我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
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提問：房姐怎麼看五道口附近的水清木華園和華清嘉園？這兩個小區大概二十年房齡了，因為有學區一直價格堅挺，這樣的算次新還是算老破大？ 另外您覺得海澱區這邊的學區優勢會馬太效應越來越強還是會被均衡？
回答：華清嘉園這類標的可以稱作老破大。 最主要的價值支撐在於3點： 1.五道口宇宙中心地段，房子本身流動屬性再差，也有最top的地段加成，並且租售比也比較高 2.中關村學區作為支撐 3.五道口雖然有很多網際網路新老公司，但是周邊的商品房實在少的可憐，王莊清華東路西口再到各個大學周邊的全部是老破小，南邊龍湖唐寧one唯一次新並且還不是全部學區，只有華清嘉園，矮子裡拔高個了。 整個北京是以學區劃片作為大趨勢，加上網際網路產業興衰太快，學區的價值本身需要考驗，未來更大的概率是被均攤。
提問：房姐，我們在海淀山後有二套房，孩子已在山後地區上小學。請問我們是析產後在本小區（海澱三嘉信苑）再增套房，還是去工作單位附近（肖家河）換一套更大點的房子，哪個更有投資價值？去肖家河附近換房可以滿足未來孩子跨區小升初，以及改善居住面積的需求。在附近增套房，負擔小。如果換房的話，圓明園花園別墅和騷子營的燕北園哪個更有增值潛力。另外，請問購買有抵押（經營性貸款）房子的流程應是怎樣？目前這套房子業主想網籤後，用我們的首付款解壓，提前還款至解壓完畢大概需要一周，我擔心銀行解壓期間發生法院查封等事件。是不是我擔心的多餘了？謝謝！
回答：1. 你的情況改善居住+保值更合適，所以推薦置換到肖家河。燕北園>圓明園花園別墅 再詳細說下如何解決抵押問題 1.房產有抵押，誰來解押？ 正常情況默認房東自己解押。 房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。 最末等是買家自己出資解押。
建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2.房產有抵押，需要確認什麼風險？ 房產債務關係，是否有查封風險，所以籤約前先做產調排查明面上是否存在風險。 3.如果買家出資，如何解壓？ 網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。 新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。
提問：房姐新年好，關注你半年了，今年打算上車，所以加入圈子 基本情況，非京籍有工作居住證，兩人月入40k左右，sfsd，自住，有180子彈，有老人一個一歲小孩，打算要二胎，愛人在西土城，我在永豐地鐵附近上班 基本要求，想買小三居，無電梯低層或有電梯，考慮老人方便 1看過天通苑，霍營，回龍觀二手房全是連結帶看，基本感覺天通苑人多車堵但是房子還行，霍營就旗勝家園次新還可以，回龍觀基本無電梯只能選低層，心裡又不踏實怕採光等其他問題，如何取捨 2目前為止最滿意領秀慧谷，覺得環境交通最合適，可以買兩居低層高層三居 3萬橡悅府89三居190首付可以考慮嗎 4東邊不熟沒看過還用看嗎 望房姐指點迷津
回答：這一片符合要求的確實不多，樓間距足夠，大多小高層二樓起採光問題不大 ，這個問題現場看房最實際 領秀慧谷確實優於旗勝家園，建議買三居 萬橡悅府不如領秀，得房率差，戶型設計也一般 考慮你和你愛人的工作情況，東邊偏遠，邊更切實際
提問：房姐老師怎麼看北七家？只要2萬多的價格加上房子的品質比天通苑還好，是不是現在該買北七家了？
回答：北七家對比天通苑 價格一樣 部分樓盤品質略好於天通苑 無地鐵vs有雙地鐵，北七家只有最東面才有地鐵，而傳統北七家品質小區在中間和西側。 對於通勤的郊區地段，地鐵是至關重要的。 北七家不是孫河，孫河高端住宅有大量開車出行替代。
提問：美麗的房姐，我老家雄安新區，雄縣縣城有爸媽90p房產，1、可以抵押嗎？大概能抵押多少錢用於購買北京房產？ 2、我和老公在北京軟體園工作，現金首付180w，剛需上車，想年前入手，回龍觀、天通苑有哪些小區推薦呢？
回答：可以抵押，如果沒有貸款，抵押出70%左右 回龍觀融澤嘉園，和諧家園，國風美唐 可以跑盤看下 tty不用考慮，只有大面積才有投資價值
提問：房姐您好，南太平莊北巷這個小區怎麼樣？升值潛力大嗎？謝謝
回答：南太平莊北巷內部大部分房齡有些老，附近財滿街商圈也沒有搞起來，小區地鐵不太方便要穿過興隆公園，整體看不是理想的投資標的 高碑店建議看 興隆家園
提問：房姐好，抱歉入坑較晚，挺後悔的，沒有好好把握好北京首套的機會。天津人，女，18年底工作居住證入手沙河中海麗春湖89平期房，首房首貸貸滿了。天津還有一套市區房屋父母在居住。準備明年和男朋友結婚，男朋友15年也在望京貸款買了一個板樓小兩。未來大概率居住望京，所以沙河中海麗春湖年底下房了也會出租，很可惜沒早點了解您學習房產知識。所以現在想辦法挽回下投資失誤，現手中有200w想要今年再購置一套房產投資。北京已經沒有了資格，想在天津或者其他城市嘗試房產投資，想請教房姐是否有好的投資建議或者彌補措施。
