原本2020年的上海樓市還在帶著面紗低調地蠢蠢欲動，但最近卻有幾個項目的「嗓門」太大了。從8月中旬開始，連續有4個項目認籌人數破1000人：
仁恆靜安世紀106-145㎡ 354/1070+ 302%
中海匯德裡三期99-145㎡ 141/1340+ 950%
中核錦悅府二期92-147㎡ 318/1350+ 425%
鑫耀中城99-159㎡ 334/1100+ 329%
再加上月初的長風瑞仕璟庭，以及剛認籌了3天同樣很有可能認籌人數破千的浦江海德。8月大概率會有6個分布在不同板塊的新盤認籌人數破千。
為什麼一時間，上海樓市好像遍地都成了前灘？
我認為概括來說有2點原因：
一是因為2020，二是因為中環
2020年：為了實現長期目標的短暫妥協
2020年的上海樓市，就是要比前兩年更「躁動」一些。因為這種「躁動」既被需要，也具備一定安全底線。
一方面經歷了2016年以來的長期調控，上一輪房價的上漲已經逐步被消化和夯實。實際上從2019年初開始，上海樓市就已經築底，進入自然回暖狀態。甚至與同期很多長三角城市相比，房價還顯得有些低估。這種時候，即便樓市稍稍「躁動」一些，也有一定的安全底線；
而另一方面由於持續嚴峻的外部形勢，以及年初突如其來的疫情所導致的經濟直接停滯，2020年的樓市相比2019年還多了一個「躁動」的動機。
所以當2020年像2019年一樣「高開」時，卻得到了截然不同的「待遇」：
差別待遇1：
2019還是2018的價格，2020卻不是2019的價格
漲價，或者說漲價預期，永遠是樓市最好的促銷手段。而2020年復工歸來的一手房市場，或多或少地釋放了這個信息：第一張預證就是13.8萬/㎡的綠地外灘中心。
這在當時是個什麼概念？
就在這張證的幾個月前，同板塊融創外灘壹號院取證價格「僅」約12.2萬/㎡。乃至2019年整個黃浦江沿線豪宅，即便是陸家嘴北濱江C位的九廬也死死守住13萬/㎡的關口不敢突破。
而綠地外灘中心就是「硬生生」要超出了13%。而且無獨有偶，前灘、古北這些明星板塊也都有項目在同期傳出突破板塊天花板的取證價格，並在隨後取證時被一一驗證。
而與之形成鮮明對比的，則是2019年上半年死死抱著2018年的房價標尺不動搖。無論市中心多麼稀缺的板塊統統12萬/㎡+，前灘買房買成「搖車牌」也還是8字頭，大虹橋第一梯隊的板塊「不分貴賤」都是5.8萬/㎡的標配，甚至像周康地王這樣的項目也不問成本5.8萬/㎡就結了。
差別待遇2：
2019的土拍允許「默契」，2020年則必須守規矩
而且今年的土地市場，也在強化著這種漲價預期。2019年司空見慣的宅地底價成交現象，在今年的「圍標」風波、土拍門檻調整之後就明顯減少。截至8月下旬，今年溢價率超過5%的宅地佔比已經超過40%，與去年形成鮮明對比。
可以說2020年從結果來看，一、二級市場共同傳遞出漲價預期，並且相互強化。對於最近十幾年中被樓市反覆教育過的人們來說，簡直又是熟悉的配方，熟悉的味道。
這對於剛需來說也許沒有太大的影響，因為即便沒有漲價預期他們也會買；卻加速了上海數量龐大的改善需求跑步入市，而改善需求才是上海樓市真正的中流砥柱，決定其持續的走向。
光是2020年一個理由，就值2019年3倍的熱度。
信心比金子更珍貴，這話果然一點也沒錯。截然不同的預期引導，最終令開局相似的2020年樓市與2019年走向了不同的岔路口。
內中環：新式豪宅的真正崛起
認籌結果會有一定的偶然性，所以人數破千本身並沒有什麼特殊意義。今年有認籌人數破千潛力的熱門項目也並不只有這6個。但這些熱門項目卻有著地理位置上的共性，那就是大多集中在內中環一帶或者附近。
實際上即便2019年新盤平均認籌率不過53%，但內中環一帶新盤平均認籌率卻接近150%。內中環一帶的熱度，整體上甚至能超過內環內早就不是什麼新鮮事。因為與內環內相比，內中環一帶也有著不少獨特優勢：
優勢1：
配套不遜色，城市界面更新
不同於內環內的絕對市中心只有少數被選中的板塊得以持續更新升級，近幾年來的更多的超級規劃實際上落在了內中環一帶，比如前灘、大寧、徐匯濱江、真如、張江……
這些明星板塊有著不輸內環內的生活配套，更嶄新、更具美感的城市界面，更先進的規劃生活理念，最重要的是他們還在持續變得更好。
優勢2：
地段與尺度的微妙平衡，
精準打擊1000W左右改善需求
內中環一帶目前可能是對上海1000W左右的改善需求最友好的地方。在地段相對內環內毫不遜色的情況下，剛好能夠保障改善所必須的基本尺度。約9-11萬/㎡的均價水平，剛好保障了至少正三房的尺度空間。
特別是在今年內環內價格天花板奔著15、16萬/㎡去了的時候，內中環一帶的性價比被更好地凸顯出來。
優勢3：
越來越成熟的新式豪宅
我記得幾年前有個詞叫做「被豪宅」，講的是隨著市區房價高漲，不少剛需項目由於價格原因被動地被劃入了豪宅的範疇。但如今已經完全不是這樣了，隨著越來越多豪宅理念、標準被引入新建的中小戶型社區，這些社區開始形成一種真正的新式豪宅。雖然面積尺度夠不上傳統豪宅的奢適標準，但在居住體驗、產品價值感上卻能做到不遜色。
再加上一些原本專注豪宅的開發商也逐漸投入「新型豪宅」的躬身打造，更令這類產品越來越成熟。用降維打擊的方式給予超出改善客戶自身預期的價值感。
種種原因，使內中環一帶成為了近年來最炙手可熱的區域。
所以如果要簡單總結一下，為什麼如今上海樓市似乎遍地是前灘？
我認為這就是一批有實力的產品，正好遇到了一個特殊的時間點，將自身的熱度放大了數倍。其中幾個更碰巧地突破了1000這個具有一定心理意義的數字。
那麼這個刺激感官的事件，對後續樓市會有什麼影響嗎？
我覺得相比於發令槍，會更接近於警示鈴。
從2016年開始的這一輪調控，其獨一無二的時間跨度和超乎尋常的豐富手段都彰顯出了「房住不炒」前所未有的決心和定性。只要這一點不變，2020年再特殊也只會是一段小插曲。預期既然可以向上引導，當然也能很快抹掉。據說前幾天，市規自局就約談了土拍價格不合理的的幾個區。