新房限價直逼3萬,二手房仍賣「1」字頭,臨安樓市到底有多魔幻?

　　浙江在線-住在杭州網7月6日訊（浙江在線記者 張崴淙）26000元/㎡、26300元/㎡、29500元/㎡……今年4月以來，臨安區新房限價一路看漲。

　　最興奮的，一來是在售新盤開發商，二來便是撤市設區前後買入臨安的投資家庭，而最忙碌的，卻莫過於中介小哥。

　　「一手幹新房分銷，一手替房東攬客，現在的臨安行情，我們不得不新房、二手房兩條腿走路！」

　　二手房中介老聶話音剛落，雨又下大了。他將手裡的傳單迅速塞進懷裡，然後拉著記者一起跑到青山湖科技城站出口內避起雨來。

　　近日，住在杭州網記者一行見證了臨安樓市無比魔幻現實主義的一幕：新房限價直逼3萬的同時，二手房17000-18000元/㎡的卻到處都是，且隨著交付潮來臨，掛牌潮也接踵而至。

　　交付即掛牌已成臨安樓市常態

　　新房扎堆交付，二手房集中掛牌，現房比期房還便宜？

　　2020年是臨安交付大年，柏景灣、湖山悅、濱湖天地、佳源優樾、臨安寶龍廣場、十錦臺等項目赫然在列。15個新盤、共12000多套房源交付對臨安樓市的影響是可想而知的。

　　此外，臨安還必須面對一手房庫存近10000套的現實，僅2020年，臨安區的流搖就達40次；在搖號樓盤中，除寶龍旭輝城、檀越府、朗香府等少數項目有過20%上下的中籤率外，其餘中籤率大致在40-75%之間。

　　「哪裡有交付潮，哪裡就有掛牌潮」，這無疑是當前臨安樓市最為魔幻現實的一幕。

　　青山湖板塊不乏超級大盤，越秀星匯城便是其中之一

　　數據顯示，截至2020年7月4日，越秀星匯城二手房掛牌量達1014套，同一時期，整個臨安二手房掛牌量約7100套。越秀星匯城近90天成交量為64套，以此去化速度計算，消化掉當前掛牌量需48個月左右。

　　可就在今年「五一」小長假前後，該小區二手房掛牌量為850套左右，也就是說，僅僅兩個月，其掛牌量增長了約20%。

　　越秀星匯城近月市場行情

　　一名在這裡工作了近5年的經紀人小章告訴記者：「不要看周圍門店眾多，但我怕的還真不是同行，而是業主。掛牌量激增但實際出貨量不大，反而把（二手房）預期帶偏了。」

　　除自身掛牌量大以外，戶型因素對去化預期影響也相對較大。

　　據了解，越秀星匯城分東西區，其中西區戶型較新，89㎡三房、118㎡四房為二手房市場帶看量較活躍的戶型；相比之下，東區戶型較老，83、89㎡兩房、134㎡三房戶型偏多。

　　據了解，目前越秀星匯城西區房源，89㎡三房戶型成交總價集中在170-185萬之間，折合均價約19100-20800元/㎡之間，車位價格約10-12萬/個，需另算；相比之下，東區同等面積房源成交價則多集中在17000元/㎡以下。

　　不難看出，目前這樣的成交價不僅沒能超過在售新房20000元/㎡的價格，與周邊土拍精裝限價26000+/㎡差距就更大。

　　二手房價格跑不過在售新房備案價及新房限價的，全杭州或許也沒多少這樣的板塊，不可謂不魔幻。

　　十區內唯一不限購，外地購房者佔比九成以上

　　不限購、二套房首付四成、認貸不認房等規定，成為臨安樓市有別於杭州其它區域的諸多特點。如今臨安樓市的魔幻現實大多與這一系列規則有關。

　　作為杭州十區中唯一不限購的區域，臨安吸引了來自諸多外地購房者。走訪發現，目前掛牌的業主不乏臨安撤市設區伊始購入的投資客。

　　「特別是青山湖，不管新房、二手房，來自臨安市區的購房者連一成也不一定有。」大屋房產中介的一名經紀人這樣說。在青山湖，原本做東的當地人卻只是跑了個龍套，這也是臨安樓市另一魔幻現實主義現象。

