2019年底時，誰也沒有想到持續穩中上升的西安樓市，會在2020年裡走勢微妙的讓人難以琢磨，忽冷忽熱的感受讓深陷其中的購房者和從業者，如同來回穿梭在赤道和北極之間，難以言表。
疫情、網絡售樓部遭質疑、「三道紅線」猝然壓頂等大環境下，2020年的西安樓市誕生了一系列關鍵詞：第一個「萬人搖」樓盤誕生、土拍市場樓面價過萬已成常態、二手房市場下滑、調控政策繼續加碼、交房維權......
在紛紛擾擾的表象之下，我們想透過現象看本質，縷一縷2020年樓市，窺一絲今年的動向。
XI'AN
謎一樣的銷售數據
如果評價2020年對於地產企業造成的最大影響，高票當選的可能是「快銷售、高槓桿、高負債、高周轉」的運營模式將無法持續。
高周轉房企的顯著特點是「快」：拿地快、開工快、開盤快、去化快。疫情相當於給高速運轉的流水線踩了急剎車。導致項目開工延遲，開發進程放緩；銷售回款中斷，資金流動壓力大；已開工項目被迫中斷，前期資金快速回收無望。
再加上不少房企遭遇償債高峰，房企資金鍊壓力陡然加大。網絡售樓部，公開降標，恆大直接打出「75折」賣房的招牌等舉措，都是為了保障資金流的正常。
而在西安出臺若干緩繳政策後，略微緩過來的房企們打開售樓部大門迎接了積蓄許久的市場。重新連接後，各樓盤開盤去化率一路上升，7月甚至在「紫薇東進」誕生了西安自實施搖號選房政策以來第一個萬人搖項目。
但這更多是供需失衡、央行防水、房企快銷售試圖回籠資金、房產保值定位等共同營造的假象。
而各房企在受政策管控、市場反彈等情況下，銷售數據不比往年。
銷售榜單上，也因統計口徑和諸多原因而產生了不一樣的數據排行。
以近日中指研究院拿出的西安房企銷售TOP10來看，相對去年TOP10清一色的千億房企霸佔榜單，今年在銷售總額走低、TOP10榜單門檻下降的情況下，仍有本土房企進入。
這份榜單，一定程度上說明了千億房企的儲備，以及有國資背景的西安老牌本土房企在政策、口碑上的優勢，在特殊時期予以突顯。
奇怪的是，在另一份流傳度極廣的「2020年全市房企年度累計成交情況排名」中，缺席中指研究院榜單的融創以303億的年底成交金額穩坐「第一」，而在該年度累計成交情況排名中，西安本土房企無一上榜。
在創典數據中，西安2020年房企TOP10的成交金額更低，甚至沒有一家突破200億元大關。
相對混亂的榜單，謎一樣的市場數據，被一遍遍美化處理後，已經很難看出其真實面貌，參考價值的含金量降低不少。
不同於銷售數據，土拍方面由於其特殊性，數據則更為真實且可靠。
2020年，西安房企們在拿地方面，卻如同購房者期望通過房產保障資產一樣，依舊壕氣十足。
從2016年底開始，西安土地市場「撥亂反正」，房企以招拍掛、收併購為主，此後，官方要求房企精裝修交付、配建15%公租房、教育配套費，但房企摘地積極性較高，一線房企熱衷搶灘，地王頻現。
高新中央創新區88畝宅地，綜合可售樓面成本達15000元/平方米；滻灞生態區未央湖板塊58畝住宅用地，報名參拍企業多達30家......一系列之最為2020年西安土拍市場的火爆添油加柴。
與此同時，去年11月官方公布庫存量降至西安歷史最低點。供應跟不上，且房子在管控下逐漸走向買方市場，開發商的投入愈發增大，但拿地卻更為「積極」。
在其背後，則是「房住不炒」主基調下，西安地產企業明白自身定位，主動或被動跟隨「無形的手」上的指揮棒去博弈。
XI'AN
政策調控試圖打破「連漲神話」
西安樓市連漲55個月，官方、購房者、開發商這三方關係中，除了開發商誰都不願接受這一「記錄」的延續。
市場是一個多方博弈的過程，也是一個利益爭奪的地方。
