先來看看國家稅務總局福建省稅務局的一則《稅務諮詢》答覆
福建省局答覆：
1、房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計算增值稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。應繳納增值稅稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）*9%。發票應按規定全額開具。
2、計算土地增值稅時，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。即：土地增值稅計稅依據=應稅收入-應繳納增值稅稅額。
稅政解析與策略：
一、土地增值稅計稅依據的公式推導
（1）應繳納增值稅稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）*9%
（2）土地增值稅計稅依據=全部價款和價外費用-應繳納增值稅稅額
=全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）*9%
=全部價款和價外費用-全部價款和價外費用÷（1+9%）*9%+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%
=全部價款和價外費用-全部價款和價外費用÷（1+9%）*9%+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%
=全部價款和價外費用(1-1/(1+9%)*9%)+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%
=全部價款和價外費用(1-1/(1+9%)*9%)+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%
=全部價款和價外費用/(1+9%)+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%
=增值稅發票的不含稅價+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%
二、拓展思考：在計算土地增值稅時，土地出讓價款所抵減的銷項稅額是否仍然可以計入土地增值稅的扣除項目？
1、土地出讓價款所抵減的銷項稅額不是增值稅進項稅額。
財稅【2016】43號規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
土地出讓價款所抵減的銷項稅額是差額計稅時銷售額的扣除項目，並不是作為進項稅額在銷項稅額中計算抵扣的。所以，土地出讓價款所抵減的銷項稅額並不需要從土地出讓價款中作價稅分離，土地出讓價款可以全部計入土地增值稅的扣除項目。
2、土地增值稅納稅申報表的填表說明。
《國家稅務總局關於修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）明確，「土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用）表第6欄「取得土地使用權所支付的金額」，按納稅人為取得該房地產開發項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統一規定交納的有關費用的數額填寫」。309號也沒有要求土地出讓價款所抵減的銷項稅額需要從土地出讓價款中作價稅分離，以扣除所抵減的銷項稅額後的土地出讓價款計入土地增值稅的扣除項目。
作者 / 謝華鋒（註冊會計師）