剛摘地就收錢，開發商為什麼這麼明目張胆？6月1日，本地主流媒體《東方今報》曝光了新鄉國悅城無證認籌的消息。言之有屋後臺也不斷有讀者諮詢：像新鄉國悅城這樣剛剛拍到地，就開始無證認籌，可不可以購買？在鄭州，隨著調控日緊，房地產市場監督管控日嚴，無證認籌已經被相關部門多次打擊，開發商不敢貿然頂風作案。
然而，在地市，這個典型的違規違法行為卻屢禁不止，成為地市購房者身邊的定時炸彈。新鄉國悅城項目關注度並不高，也不在樓市焦點區域內，但卻是一次地市市場開發商違規操作的典型案例，筆者覺得有必要說些什麼。
無證認籌，就如同一場陰謀巨大的「龐氏騙局」，稍有不慎就能讓購房者萬劫不復，是什麼力量讓他們能夠這樣肆意妄為，大行其道？
剛拍地就收錢，新鄉國悅城為啥這麼急？
5月26日新鄉國悅城售樓部開放與此同時開啟無證認籌
新鄉國悅城位於新鄉市向陽路與新飛大道交叉口東北角，總佔地近1100畝，總建築面積約260萬方，放之整個新鄉市，都屬於體量比較大的項目。其開發公司為新鄉市又一城置業有限公司。
根據讀者小劉介紹，5月22日，小劉看到新鄉國悅城的宣傳信息，便來到項目看房子。當小劉向置業顧問諮詢樓盤的證件問題時，置業顧問剛開始告訴小劉，項目已經在建（挖坑了）。後來，置業顧問又聲稱，證件沒辦下來，目前只有一個證，並告知小劉，要抓緊時間考慮，不要猶豫，因為本周六（5月26日）就要認籌入會。認籌入會需一次性繳納2萬元的入會金，才有選房資格，選房成功後該筆款項自動轉為房款。
讀者爆料新鄉國悅城無證認籌信息
而且，新鄉國悅城採取的是全款優先選房，按揭60%次一級選房，按揭30%的客戶最後選房的選房策略，可謂是套路滿滿。
但是，據小劉了解，2018年5月23日11時，新鄉國悅城才拍賣拿到的地。筆者在新鄉國土局網站上，也檢索到了此次土拍的相關消息，也就是說，在5月22日之前，新鄉國悅城甚至連「一證」都沒，在5月26日公開認籌的時候也是五證不全。
筆者登錄新鄉市住房與建設委員會網站，在預售公示一欄未檢索到新鄉國悅城項目的預售證信息。
5月23日剛摘地，三天後就迫不及待的公開收錢認籌，如此「火急火燎」，如此「高效」，著實令人震驚。在震驚之餘，更是暴露出新鄉國悅城對國家相關法律法規的藐視，以及與中央三令五申的調控精神的背道而馳。
無證認籌視國家法律法規、中央調控精神為兒戲！
新鄉國悅城認籌當天現場情況
認籌一般在取得預售證之後、開盤之前。
認籌可以試探市場情況，根據認籌的人數情況來確認大致的開盤價格認籌就是開發商在項目正式發售前通過一些優惠方式，吸引有購房意向的消費者預先向售樓方繳納「排號費」、「誠意金」等費用。
根據相關的法律法規，房地產開發商必須持有《商品房預售許可證》才可以進行商品房銷售，在沒有取得《商品房預售許可證》前，不得以任何形式和名目預售或變相預售房地產開發項目中的商品房、期房，不得接受購房者的預訂、預購、排號，不得以任何形式收取訂金或預付款。通常情況下，沒有依法取得商品房預售許可證的，商家以預訂、預約、認購、定購等各種方式變相預售商品房的行為，都屬於無證預售行為。
針對房地產市場亂象，目前，河南省依法加強對房地產市場的監管工作，進一步加大對違規預售行為的執法監察力度。各城市、縣區都在進行拉網式排查，開展對商品房預售的整治活動，嚴厲打擊違規預售行為，為消費者營造一個放心消費環境，維護房地產市場的正常秩序。加強商品房預售管理，嚴把新建商品房市場準入關，嚴格實施商品房預售許可證制度和合同備案制度，特別是對市場秩序比較混亂的地市和縣城，更是要嚴抓嚴打。
很多地市開發商抱著僥倖心理，打著自己的如意算盤。認為「不只是我們一家，新鄉不少樓盤都是這樣，沒證都先認籌，等拿下預售許可證後就立馬開盤。現在沒有預售證先認籌蓄客，已經成為了行業內的潛規則。
很多無證認籌的開發商，都是因為資金不足，便甘冒風險，劍走偏鋒。在項目前期便收繳認籌金，從而鎖定巨額資金，為項目輸血。
根據媒體報導，新鄉國悅城短短幾天內，就有近800組客戶認籌，認籌金高達1600萬元。
現行政策不允許無證認籌，就是因為無證認籌涉及法律風險較大，屬於非法集資範疇。一旦項目資金鍊出現問題，開發商捲款逃跑，吃虧的只能是消費者。開發商在未取得預售許可證時便提前放風推出多少套房子，並通過收取意向金來圈住一批購房者，將收到的錢作為融資手段，公然違背了調控政策。形成了一場屢試不爽長盛不衰的房地產領域的「龐氏騙局」。
