作者: 樓市奇說不管大家承不承認，房地產今天仍然是中國家庭最重要的投資渠道。即使是開局不利的2020年，房地產投資增速仍然繼續攀升：數據顯示，2020年二季度末個人住房貸款餘額32.36萬億元，同比增長15.7%。一句話總結，不管經濟收入有多糟糕，大家對房地產的愛，一如既往。
不僅如此，還有一眾專家跳出來表示，房地產仍然是最好的投資品。
財經作家葉檀日前發文表示，雖然房地產宣告徹底告別黃金時代，但是未來房價將保持在年均6%左右的低速增長。這也和社科院去年底的預測不謀而合。在她看來，很多人之所以說房地產有泡沫，是因為他們沒有房、買不起房，所以陷入極大的失落之中，需要以此來發洩情緒。她更認為，一個城市房價的漲跌，由湧入當地房地產市場的投資資金的數量和信心決定，不是由老百姓口袋裡的錢決定。言外之意，只要房地產的投資熱情高漲，房價就不會降，很多人買不起房，也是自身的賺錢能力不夠，這怨不得別人。
無獨有偶，著名房地產專家孟曉蘇近日在博鰲房地產論壇上也直言不諱道，「房價上漲能給絕大多數人帶來財富尊嚴」，增量地產時代，房價上漲的趨勢依然明顯。因為老百姓依然還需要房子，一方面是遷徙的需要，另一方面城鎮居民自住和改善性需求還是巨大的。
此外，如是金融研究院院長管清友也發言表示，房地產上漲勢頭強勁。理由是，未來真實城鎮化率和民意城鎮化率之間，有2億人要實現真正的城鎮化，他們需要買房。意思很明確，中國房地產還有巨大的缺口，房子必須不停建才能滿足需求。尤其是一二線需求強盛，房屋嚴重短缺的城市，房價仍然會「一直漲」。
部分專家目標一致的託底樓市的說辭，我們不去爭執到底誰對誰錯。畢竟每個人買房都受自身的需求和自身經濟實力的制衡。尤其是在國家提出房住不炒三四年之後的今天，很多人對於專家的話，也有了徹底的改觀——買房人對於專家們殷勤鼓吹的話語，也早就看穿了：立場決定態度，哪些人說的是真心話，哪些人是真的為剛需好，每個人內心都有一桿秤。
言歸正傳，對於2020年到底該不該買房？今年買房相比於之後會更便宜還是更貴？我們先不急著給出答案，先說說我們最近看到和感受到的3點樓市突傳的「變天」信號：
第一個「變天」信號：部分城市熱勁剛過，國家發出最強音「施壓」
2020年上半年，樓市在經歷了一輪深V歷程後，我們看到一季度留下的窟窿基本都補齊了。雖然一季度各地「救市」政策沒有施展出來，但是樓市還是在4月份後迅速回暖，到6月底全國各大城市基本恢復到了往年同期水準。諸如深圳、杭州、成都、南京等地，房價漲幅甚至出現過快情況，一些價格倒掛嚴重的新樓盤罕見出現了「萬人搖」、「萬人搶」。
我們強調過很多次，國家對於房地產的定位是穩，這意味著房住不炒的定調和底線是不能違背的。尤其是像今年這種特殊時期，各行各業都比房地產更需要恢復的信心和資金，很多城市除房地產之外的投資都沒有起色，到房地產卻率先啟動了，這無疑向市場傳遞了錯誤的信號，也和國家「穩樓市」的總基調不符。
所以很多城市熱勁剛過，我們就看到國家發出了最強音對樓市進行「施壓」，隨即調控迎來了新一輪收緊，尤其是深圳、南京均祭出了史上最強調控，作出了很好的表率作用，向市場傳遞的信號很明確：穩定勝於一切，投資炒作不可取。
第二個「變天」信號：房地產監管融資再收緊，開發商的苦日子到了
眾所周知，資金一直都是樓市繁榮發展的最大支撐。但種種信號顯示，涉房地產融資貸款市場正在發生巨變。一方面，對涉及房地產的融資監管又「嚴」起來了，同花順數據顯示，8月以來，銀保監等部門對國內銀行機構共開出80張罰單，處罰金額近7000萬元。且多張罰單針對商業銀行過往的違規事件，最早的案例追溯到2013年；另一方面，據21世紀經濟報導消息，監管擬進一步收緊房地產公司發債融資。據報導的新聞看，此事若成真，對開發商融資是重磅打擊，尤其是中小房企的融資將是雪上加霜。毫不誇張地說，未來幾年，中國房地產開發商數額將大幅減少。
