作者：斯賈麗
「杭州限購，臨安是最後的窗口，現在地鐵也開通了，再不入手會後悔的。」一位中介在推薦時這樣說到。
「臨安啊？我們不會買的，騙的都是沒有房票的，或者外地來投資的，上個月，還傳有深圳投資團買下臨安整幢樓小戶型近60套、總價近1億，你們還是不要去那裡買了。」一位杭州人勸我們。
在杭州，談到臨安，大家的評價總是兩極分化，被稱為杭州樓市的魔幻之地。
時光倒退3年，臨安還是杭州代管的一個縣級市。2017年9月15日，臨安撤市立區。
讓很多從來沒有高看過臨安這個山區小城的開發商和外地投資客調轉車頭，帶著資金衝了過來。
房價從3千到逼近3萬，5年漲幅1000%！不限購的臨安，到底有什麼魔力，是寶還是坑？
為了給大家還原一個相對真實的臨安，大視野團隊在杭州調研時，特意前往臨安一探究竟。
01
只見樓聲響
不見人下來
杭州版「鬼城」？
筆者從餘杭區邊緣菜鳥總部建設現場出發，打車前往臨安老城區某熱盤：越秀XX府，路程30多公裡。
在詢問滴滴司機臨安情況時，司機表示：「我們很少去那裡的，我也不熟，你們這是打的滴滴，如果是計程車的話，去那邊也是『不打表』的，因為基本上沒有回程客。」
一路上，從交通狀態來說，臨安絕對是優秀。你會發現這裡簡直是駕駛員的「天堂」，杭州市區裡的大堵特堵，在這裡是完全不存在的。
大視野團隊實拍
「風馳電摯」的四十多分鐘裡，我們看到的是這樣的景象：
大視野團隊實拍
越往老城區走，路上的車輛越少，路旁懸掛的樓盤宣傳廣告卻很是顯眼，這個原本不起眼的郊區，像是一個不能平衡身體的巨人，一邊是拔地而起的樓盤，一邊卻鮮見相應的配套，隨處可見路邊的荒草。
大視野團隊實拍
一路上樓盤林立，卻罕有人跡，到處是塔吊，儼然一片繁忙的工地。
大視野團隊實拍
「現在這個時候還好，到了晚上這裡更是漆黑一片，哪有人啊。」司機接著說到。
該售樓處的位置，已經算是老城區最繁華的地段了，但看上去也和普通小鎮街區沒有什麼兩樣。
售樓處的銷售比看房客多多了。
大視野團隊實拍
該盤均價1萬9，毛坯交付，戶型66平—73平，沒有大戶型，銷售驕傲解釋到：「這邊的開發商都是做大戶型，我們偏不，就要與眾不同，就做小戶型。」
其中有一種做成了3房的複式結構，筆者1米64，站在樣板間的2樓，天花板離我的腦袋也沒差幾釐米了。
驚得我一臉問號？這又不是寸土寸金的深圳，我買個杭州郊區，還買六七十平，可能在家裡還要彎著腰，我怕不是想不通？要說方便出租，在杭州很偏的臨安的很偏的老城區，這些房子真的租得出去嗎？
樓盤宣傳的大部分配套都還是在建中，離樓盤最近的地鐵站走路也要10多分鐘。在質疑這一點後，銷售表示：很快就會建好的，這些不重要，要看以後的發展前景。
該樓盤之後，筆者還前往臨安的熱門板塊青山湖科技城看了幾個樓盤，整體的觀感都不太好。
「臨安其實就是郊區，雖然現在是十區之一了，但是可能離主城區太遠了，對我們來說也沒有多大的改變。」一位臨安本地人說到。
對於很多人來說，臨安還是有距離感。這種距離一是實際的地理距離，距離杭州主城區較遠；二是心理距離，杭州是杭州，臨安還是那個臨安，兩者之間似乎還是隔著高高的城牆。
02
臨安樓市逆襲之路
房價從3千到3萬？
如果回到2015年前，臨安的房價還只有三四千，基本沒有人會去那裡買房。
16、17年是臨安樓市最火熱的黃金之年。「撤市建區」的消息放風出來後，臨安就沒有3、4千的「白菜」房價了，深夜2點開盤、私下漲3000，再開一個又漲2000……是當時臨安樓市的真實寫照，多次上演千人搶房的畫面。
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17年之後，城西科創走廊的規劃利好，以及臨杭城際輕軌的建設等等，吸引了眾多慕名而來的投資客，讓臨安樓市迅速爆棚。
圖片來源網絡
知名開發商的樓盤相繼開盤，售樓處日夜不休。高喊著這裡不限購，人少，價低，速來買。靠著房地產的亢奮，臨安在凱歌中蜚聲海內。