此外，在沒有籤訂任何條款時，認籌因不具備法律效力，購房者在認籌過程當中所交的「誠意金」、認籌款是不受法律保護的。
認籌款一旦用合同明確為定金後，消費者因個人原因拒絕買房，將無法退回以「認籌款」為名的定金。
無證認籌還經常被一些開發商當做一種營銷手段，製造火爆假象，哄抬房價，營造購房恐慌氣氛，更與中央當前的「房住不炒」抑制房價穩定市場的調控精神南轅北轍。
又一城置業股東裡的貓膩：升龍來了？
通過分析新鄉市又一城置業有限公司的股權信息可以看到，新增股東為：福州誠信和置業有限公司，福州致新置業有限公司兩家閩系企業。而其股東鄭州盛科投資有限公司，又同時參股鄭州軒龍置業有限公司，其法人為林盛。
可以從上紛繁複雜的股權關係網絡中，可以窺斑知豹，其與升龍不一般的關係。新鄉國悅城是不是升龍「借屍還魂」不敢貿然斷定，但是，至少其身上散發著閩系房企獨特的味道。
升龍作為鄭州房地產史一個無法繞開的開發商，備受爭議，醜聞纏身。
2005年升龍集團進駐鄭州，靠吃城改利潤發家，一度把持鄭州的城中村改造，其高容積率+給村民高安置+安置費+大面積商業的模式迅速席捲鄭州。
近幾年裡，升龍不斷曝出負面：維權頻發、物業打人、業內質疑、資產處置傳言、高管離職等，讓升龍成為最無下限的開發商的代名詞。甚至，競品的銷售言及升龍的時候，都會說上一句「升龍負面太多，不信網上查查」。升龍在鄭州的品牌美譽度轟然倒塌，瀟灑的走向了另一個極端，成了鄭州升龍業主心頭一顆硃砂痣。鄭州待他不薄，他卻給鄭州一地雞毛。
看一看升龍在鄭州的成績單：
2011年6月，鄭州高新區「升龍又一城」拆遷維權群眾被開發商打傷；
2011年12月，鄭州升龍鳳凰城強制交房，毆打孕婦受重傷；
2014年2月，升龍璽園未達到合同約定條件卻強制交房，臨時水電，暖氣燃氣延期使用，業主維權，卻遭保安圍毆；
2015年3月，鄭州升龍大喜城以商鋪做誘餌，圈錢之後再解約，試營業前夕單方面撕毀協議，讓商戶撤出商場。
2015年4月，升龍城見力毀約，綠化變車位，業主維權遭毆打；
2015年5月，鄭州升龍天匯廣場發生「械鬥」，業主維權遭開發商棍打；
2015年7月，升龍璽園業主入住一年，仍用臨時用電。
2015年7月，升龍又一城業主唱國歌維權，又一城變「又一坑」。
2015年11月，鄭州升龍「多盤聯動」業主堵路維權。
2016年6月，洛陽升龍城業主製作的H5頁面刷爆了鄭州樓市！
2016年9月，升龍天匯廣場「身份不明」黑衣人持長棍毆打維權業主。
……
如今，狼又來了。
是什麼讓無良開發商如此有恃無恐？
房子是現階段社會最為稀缺的社會資源，掌握稀缺資源的開發商自然有恃無恐。愛買不買，總有人買。條款再霸王，約定再坑爹，證件再不全，收錢收的依舊是理直氣壯。
為什麼無證認籌屢禁不止？一方面是因為監管缺失，加上違規成本低，對開發企業不具威懾力。開發企業競爭壓力、回款壓力大也令得他們被迫違規搶開，尤其業績目標比較大的房企，趁著樓市火熱、價格上揚搶收一把。
另外，地市市場的良好秩序尚未建立，開發商之間存在比差風氣，一些劣跡斑斑的開發企業更是肆無忌憚，把在上級城市中學到的更高級的不良競爭手段，帶到地市。
近期大部分資金已經被嚴令禁止進入房地產領域，融資渠道越來越少，而開發商規模效應對資金的需求依然旺盛。不但渠道窄了，資金成本也高了。資金困難了，開發商互殺一陣，然後末端市場就會成本轉嫁。
一些房企違規的最根本原因就是資金缺口大，不惜刀口舔血，利用無證認籌進行非法融資。
如蚊嗜血，如蠅逐臭，在資本和利益的驅使下，他們只有綁架購房客的權益，讓廣大購房客為其融資風險買單。
寫在最後
我國的商品房預售市場不斷規範化管理，但仍然很多不完善之處，尤其是對無證認籌、無證開盤這方面，政府層面上並沒有什麼具有約束力的文件。這就導致一些房地產開發企業違規經營或鑽營法律空子，造成損害購房者合法利益的現象屢禁不止。
如同新鄉國悅城這般，在從中央到地方房地產調控三令五申的當口，仍舊我行我素，肆意違規的項目依然不再少數。買房子就是圖個放心，一個值得信賴的開發商尤為重要。不管新鄉國悅城與曾經的升龍有沒有關係，也不管其在新鄉市場的關注度和期待度有多高，頂風作案，違規違法的行為就已經讓其信賴度大打折扣。
買房是大事，購房者必須要擦亮眼睛，認準開發商，看好證件，以免讓心血白流，所有家財打了水漂。
本文部分圖片來源於網絡，基於CC0協議
本文版權歸言之有屋所有，如需轉載請註明出處，對未註明出處擅自使用者，言之有屋將保留追究其法律責任的權利