對於設計師來說，人間痛苦莫過於甲方提出的各種各樣的需求：「五彩斑斕的黑」、「這個logo能不能在放大的同時縮小？」這些需求不僅在網絡上成為了段子流傳甚廣，更令設計師群體們哭笑不得並且表示感同身受。
本來我也只是拿「放大的同時縮小」當個段子看，吃吃瓜，笑一笑就過去了，殊不知在看了一些官方的數據、趨勢後，才發現這些信息所傳遞出的對於明年房價、甚至是整體房地產市場的展望竟然也是「在上漲的同時下跌」？
這究竟是怎麼一回事？官方市場數據因何如此「分裂」？明年的房價究竟將會怎樣變化？既然明年的形勢如此扭曲，那麼要不要在年底抓緊上車？
先來看幾組字裡行間都透露著「分裂」二字的官方數據吧。
Part 01
房價數據
從國家統計局本周發布的70城房價數據來看，10月份：
4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。
31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。
Part 02
房企數據
同樣是官方統計局的數據，統計周期變成了1—10月份：
東部地區商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長4.0%，增速比1—9月份提高1.8個百分點；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個百分點。
中部地區商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個百分點；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個百分點。
西部地區商品房銷售面積37155萬平方米，增長1.0%，1—9月份為下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個百分點。
東北地區商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個百分點。
結合以上兩組數據，「分裂」的味道是不是更加明顯了？市場整體是有向好的趨勢，雖幅度變化放緩，但仍然看得出穩步上升的趨勢。然而，當我們聚焦單個城市、區域時，就會發現分化的情況是非常明顯的。
房價方面，依然是城市的能級與市場整體變化情況成正比，一線城市無論是新房市場還是二手房市場，價格的環比方面都出現了上漲，雖然漲幅出現回落，但結合樓市傳統「金九銀十」的黃金時間點，漲幅較上月出現回落還是情有可原的。而二三線城市的整體市場情況無論是環比數據還是漲幅情況都是遜色於一線城市的，而且更加值得注意的是，這些城市房價漲幅回落情況是大於一線城市的，說明「金九銀十」這種傳統的購房黃金時期對這些能級較低的城市加持作用是更加明顯的，一旦過了這個節點，市場將會迅速冷卻下來。
再看房企的銷售情況。單從數字的變化情況就不難看出東部沿海地區是表現最好的，且增速較快，保持了一個良好的增長慣性；西部地區次之，雖然增長幅度較小，但依然處在市場情況較好的梯隊上，主因西南部城市群近年來開始逐漸發力，發展勢頭較為迅猛，關於這一點後面我還會提到；東北部及中部地區的市場就比較慘澹了，雖然降幅有收窄的跡象，但大概率短時間內無法扭轉下降的趨勢。
由此可見，房地產整體情況在目前看來，「上漲的同時下跌」這一趨勢已經較為明顯，整體趨勢雖向好，但拆分成具體情況來看時依然存在著較為嚴峻的問題。那既然現階段如此，明年還會繼續保持這一態勢、甚至加劇分化嗎？個人認為會，具體原因從以下幾個與房地產市場息息相關的政策、時間就可以略見一斑。
Part 01
關於房貸
最近市場上關於房屋貸款的新聞層出不窮，其中一個是「收緊涉房貸款佔比」；一個是「房貸利率已近探底」。
先來說涉房貸款。近日有消息稱，監管機構將要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多行新增涉房貸款佔比降至30%以下；且在這30%佔比額度中，一部分是借給房企的，一部分發放給個人的。從這一點就不難看出其最主要的目的還是為了壓制開發商。
再來看房貸利率。其一，從今年以來的LPR利率走勢變化中就不難看出，LPR（5年期）從最初的4.85%下降到今年4月份的4.65%後就再也沒有變過，到現在已經連續7月未動；其二，據公開數據顯示，目前全國首套房貸平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，與上月持平。這意味著我國房貸利率市場結束了「9連降」的趨勢，進入了平臺期。且10月以來，惠州、太原、長春、成都、長沙等地的房貸利率環比漲幅都超過5BP。由此可見，接下來全國平均房貸利率或將繼續持平甚至出現反彈，且明年的房貸利率也大概率將會抬升。
Part 02
關於房企
說到房企，那就不得不提「三道紅線了」。
從圖中可以看到，踩線房企的數量佔比已經超過了7成。且根據北京產權交易所公開信息統計，在近期進行股權轉讓的20個房地產項目中有15個項目轉讓方的出資人為央企，且當中有多家央企並不在國資委確定的16家房地產主業央企名單之列。對此，業內人士分析稱：「央企轉讓房地產項目股權可能是對房地產不太看好，包括負債壓力、資金流收緊、自身產業發展環境不好等原因。」 不難看出在接下來的很長一段時間內，房企的壓力之大。
因此，在「三道紅線」的重壓之下，房企下一步打開率會控制拿地節奏、加速去化以保證資金鍊的安全。所以在未來一段時間內房地產市場的整體依然會以穩定為主，不會出現大幅變動。
Part 03
關於城市
這一點我在之前也分析過，尤其是在「十四五規劃」出臺後，包括其中重點提到的「京津冀、長江經濟帶、粵港澳、長三角、成渝」等核心城市群及都市圈在內的這五大城市群，擁有著較大規模的人口及較堅固的產業支撐，房地產市場的需求就會更加旺盛，土地供應端也有良好的儲備。供需兩端向好，加之「十四五規劃」的加持，未來的市場空間有望得到進一步拓展，也將得到更加良好的市場環境，帶來購買力
總結來說，年關將至，明年的市場整體情況在「房住不炒」的基調下依然會維持平穩的總態勢。房價方面則大概率會上演「上漲的同時下跌」的戲碼：
整體穩步攀升，但區域分化依然突出，好的市場將依然存在於核心城市群和核心城市中，重點關注下區域內的發展機遇和城市周期性差異；
於房企來說，擺脫「三道紅線」將是主旋律，主要任務仍以去化為主，布局大概率會逐漸向核心城市群、中西部地區核心城市集中；
於購房者來說，明年金融環境不容樂觀，無論是房貸收緊還是利率上調，對於買房來說都不是一個好消息，所以建議剛需群體如果有了目標還是要儘快上車，還有兩個月，留給好時機的時間不多了。
那麼，在你看來，你覺得明年房價會上漲還是下跌？