保健、娛樂等綜合配套齊全，如海口恭和苑。第二種是純地產開發項目，只是在傳統的地產開發基礎上將客戶群定位為中老年人。第三種是混合型養老地產項目，直接出售產權，再將利潤部分反哺到養老服務配套上，也可以實行會員制，通過繳納會員費享受一定時間的居住權和配套使用權，如海口頤養公社·陽光城、三亞恆大養生谷等。
圖表10海南養老地產部分項目價格情況
資料來源：各房產官網、公開信息整理
投資優勢：(1)得天獨厚的自然條件釋放「銀髮經濟」市場空間：2018年中國60周歲以上人口佔總人口比重為17.9%，已經超過了0-15歲人口，人口老齡化加劇。老年人口消費需求也不斷擴大，預計到2030年「銀髮經濟」市場規模將超過18萬億元。同時，家庭小型化的發展急需居家養老以外的補充養老模式。海南擁有發展養老地產得天獨厚的自然環境和健康資源，老年人來海南養老仍有旺盛需求。(2)政策支撐醫療配套資源水平提高：在養老地產發展過程中，醫療水平是最重要的一環。為此，海南省「十三五」規劃中已經指出，在海口、三亞、儋州等城市開展醫養結合試點示範工作，到2020 年，醫療健康產業總產值達到1000億元。在政策支持下，目前海南已經建立了包括博鰲樂城國際醫療旅遊先行區、海南省腫瘤醫院，三亞國康醫院、三亞海棠灣恆大國際醫療中心在內的一批各具特色、不同模式的醫養結合企業和醫療機構。醫院、社區醫療單位水平提高，使海南養老地產的吸引力增強。
投資劣勢：(1)總體生活、醫療配套建設難度大，缺乏專業護理服務人員：對於房地產開發企業來說，類似於恭和苑的養老項目運營收益率在8%-12%之間，與傳統的地產開發項目相比差距很大。目前養老地產並非真正從現金流賺錢，投資回報周期相當長，如果想建設非常完善的養老、醫療、康復、文化、娛樂等服務設施難度很大。導致目前眾多大規模養老地產由於距市中心較遠，生活醫療等配套難以跟上，專業護理人員缺乏，部分項目甚至變成以養老為噱頭的純房地產銷售項目，失去了養老地產的內核。(2)候鳥型居住導致養老社區氛圍冷清：養老地產的社區氛圍非常重要，老年人聚集在一起生活和活動，營造老有所樂的氛圍。然而由於海南的「候鳥型居住」特點，養老地產一年中大部分時間是空置的，缺乏鄰裡氛圍和人文關懷，反而沒能滿足老年人的精神需求。
3、旅遊地產：濱海資源和旅遊業發展提供價格支撐，互動娛樂配套較少
旅遊地產的傳統概念是依託已有的自然資源建設住宅區，或是以人造景點來配套於住宅。近年來知名房企紛紛建設綜合性旅遊住宅區，集旅遊娛樂配套和日常生活配套於一身，提升了旅遊地產的功能性。
開發形式：海南省的旅遊地產具有鮮明的特點，即大多為旅遊度假地產。由於冬日的溫暖氣候，海南省在冬季會接待很多遊客來此過冬，也就是「候鳥式居住」。因此旅遊地產多建在著名風景區附近，專門為度假者提供，承擔旅遊休閒居住的「第二居所」的功能。
圖表11 海南知名房企開發旅遊地產價格情況
資料來源：各房產官網、公開信息整理
投資優勢：(1)自然資源豐富：海南省具有天然蜿蜒漫長的海岸線，尤其是海灣資源豐富，自然景觀眾多，生態價值優勢凸顯，能為投資者提供長效舒適的居住環境。(2)國際旅遊島發展提供價值支撐：國際旅遊島建設為旅遊地產提供了機遇，隨著海南入境遊客不斷增加，對旅遊地產的需求也愈發旺盛，為旅遊地產提供價值支撐。(3)知名房企入駐，從粗放型開發向精細化開發轉型：早期海南地產開發缺少整體規劃標準，出現了很多投機性項目，以粗放型開發為主。隨著旅遊地產發展進階，對資源型土地的開發門檻提高，對開發商的資質要求也明顯提高。隨著萬科、恆大、碧桂園等知名房企紛紛入駐海南，使旅遊地產整體開發品質明顯提升。高端精品住宅和旅遊綜合體產品將成為產品開發的兩大特徵，根據各地塊特徵進行差異化的產品，滿足從低端到高端旅遊地產的全域客群需求。