回答：中海麗春湖這套@土土生金 還問過我來著。 已經下房本了就先持有了。 望京是很好的產住結合區域，如果15年望京買對了，現在大概率已經翻倍有多，那麼可以抵押出來或者出售，加上200萬現金，望京一次到位買入一套1500以上的大宅。 天津目前不用考慮買房，老人自住一套即可，北京買房剩下的資金，可以填充瀋陽或者重慶。
提問：請教房姐，想換到朝陽北土城東路安貞到芍藥居一線大三居，1200以內可承受，請問哪些小區比較合適？ 另外還想諮詢下jyd的事，怎麼才能辦理呢？準備先申請貸款再把自己現在的房子賣了
回答：安貞受亞運會餘波影響有溢價，芍藥居一帶房產性價比和品質相對比較差 建議看惠新西街附近 例如 千鶴家園、世紀嘉園 經營抵押貸需要以公司的形式, 自己操作比較麻煩，建議找渠道幫助包裝。
提問：房姐您好，新人首問，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三個月有房出售資金亦可增加到450，月供2w 以內可接受。目前自住嶽母名下平樂園一居，妻子在朝陽公園附近上班，我在大興機場（會出差不用太考慮），剛交定金臺湖金茂悅小3居，看中17號線首站利好故入，新盤還看了電建洺悅灣，但考慮亦莊換乘不方便放棄（媳婦不會開車）。1，考慮自住+保值，金茂悅適合我嗎？2，如不合適，二手房哪裡可入？看過十號線石榴園至分鐘寺05年後兩居和三居，後來算距離和金茂悅通勤時間相同，且不太能接受老破小自住，（現在住的就是）。3，首套金茂悅手裡預計子彈還有300左右，二套二手房優先考慮投資選哪？
回答：1. 臺湖金茂悅自住可以，保值屬性略差。 2. 二手房建議看 青年路那邊的潤楓水尚，雙井 首城國際、華紡易城 還有四惠的東恆時代二期 ，自住+保值都不錯（此方案最推薦） 3. 可以淘下麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特
提問：歐大，手裡有幾百萬現金，主場北京已有幾套。深圳重慶都沒買過。目前這個階段，年前是買北京還是深圳還是重慶？
回答：有大頭資金，大頭資金貸足在北京。 零散資金，多筆進帳的資金，可以開在重慶或者瀋陽這種上。 重要的是，哪個可以批量生產，批量建倉，起步更快。
提問：【求比較】首套是融澤家園還是銘科苑和智學苑好？首付240左右，首套。 融澤家園，有少量滿五的房子，稅沒那麼高。 銘科苑和智學苑的老破小，但是有個海澱學籍，目前無孩子。
回答：沒有打底倉位，資金不多的情況下，第一套房賺錢最重要。 融澤嘉園屬於中規中矩的剛需房； 銘科苑和智學苑帶學區的老破小，帶一部分風險。 小孩上5歲前，不用考慮學區。 西二旗周邊對首套房投資不太友好。
提問：北京工資8000，能貸下200萬嗎？工資8000，貸200萬，會查流水嗎，對工資有沒有要求，需要提前半年做點流水嗎
回答：貸款實際和真實工資關聯不大， 北京貸款300萬以內，開收入證明+溝通基本可以解決。 500萬以上貸款，需要提前綜合個人情況和貸款情況做規劃準備。 如果沒有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去過，結果就會悲劇。
提問：房姐好！請問西壩河、左家莊、柳芳一帶400左右的兩居是否值得入手，如果同樣價位和花家地比呢？還是想多少兼顧一下學校的因素。現在是不是儘量買90年以後的房子？謝謝！
回答：柳芳，西壩河這是半個死胡同，缺少道路，河道分割，造成難進難出的局面。 雖然空間位置很好，但是地勢，交通不好，看未來規劃和整治程度，推薦花家地 最好90年後的，過老的房齡後面接盤者會有貸款問題
提問：【新人首問】祝房姐發財~ 情況：六個口袋滿倉現金700-800，無投資普通女生剛畢業；西城集體戶，單位長椿街復興門；無房無貸，將結婚。 訴求：剛需為一套三居舒適自住、單位通勤方便，然後增加投資屬性，六七年後需變動資產購入低總價學票上學。求問房姐當前如何配置現金最佳？ 望答覆：具體配置方法+ 對應的前3最優小區名稱、購入單價標杆。 ☆如：建議配置為-婚前首套考慮通勤的700w總價自住三居投資型（後現代城A 單價7 > 草橋欣園單價6 >XXXX單價8）+ 婚後立刻二套400W總價五年純投資型 （aaa單價3>天通苑單價4>BBB單價5） ~~ ()祝房姐更瘦更白更美！！！
回答：需要看你的流水能支撐的總價 最好的方式是你們兩人婚前分別購入一套，這樣SFSD能充分利用 推薦看 國美 5.5內，珠江羅馬嘉園 6左右，華紡易城 6內
提問：金域華府vs世華龍樾回遷vs冠城大通 兩居都在500到600，小學的話，目前看金域華府的反而好一些，但是中考鎖區，不知道怎麼選擇
回答：三個板塊有明顯差別 世華龍樾明顯品質好很多 金域華府因為附近的融澤嘉園，附近人口密度較高，出行還是有一定影響 冠城大通更新，但北清路也更遠，除了後場村部分中高管，未來流動性風險較大 首先看你的首付現金多少，底倉有多少。
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