（原標題：YOU+國際青年公寓創始人劉洋：「商改住」須規範提速，壯大證券化「資產包」）
每經記者 魏瓊 每經編輯 楊軍
2015年，YOU+國際青年公寓因媒體曝出僅5分鐘就打動了「科技大腕」雷軍砸下1億元資金而廣受關注。
2016年初，住建部首次發文明確鼓勵發展專業住房租賃機構等利好措施，到年中，國務院也發文借鼓勵住房租賃發展降低樓市高庫存等，一系列利好政策向長租公寓市場襲來。
YOU+作為最早起步於廣州的長租公寓先鋒，隨著行業迅速壯大，潛在的問題也隨之而來。近日，YOU+國際青年公寓創始人劉洋接受了《每日經濟新聞》記者專訪，深入剖析了行業亟待破解的難題。
長租公寓發展應開放物業
長租公寓作為房地產行業的「青年才俊」享受著存量房和租賃市場發展的雙重利好。這個曾經鮮有人問津的行業，如今已成為資本和各行業追捧的「香餑餑」。
以YOU+國際青年公寓為例，從成立至今歷經5年多的發展，YOU+已實現全國化擴張，布局10個城市25個社區，大本營廣州的項目4~5年能夠回本。
近年來，房地產巨頭也紛紛湧入長租公寓市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、萬達文旅公寓等如雨後春般不斷湧向市場。
劉洋說，YOU+更傾向於人，希望做強品牌，開發商更傾向於物業。在經營理念方面，YOU+願為房地產和其他長租公寓品牌公寓做「蛋糕上的奶油」，推出2.0版本產品模式，選擇合適物業與開發商合作，輸出品牌與運營，不與其爭利。長租公寓市場從來不是一家獨大，更多競爭會帶來行業發展成熟，帶來更多資本和人才，形成良性循環。
隨著國內長租公寓蓬勃發展，行業卻處於野蠻生長階段，一些制約行業前行的問題也不斷暴露出來。
劉洋表示，長租公寓想長足發展，首先應開放物業屬性，開放更多物業。尤其是明確可以涉足的物業邊緣，哪些土地性質的物業可以經營，改變當前市場法律空缺等。
當前，市場上一部分物業掌握在地方政府手中，與長租公寓合租時籤訂的是3~5年的合同，過後需要續籤合同。但有些長租公寓回本需要更長的時間。承接政府物業風險很大，因為不知道合同期滿之後會開出什麼條件，投入資金的回報得不到保證。
「YOU+與政府之間保持較為緊密的合作，承接部分政府人才公寓的運營，給予YOU+費用優惠，與政府合作項目目前佔比達到項目總數的20%左右。以杭州項目為例，可享受幾年租金減免的優惠。」劉洋透露說。
租售比落差阻礙資產證券化
從2015年開始，長租公寓市場的利好政策相繼出臺。在劉洋看來，近期廣東省出臺「商改住」政策，在這一利好下，商業用水用電變成民水民電收費，平均每個住戶每月節省300元開支。
業內普遍認為，2017年房地產行業資產證券化將迎來爆發式發展。劉洋表示，長租公寓是輕資產、重資金的行業，很多長租公寓早前融資的錢都燒光了，需要尋求更便宜的融資渠道。
劉洋說，現在是租賃市場崛起的時候，擁有穩定現金流以及利潤收益情況良好的長租公寓，進行資產證券化是必然的。
需要注意的是，長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產證券化的「攔路虎」。要解決這一問題，劉洋認為需要從降低物業的售價，提升公寓租金雙管齊下。
提升租戶的租金承受能力有賴於收入水平的提升，而「商改住」利好政策為長租公寓的資產證券化撕開了一道口子。
當前，民用住宅售價高，需要找到更便宜的可替代物業，例如，商業物業的售價更低，售價和租金差沒那麼大；同時盤活一些經營和收益不佳的商業物業，降低商業物業庫存。劉洋表示，「商改住」政策的出臺推動了長租公寓資產證券化的發展，去尋找更多的替代物業。