投資劣勢：(1)整體空置率高，持有成本較高：由於海南旅遊產業季節性明顯，因此海南的旅遊地產整體空置率很高，這就造成了投資者持有房產的成本較高，而且房屋出租以及再出售的機會降低。(2)重地產輕旅遊，旅遊配套開發程度較低，娛樂配套較少：旅遊地產的資金需求量很大，周期很長，因此海南旅遊地產的通病是重房產而輕旅遊，對周邊配套建設很慢，投資者並不能即時享受開發商承諾的生活娛樂配套。同時已建立的配套設施缺乏後期運營的支持，缺乏長效維護的支持。一個現象是目前海南的旅遊地產周邊很少有成型的遊樂場和公園配套。例如恆大在儋州市開發的海花島項目，從2012年得到批覆，在2016年因違規破壞生態被迫停工，2019年初才開始動工世界童話主題樂園的建設。
4、商業地產：旅遊需求旺盛不受限購約束，區域發展不平衡
商業地產既可以包括辦公用途的寫字樓，也包括娛樂、餐飲等商業經營的地產。按照地理位置可分為兩種類型，一種是住宅底商，即一、二層為底商，三層及以上為住宅的建築物；另一種是商鋪，即位於沿街商業中心，全部從事商業活動的建築物。
圖表12
住宅底商和商鋪的區別
資料來源：公開信息整理
投資方式：針對經營性投資者，可以有以租代售和物業回購服務兩種方式。以租代售的方式可以減少經營性商家的前期投入，例如針對還未旺場的新商場，開發商先把商鋪租給經營性商家，若干年後商家可優先認購，以前租金可以充當購鋪款。物業回購服務是指經營性投資者購買了商鋪後，如果經營不好，可以在一定時限後再以原價將商鋪退給開發商，回購時限定在8年至10年。
針對非經營性投資者，可以有普通租售模式、售後包租模式、「產權式」銷售模式和「商鋪銀行」概念銷售模式。普通租售模式和售後包租模式都是先售後租，後者由開發商代為包租，以包租期間的租金衝抵部分銷售價款或償付一定租金回報。「產權式」銷售模式是指開發商將整層劃分為幾平方米或一二十平方米左右的小面積鋪位進行銷售，目的是降低投資者的投入成本，促進商業地產的銷售。「商鋪銀行」概念銷售模式是指投資者支付首付購買房產，然後辦理10年的銀行按揭貸款，月供由開發商來出，開發商則以投資者首付為本返利；10年後，開發商收回商鋪的產權，並返還給投資客戶的首付款。
圖表13 海南成熟商圈的商業地產價格情況
資料來源：各房產官網、公開信息整理
投資優勢：(1)人口湧入基數大，旅遊消費需求旺盛：海南作為國際旅遊消費中心的戰略定位，意味著未來將進一步吸引旅遊消費需求。離島免稅政策力度加大、59國人員入境旅遊免籤政策的實施，再加上「百萬人才進海南」計劃，未來海南人口湧入基數將繼續擴大。帶來旺盛的旅遊和消費需求，使商業地產有進一步發展空間。(2)優質企業進駐海南，商業地產需求進一步上升：根據建設自貿區、自貿港的戰略定位，海南已經瞄準世界500強、全球行業領軍企業和知名品牌企業開展點對點招商，目前已經取得不小的進展。例如阿里巴巴與海南國際旅遊島先行試驗區籤訂戰略協議，在信息產業、文化創意產業等領域展開合作。京東集團成立海南區域總部，在金馬現代物流園區建設電子商務、物流樞紐和運營結算中心。優質企業進駐海南，商業地產的招商環境持續向好，對商業地產的需求也將會上升。(3)不受限購政策約束：在海南省全域限購房產的背景下，商業地產由於商用性質不受限購的約束，與住宅投資相比是一個比較明顯的優勢。
投資劣勢：(1)與一線城市相比，商業地產運作成熟度還不完善。目前海南的商業地產尚處於起步階段，雖然基礎商業配套較多，但有完善商業規劃的項目還比較少，新建立的商圈至也少需要兩至三年的成熟期。因此投資商業地產的回報周期較長，總體運作情況不如一線城市成熟。(2)區域發展不平衡，僅海口、三亞投資價值較大。目前僅海口和三亞能提供商業地產發展的客流量，因此也只有這兩個地區的商圈發展較為成熟。成熟商圈已成為當地全範圍內的商業中心，對國內和國際遊客均有較強吸引力。如海口的海秀商圈、解放西商圈、國貿商圈，三亞的解放路商圈。成長中商圈雖然輻射範圍仍待提高，但一般均選址當地最具發展潛力和經濟活力地區，且規劃更好，前景廣闊。如海口的西海岸商圈、秀英商圈、海甸島商圈、南沙商圈、大英山商圈。三亞的大東海商圈和新城商圈。而海南其他地區由於客流量較少，商圈成熟度與海口三亞差距明顯，投資價值較小。
（文章來源：格隆匯）
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