去年11月30日，西安樓市調控趨嚴，從二套房首付比例、商品房預售管理、差別化信貸、加強預售資金監管、加強房地產調控統籌管理等五個方面著手提高購房門檻。
11月-12月期間，滻灞、高新、高陵等三區進行「交房即交證」試點。
12月23日，西安市住房和城鄉建設局又印發了《西安市商品房銷售信息公示管理規定》的通知。《規定》要求房屋實際交付標準應與樣板房展示內容保持一致。
連續兩條政策，以及試點區域的擴大，多方面提高了購房者的權益保障，也進一步提高了開發商的資金門檻。
在以上顯性因素以外，在大眾不甚關注的環節。一方面是西安為了控制住房價整體上漲，在審批層面攔住了不少幾年前高價拿地的「兩萬房」。一方面是新政對市場的影響，讓主城、二環等區域主打高端改善的樓盤暫停了推新的腳步。
從創典數據來看，西安12月普通住宅供應量86.9萬㎡，環比下降46.1%，同比下降30.7%；成交量 175.4萬㎡，環比上漲16.3%，同比上漲48.6%，成交均價15072元/㎡，環比上漲4.6%，同比上漲19.3%。從微觀市場來看，本月開盤項目30個，整體推貨量、成交量大幅下降。
數據來源：創典
一套「組合拳」下來，調控為「燥熱」的西安樓市潑上一盆冷水。
只是到了2021年，受政策影響資金緊張的房企們將「高價盤」再度入市之後，在一室蒸汽的桑拿房裡，西安樓市還能繼續穩住房價嗎？
在糾結房價問題之外，更需要關注的是買房之後的問題。
XI'AN
什麼時候能讓購房者不再被迫維權
去年11月時，榮耀西安網依據地方領導留言板當月數據進行統計，發現在1000條已辦理留言中，房產維權相關留言超過200條；在當月所有留言中，粗略統計，房產維權相關留言超過三分之一。
僅僅是向官方渠道投訴的房產維權信息就如此之多，2020年上千條房產維權留言中能得到媒體聚焦而得到解決的更是少之又有。
在諸多維權事件中，我們關注到，西安地產市場自品牌開發商入駐後，容積率、綠化、配套、設計等多方面都在向正規化提升，但隨之增加的是品牌樓盤遭受維權的投訴和報導也大大增加，而且往往問題一出就涉及大量住戶。
2020年被媒體集中曝光的典型房企中，如綠地、碧桂園、招商等問題都較為突出，有意思的是這些房企都和被政策打壓的「高周轉」有關。
近幾年，綠地奉行高周轉大殺四方，被指「犧牲質量換規模」，安全事故頻發，業主維權成風。
在西安較為典型的案例，有長安區綠地城(DK-1)項目自6月交房後，出現瓷磚空鼓掉落，衛生間玻璃隔牆也破裂，衛生間陽臺等多處漏水，合同內容也從商住兩用變成了僅限辦公。
還有12月時鬧得沸沸揚揚的綠地兩項目的叫停事件。
12月28日，曲江新區建設局發整改通知，要求停止違規交房行為。綠地香樹花城二期工程，在未完工，未進行消防、節能專項驗收、竣工驗收的情況下，擅自向業主進行交房。
12月29日，國際港務區交通和住建局下發整改通知，綠地國港城一期項目未通過驗收違規交房，待竣工驗收合格後，辦理備案手續後方可交付使用。
在媒體分析中，追求高槓桿高負債率的綠地近年來深陷房屋質量維權漩渦中，而西安綠地又是槓桿最高的板塊。
當頻遭質疑的「高周轉是不是等於低質量」，碰上西安綠地。作為較早進入西安的品牌房企，西安綠地正在面臨如何證明自己的品牌不會因為高周轉而低質量的困境。
圖片系綠地城(DK-1)業主在微博、地方領導留言板公開發布
如果說高周轉導致低質量的維權可能性大，那麼是不是低周轉就能保障房屋質量不會大規模出現問題呢？
在西安，關於房子總有讓人出乎意料的地方。
2013年招商進入西安，次年曲江招商依雲項目動工。憑藉著「招保萬金」的金字招牌和「高毛利低周轉」的定位，招商依雲在進入西安後獲得市場的青睞，尤其是在進入西安房價高漲期之後，招商依雲成為了曲江二期的高光項目。