　　走訪期間，記者聯繫到了常年居住在西安的汪大姐，她掛出了名下位于越秀星匯城的2套89㎡房源，報價170萬元/套，車位均為10萬元/個。目前兩套房子均有租戶居住，租金為950元/月。

　　目前這兩套房源已掛牌半年之久，在過去3個月中帶看均不足10次，且帶看後往往就沒了下文。

　　汪大姐百思不得其解：「16號線開通了，房子還是沒人買。再說，臨安土拍限價你看都多少錢了？」

　　越秀星匯城小區掛牌情況

　　對於青山湖樓市的火爆，臨安當地人的看法顯然更為冷靜。1995年便來到臨安工作的四川小夥兒小鄭算得上半個臨安「原住民」了，在他看來，20000元/㎡買青山湖價格還是偏貴了。

　　「閒林西面的幾個小區23000、24000元/㎡不香嗎？比這裡（青山湖）到市區近了快20公裡！」小鄭大手一揮，繼續說道：「限價27000也好，30000也好，你看看閒林、老餘杭限價不就是這樣嗎？青山湖，反正我是看不懂了。」

　　的確，青山湖核心區距閒林板塊約20公裡，這比閒林板塊到錢江新城的距離還要遠。

　　走訪發現，目前青山湖板塊的購房者中，來自未來科技城及五常、閒林等地的溢出家庭頗有存在感。

　　但其中不少人就認為：撤市設區、16號線開通後，一時間臨安或再難出現重大利好，接下來二手房市場或面臨一定橫盤可能。

　　一位在五常街道開理髮店的哈爾濱籍「託尼老師」告訴記者：「臨安撤市設區前，8000多元/㎡入手的，在交付後以15000-16000元/㎡的均價出掉，剛好翻倍。」就在幾天前，他剛剛以138萬總價賣掉自家一套83㎡兩房房源。

　　直逼30000元/㎡的限價預期，未來靠什麼支撐？

　　4月23日，地鐵16號線與「換乘之王」5號線同日開通。自此，城西科創大走廊的三大節點被緊緊連接在一起，臨安城區到未來科技城的通勤時間被縮短至40分鐘以內。

　　地鐵貫通在給人們帶來實實在在的利好之餘，也消化掉了近幾年來臨安最大的利好因素之一。這才有了撤市設區及16號線規劃出爐前後入手家庭「交付即掛牌」的現象。

　　從新房市場來看，目前寶龍旭輝城毛坯單價已破20000元/㎡大關，綠地柏瀾晶舍賣到了23000元/㎡，這樣的價格與崇賢、星橋、良渚文化村等板塊大致持平。

　　在杭州出臺「雙限」政策之後，土拍價格一方面鎖死了短線漲幅空間，另一方面，限價「天花板」也剛好提供了板塊預期。

　　早在4月24日，即16號線開通次日，臨安錦北板塊出讓的一塊住宅用地，毛坯限價達到了22500元/㎡，精裝價格不高於3500元/㎡，也就是說精裝單價達到26000元/㎡。這與閒林板塊當前限價基本持平。

　　這對於諸多剛剛跨過「2」字頭的許多新盤及還在「1」字頭徘徊的二手房業主來說，當然是正向預期。只是，就目前青山湖板塊的配套來看，想要真正夯實預期，仍有較長的路要走。

　　新房去化進程儘管緩慢，但大多樓盤依然能夠完成售罄

　　當然，商業配建未來一段時間將會是青山湖另一實實在在的利好。以青山湖科技城站為例，待寶龍旭輝城等一系列商業配建兌現後，周邊人氣、入住率有望提升。

　　其它利好性因素，如城西科創大走廊的深度產業對接、青山湖板塊的教育、醫療配套等目前已在加緊建設當中，而這絕非一蹴而就之功。

　　畢竟，就在幾年前，阿里巴巴、海創園剛剛落戶大城西時，質疑未來科技城「偏遠」的聲音同樣不絕於耳。

　　未來，青山湖科技城仍將在相當長的時間內作為杭州城西的外溢板塊，為工作在城西科創大走廊的家庭提供更親民的安家門檻。只是，想要短期投資套利已然不合時宜了。

　　可以肯定的是，青山湖板塊，乃至整個臨安都將繼續沿整體向好的態勢繼續發展，對於廣大自住家庭及長線持有的購房者來說，不限購的臨安仍是值得考慮的選擇。