事實上，清華大學教授李稻葵近日就表示，10年後，中國恐怕不超過20個大的房地產商。其餘一眾小地產開發商要麼破產倒閉，要麼被兼併收購。
其實據開發商高管自己透露，屬於地產商的苦日子也到了，首先，今年上半年倒閉破產的地產商數量高達300家，甚至還出現了千億級房企「資不抵債，瀕臨破產」的重大新聞；其次，特殊情況，銷售不暢，很多地產商都在為融資發愁，一二線城市有龐大的購房需求支撐，開發商勉強好過，但三四線城市面臨購房需求枯竭，以及棚改的退場，很多開發商「房子嚴重滯銷」，回款壓力巨大。
另據多位開發商高管透露，9月後，將有大批開發商「投降」：真的撐不住了，採取以價換量的方式讓利購房者，以「降價投降」的方式換取購房者的購房欲望，來實現賣房回款，進行自救。
我們此前也說過，其實上半年50強房企中，就有7成採取了「降價投降」的方式在賣房了，其中不乏恆大、萬科、碧桂園、融創、金地等大牌房企。開發商降價的幅度一度高達25%。
第三個「變天」信號：投資炒房客在加速離場中，買房「造富」時代終結？
在降價賣房方面，開發商的優柔寡斷式降價，顯然不能和炒房投資客們的疾風驟雨式降價相提並論。
我們不止一次說過，當國家高喊出「房住不炒」那一刻，其實就意味著房價「普漲時代」終結，投資炒房的黃金時代一去不復返。過去十年，投資買房確實是穩賺不賠且堪稱「暴利」的生意，但是未來隨著高壓調控不斷深入，隨著人口紅利消退、城鎮化增速放緩，投資買房賺錢的生意會越來越難做。
事實上，今年已經有更多的人意識到了這一點，他們開始清醒，開始撤離拋售了。據房天下平臺的數據顯示，今年5月以來，全國大中城市都出現了前所未有的拋售大潮，尤其是重慶、杭州、廣州三地，單月二手房拋售幅度陡增30%以上。7月底，重慶二手房在售數量陡增至21萬套，成交均價趨勢下降6.46％。
樓市為何再現「拋售潮」？答案很明確：其一，資金鍊緊張，賣房是籌措資金的最好方式；其二，不看好後市，賣房是止虧的最好選擇；其三，也存在高位套現的比例，尤其是三四年前買房的人，雖然過去兩年很多城市房價沒漲，但是前期也賺到了。當前的處境，沒有比套現落袋為安更安心的了。
樓市突傳3大「變天」信號，開發商高管也透露，將採取打折降價的方式向購房者「投降」，那麼2020年到底該不該買房呢？
以上第二、三條也很好地說明了，當前階段剛需購房迎來階段性「窗口期」，不管是開發商降價優惠，還是投資炒房客降價甩賣，表現在房價上都更便宜。所以，對於某些一二線城市來說，中長期房價仍然有上漲的趨勢，但今年買房確實會更便宜。平心而論，有需求且有條件的購房者，真的可以行動起來了。
對此，經濟學家朱海斌說了9個字：剛需隨意，投資客打住。
上述經濟學家認為，對於需要掏空6個錢包湊首付的剛需而言，高房價和收入不匹配的問題長期存在，這是他們買房路上揮之不去的痛點。所以不管未來房價是漲還是跌，剛需買房都佔不到便宜，只要資金到位，買房隨意，有需求就行動。與其挖空心思找房價的低位，不如加強努力多賺錢。
對於投資性購房，他的建議也很明確：房產投資邏輯已經變了，過去是閉眼買房都能「躺賺」，但從2016年伊始，房價就告別了「普漲」，尤其是國家三令五申「房住不炒」，「不拿房地產拉動經濟」，基本宣告了投資買房賺錢時代的終結。雖然不是所有房產都徹底失去投資價值，但是95%的房產將回歸居住屬性是大勢所趨。更主要的是，投資買房未來必須要長持才有希望，所以那些依然懷抱快炒快賺思想投資買房的人，可以打住了。因為當前的樓市，不管如何一個城市，都很難做到5年內快速升值賺錢。
最後我想說，雖然仍然有很多人對房地產抱有幻想，但是我們也要認清局勢的轉變，過去人口、金融、經濟對房價都有支撐，這才導致中國樓市二十年「屹立不降」。但今天局勢已經發生顛覆性變化，不管是人口、城市化、金融都對房地產不構成重大利好，這意味著繼續大手筆投資樓市，很難再獲得高額利潤。