僅憑遺囑可以直接辦理房產過戶？這些你可能都不知道

2020-11-11 私人財富管理師PWM


案情簡介


「2011年5月23日，南京市曹某男親筆書寫遺囑，將自有房產及存款若干無條件贈給陳某女。後曹某男於2011年6月22日去世。2011年7月22日，陳某女經江蘇省南京市南京公證處作出公證，聲明接受曹某男的全部遺贈，並申請了南京師範大學司法鑑定中心對曹某男的筆跡進行了鑑定，鑑定結論確為曹某男親筆。2011年8月3日，陳某女攜帶曹某男遺囑、房產證、公證書等材料前往房地產交易中心辦理房屋所有權轉移登記被拒。2011年10月10日，陳某女向南京市江寧區住建局提出書面申請要求依法為其辦理房屋所有權轉移登記，南京市江寧區住建局於2011年10月27日書面回復，以『遺囑未經公證，又無遺囑繼承公證書』為由不予辦理遺產轉移登記。後陳某女認為南京市江寧區住建局強制公證的做法，與我國現行的《繼承法》、《物權法》、《公證法》等多部法律相牴觸，故向南京市江寧區人民法院提起行政訴訟，要求法院確認住建局拒為其辦理房屋所有權轉移登記的行為違法，責令住建局就涉案房屋為其辦理房屋所有權轉移登記，陳某女勝訴。」



慣例被打破


2014年第8期《最高人民法院公報》這則案例一出，徹底打破了房屋產權登記須提交公證機關出具「遺囑公證書」的慣例。但經驗豐富的律師都知道司法實踐一定不是這樣的。本來確實沒想過寫這篇文章，但是看到很多標題黨都在通過這篇案例誤導大眾，以為只要帶著遺囑就可以辦理房產過戶了，而我們自己也在近期接到很多客戶對此的諮詢，所以不得不專門寫一篇文章來詳細說明一下這個問題。



問題的提出


該案例中南京市江寧區住建局拒絕辦理過戶的依據是司法部、建設部聯合發布的《關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》（司公通字[1991]117號），該通知第二條確實規定，遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證，遺囑人死亡後，遺囑受益人須持公證機關出具的「遺囑公證書」和「遺囑繼承權公證書」或「接受遺贈公證」，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。但該《聯合通知》不屬於法律、行政法規、地方性法規、規章的範疇，不能成為法院判案的依據。且該《聯合通知》與《物權法》、《繼承法》、《房屋登記管理辦法》相衝突。為此，法院判決住建局敗訴。但是不是所有的案件都可以僅依據遺囑就可以想當然的去辦理房產過戶登記手續了呢？


結論：答案是否定的。那就跟隨筆者一起來探究其中的原因吧！



其中的原因


1

要考慮是否還存在其他法定繼承人


若遺囑僅指定某一個人繼承遺產時，同時還存在其他法定繼承人，那麼當立遺囑人去世，繼承人之間難免產生糾紛，畢竟立遺囑人生前是否具有行為能力無法確定，而且遺囑是否對沒有勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額也無法確定。此時，即便該遺囑通過司法鑑定確定了該筆跡的真實性，但是該鑑定結論畢竟不同於法院認定遺囑效力的方式，其不具有強制執行力，其他繼承人也有權對其提出異議。此種情況之下，遺囑效力應屬於待定狀態，所以.....實踐中，既沒有公證處文件，又沒有法院的裁判文書的情況下，房產交易中心作為行政機關，其沒有權利也沒有義務，更沒有能力對上述法律問題進行實質審查。所以他們也有自己的擔憂，貿然辦理過戶，風險極大。


2

風險已被悄悄轉移


雖然南京市曾發布《南京市非公證繼承、受遺贈不動產登記操作辦法》（寧不動產登記【2016】14號），其中也提到「無公證繼承過戶」，但是登記的流程卻是要申請人提供其他繼承人的身份材料和親屬關係材料，還要其他所有繼承人一同前往交易中心共同申請。此外，還要申請人承諾該遺囑符合法定形式，以及被繼承人無其他遺囑或遺贈撫養協議等等諸多材料。最重要的是，該申請還需要公示90天，90天公示期滿後無人提出異議的，該「無公證繼承過戶」才算徹底完成。遺憾的是，該規定也僅限在南京市範圍內，不適用於其他省市。由此筆者認為，雖名為「無公證繼承過戶」，但實則房產交易中心將自己的風險轉嫁給了申請人自己承擔，且所提供材料之難無法想像。因此全國範圍內，單獨持遺囑和鑑定結論申請過戶的可能性很低.....甚至可以說基本為零。


3

孰是孰非


若遺囑僅指定某一個人繼承遺產時，同時不存在其他法定繼承人，或受贈人之外無任何法定繼承人的，那麼無論受贈人或遺囑繼承人起訴或者公證，其都會出現無其他適格被告或無公證參與人的尷尬處境，實踐中非常難操作。所以該遺囑不經公證處公證，也不經法院確定遺囑效力，而是直接通過司法鑑定，確定筆跡真實性，從而辦理房產的過戶確實存在一定的合理性和緊迫性。但對此筆者則認為，行政訴訟中，法院責令住建局履行辦理房屋所有權轉移登記的法定職責，有間接認定遺囑效力的嫌疑，此雖符合《行政訴訟法》的相關對規定，但不符合《民事訴訟法》和《繼承法》的相關規定，這也是有待商榷的。


4

總而言之


《最高人民法院公報》展示的該指導性案例雖然具有說服力，但決不具有代表性。在司法實踐中，我們還是要注意存在遺囑的情況下，還是否存在其他繼承人，不能想當然的理解為遺囑再也不用經過公證就能夠辦理被繼承人財產的過戶登記，千萬別僅看到標題，就忽略了內容。


作者：王丹丹律師

來源：丹說婚姻家事

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