對於臨安樓市來說，最主要的推動力，就是臨安的兩大「超級中軸」：城西科創大走廊和地鐵16號線。
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前者賦予了臨安科創基因，帶來百億級的硬科技、新製造產業和精英人才；後者作為交通大動脈，拉近了臨安與主城的距離，讓快速通勤成為現實。
今年的臨安，利好也是接踵而來，先是寶龍廣場的盛大開業，再是地鐵16號線與「換乘之王」5號線同日開通，臨安城區到未來科技城的通勤時間被縮短至40分鐘以內，隨之而來的是房價直逼3萬。
青山湖科技城地鐵站
但地鐵貫通在給臨安帶來實實在在的利好之餘，也消化掉了近幾年來臨安最大的利好因素之一。
如今，臨安面臨著「交房即掛牌」的現象。
03
交房即掛牌
住宅庫存全域第一
二手房比新房便宜
撤市立區後，臨安的房價好比一架飛機著不了陸，在空中一直飛旋。
如今臨安的地鐵利好兌現後，這架飛機可能真的要降落了，很難再出現暴漲行情。
臨安的房地產市場本身並不成熟，二手房比新房低不少，而且二手房掛牌量大，轉讓周期長，接盤的人也很少。
根據RDAS的數據，截至2020年9月14日，臨安區住宅庫存9660套，位於全域住宅庫存首位。
圖片來源：RDAS
筆者之前遇到一位投資客，2018年搶到一套臨安越秀星匯花園的房子，現在還在二手房網站上掛著，總是嘆息到：「漲是漲了一點，可惜賣不出去。」
在鏈家上可以查到，該投資客買入的越秀星匯花園，截至2020年9月27日有1043套房源在掛著，而越秀星匯城近90天成交量為93套，以此去化速度計算，消化掉當前掛牌量需33個月左右。
圖片來源：鏈家
同日，整個臨安二手房掛牌量約8064套。
圖片來源：鏈家
劃重點，目前該小區均價才18346一平，比附近的新房便宜多了，其中大部分二手房還是「純毛坯」房源——這說明，這些房子買來就只為投資，一刻也沒有人住過。
圖片來源：鏈家
即使星匯花園是臨安第一搖的樓盤，地理位置和配套都是臨安的頂配了。
圖源網絡
也正因如此，臨安新房屢屢流搖，樓盤極度依賴中介。
且臨安近年來供地數量激增，據大視野統計，2017-2019年臨安共出讓111宗地塊，其中大部分是住宅用地。
一位業內人士表示：「臨安土地供應量越來越多，需求卻不能同步跟上，如果某天限購了，市場可能會馬上冷下來」。
04
臨安還能買嗎？
大視野認為，短期內，想要投資臨安套利已經不合時宜了，16號線開通後，臨安很難再出現重大利好，接下來二手房市場有很大橫盤可能。
臨安最具潛力的青山湖科技城離老城西都要30公裡，即使是一線城市，合理的通勤距離也就25公裡。你能想像在杭州上班的人單程一個半小時以上的通勤時間嗎？
臨安在箭頭所指的那個角落
而在老杭州的眼裡，工作生活都在城區，親戚朋友拜訪方便，誰會想到住到開發區呢？
且臨安並沒有什麼產業，如果沒有持續的人口流入，臨安的樓市後期難有起色，短期來看它的使命已經完成，剩下的只有點點滴滴些許白銀可淘。
有人表示我沒房票啊，不買臨安買哪？
可臨安現在這麼熱，很大的原因就是不限購，吸引了一批沒有房票的人去投資，實際並沒有居住需求，日後出租也可能是個問題。
如今不限購已經是臨安最佳的狀態，這個狀態一旦改變，對臨安都是很大的打擊。某種意義上說，對現在的臨安來說，不限購不是優勢，反而是劣勢。
比如將來限購放鬆，主城區放鬆限購，可以在主城區買房了，還有人願意去臨安買房嗎？
如果將來限購收緊，臨安也限購了，還有人願意拿珍貴的房票去買臨安嗎？誰來接盤你的臨安二手房？
深圳的投資客就更沒有必要去臨安湊這個熱鬧了，當然我覺得他們也不會去買臨安，臨深區域可供選擇的還有很多，可以臨深何必臨安？
當然，臨安也有一些利好性因素，如城西科創大走廊的深度產業對接、青山湖板塊的教育、醫療配套等，目前也在加緊建設當中了，但這絕非一蹴而就之功。
未來臨安也仍將在相當長的時間內作為杭州城西的外溢板塊，為工作在城西科創大走廊的人才提供更親民的安家門檻，只是，你得等得起。