2021年起,樓市或「全面降價」?專家:3個信號,房企不得不降價

2020-11-21 騰訊網

在商品房買賣市場，誰才是市場主體？很多人說根據西方經濟學理論，客戶才是上帝，客戶才是市場主體，客戶的需求左右了市場的發展方向，商品生產者生產商品的第一動力便是客戶需求，服務客戶才是第一準則。

但是，可以明確告訴大家的一點，在我國的房地產市場，商品生產者——開發商才是市場主體，買房人只能被動接受開發商制定好的交易規則和產品，基本沒有提出異議的可能性。公攤面積、商品房預售制這2個制度一直以來買房人很嫌棄，為啥只能被動接受？因為這是利好開發商的遊戲規則。買房人希望購買毛坯房，但是為啥開發商反其道而行之，大量建造精裝房？因為市場由開發商說了算。

引導整個樓市價格變化的，基本上是新房，某地新開樓盤價格從1萬元漲到1.5萬元，那麼周邊的二手房價格也會相應提升50%掛牌價格。所說，房價上漲還是下跌，關鍵要看開發商們的對外價格如何，開發商普遍調低售價，那麼市場上房價就可能下跌；開發商普遍上調房價，那麼市場上房價就可能上漲。

2020年9月份以來，市場房價表現如何？根據國家統計局數據顯示，2020年以來我國房價表現先抑後揚。在2020年4月-5月份，市場銷售價格與2019年幾乎相當，中房網對比發現，TOP20的房企中，在上半年的銷售價格比2019年要低，也就是說不僅房價沒漲，反而出現了下跌，受「疫」事的影響，這其實在預料之中

但是到了下半年，樓市就開始走高了。6-9月份，全國新房住宅單月成交價分別達到10113、10263、10540和10191元/平方米，隨著6月份市場徹底走出低谷期，整個樓市都呈現出一片熱火朝天的發展態勢，這4個月新房住宅的銷售均價一舉突破了萬元大關。而在2019年4月份，新房價格還處於9140元/平方米低位。

不過，專家們認為，2021年起，樓市或「全面降價」，3個信號已現，房企不得不降價。

1、房地產銷售無法達成，導致資金面緊張。

雖然說，現在已經11月份了，但是要看今年整體房地產走向如何，還得從上半年說起，因為根據傳統經驗，每年的上半年都是房地產的開工奠定銷售基礎的月份，上半年和下半年各有一個「銷售旺季」，而且上半年的「金三銀四」小陽春比「金九銀十」更加旺盛，小陽春是年後購房需求釋放，金九銀十是開發商製造出來的營銷噱頭。如果上半年銷售無法達成，那麼整個銷售年份的銷售目標將出現缺口。

2020年上半年，碧桂園銷售3722.9億元、恆大銷售3487.9億元、萬科銷售3180.0億元，而在2019年的同期則是3934.9億元、2818.0億元和3340.0億元。可以看出，即便是龍頭房企，在品牌大、品質好、營銷不斷的情況下，在2020年上半年的銷售也表現得不如人意，更何況其他品牌小、知名度低、口碑差等中小房企呢。

根據觀點指數數據，在調研的35家房企中，超過90%的房子銷售目標不能達成，達到50%的只有4家，佔到整體11.4%，完成度在40%-50%的房企有16家，所佔比重為45.7%，剩餘的15家完成才30%-40%。

市場經濟條件下，銷售就等回款，回款等於現金流，這是三個環環相扣的資金鍊環節，如果房子大面積建造出來，但是銷售不掉只能庫存，那麼房企的資金周轉期就會越來越長，進而導致無法新開工，整個經營都將出現風險。所以說，2020年銷售不佳的情況下，為了挽回現金面，2020年11月份至2021年或許依然會降價促銷。

2、央行「3紅線」，給了房企一記重拳。

央行和住建部召集重要的房地產企業，舉行了一次會議，宣布了一項樓市新政策——關於收緊房地產融資額度的規定，業內人士經常總結為「3紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1 倍。

根據某房地產研究機構的分析結果，現階段的主要房企中，有80%以上房企無法滿足「三條紅線」標準，有的淨負債率竟然高達1768%，超出標準達到17倍。也就意味著，在央行劃定的這3項融資標準下，基本上房企們全軍覆沒了，沒有能夠達成的。今後的融資能力將捉襟見肘。

這個規定，直接對房企們奉行的「高周轉」說出了「不」字。在以往某房企的「456模式」聞名業內，也就是拿地後的4個月內要完成開盤，5個月要實現資金回籠，6個月資金就需要重新再周轉，這是房地產企業經營的要義。

但是今後，這條路行不通了，如何解決？還是那句話，資金比啥都重要，不能從銀行貸款，那就趕緊促銷吧。

3、償債高峰期到了。

在高周轉模式下，過去大量的債務將迎來償債高峰期，克爾瑞數據，今年後半年到201年6月份，有累計1.5萬億債務到期要還，融資償債這條路固然不行了，只能通過自我造血來補上這個大窟窿，然而房價平穩的情況下，購房需求極其乏力。

雖然現在房企降價已經鬧得沸沸揚揚，但貨真價實降價的其實並不是那麼多，還有很多房企仍然在堅持「死扛」不降價，他們還能堅持多久呢？樓市指聞認為估計也就在2-3個月左右的時間，2020年已經進入倒計時階段，上半年超過90%的房企銷售達成不足50%，很多銷售達成不到20%，這樣房企們資金面就會大大受限。

三重因素影響下，估計降價才是多數房企必然要走的路子，故而也會帶動房價或「全面下跌」，所以，不管是剛需還是炒房者，買房人早打算。

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