但讓人疑惑的是，招商進入西安3年後才開始繼續拿地，等於項目精力幾乎專注於招商依雲一個項目上，而交房後的表現，招商依雲卻並沒有起到應有的「標杆」作用。
2019年底，招商依雲二期提前數月向上千名業主交房，維權一次無用後。在2020年4、5月，業主又發現多項問題亟待開發商作出解釋。
如南北兩側高層消防撲救面過大，綠化不足；
公共樓道寬度不足1.2米，不符合設計規範；
9號樓南邊地基下沉；
沒有擔架電梯，4號樓與11號樓先後發生消防栓漏水事件，導致部分房子和電梯進水。
一時間，招商地產在西安的口碑遭受質疑。有業主甚至認為：「招商依雲二期項目是在砸招商地產的品牌。」在問題集中爆發之後，引發媒體報導，並在網絡上引發熱議。
對此，招商依雲二期進行了有限整改，但對於樓道寬度不符合標準以及綠化與宣傳不符等問題只是做出了解釋。
業主關心的9號樓南邊地基下沉問題，經相關檢測報告得出原因：「排水管網堵塞，地基土浸水是導致該建築出現地基不均勻沉降的直接因素，基礎地基處理質量較差是內在因素；該裙樓出現不均勻沉降，已對結構安全產生影響，應立即採取有效措施進行加固處理。」
「如果發現漏水，不及時補救，那麼還會因為浸水導致地基下沉。」對此，有招商依雲業主認為，作為知名房企，應該珍惜品牌的美譽度，而不是一味推辭。
該事件告一段落之後，又有裝修品質差、停車位、供暖等多項問題被媒體集中報導。
其他項目如高新招商臻觀府，也被網友投訴在未獲得預售證及備案價未公布情況下，私下進行內部認籌，並表示參與認籌，後期可參與優惠，不認籌沒有優惠；同時，該項目在未開盤情況下，肆意捆綁高新一中學區違規銷售。
在諸多觀點中，大家對於招商進入西安後的表現呈不斷下降的趨勢，認為很大一部分原因是衝著「百年招商局」的牌子買房的，但結果卻讓人質疑招商怎麼「就這」？
2020年，招商地產毫無疑問成為招拍掛市場拿地表現最為搶眼的房企。一年下來，橫跨航天基地、滻灞、高新等區域重磅加碼，又出售西安招商嘉時49%股權來完成增資，對媒體表示要在西安參與更多房地產項目開發。
試問招商，數年專耕一個項目都沒做到精品效應，卻在大手筆拿地後想進行高快周轉的模式，屆時，又該如何恢復購房者對西安招商的信心呢？
2020年，綠地和招商的問題，也向各大開發商和無數購房者們提個醒，雖然如今西安地產已經進入頭部市場，縱使有本土企業堅守，市場還是以品牌房企為主。
但不能因為做完標杆豎起口碑，佔據了足夠的市場份額之後，就開始糊弄西安購房者，一起起維權案件就是購房者們向開發商們發出的通牒，而西安官方層面在政策上也會愈發加高對房屋質量的要求。
西安購房者不會永遠都吃品牌效應這一套，業主維權的道路還是太過艱難。
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2020年的西安樓市，確實太過「魔幻」，銀根緊縮的房企們依然對西安房地產市場面臨的機遇與挑戰而野心勃勃；購房者們則徘徊在各大樓盤間，尋找難覓的低價盤；業主卻苦惱於到底為什麼會上了品牌開發商的當。
而在一年的波瀾後，2021年西安樓市可預見的是監管和政策將繼續加碼，樓市穩定依舊會是主基調，房企的競爭也會加速，但將會是強者更強的局面。
我們也希望在房子回歸居住本質的道路上，購房者和業主的權益能得到保障，西安樓市能在新的一年不再高居頭條。
主筆：號稱嬉皮
審核：Lyna、CHEN
監製：號稱嬉皮
文章不代表榮耀西安網觀點
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