早在一百年前，美國就已出現奧特萊斯業態的雛形，當時大型的服裝和日用品
企業在自家倉庫銷售訂單尾貨，這種「廠家下水道」模式下的分散性和臨時性色彩濃厚。
真正意義上的奧特萊斯出現在1971年，創始人為美國企業家哈羅德阿方德。1957年，阿方德創建了「戴克斯特鞋類公司(DSC)」，貼牌生產Dexter皮鞋，建立皮 鞋產業鏈。60年代，市場嗅覺敏銳的阿方德注意到很多製鞋工廠以「一美元一雙鞋」 的價格處理尾貨，而尾貨處理商又以數倍價格轉售。1971年，首家Dexter Factory Outlet Store(DFOS)開張，阿方德從其他工廠收購尾貨然後提價銷售。生意紅火的DFOS很快遍布新英格蘭主要公路沿線，截止90年代，DFOS已有80家連鎖店。
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業態創新的直接原因是企業家的逐利本質和創新精神，但其根本原因是社會經 濟的發展和變化，奧特萊斯的出現與繁榮不僅與阿方德有關，更是與上世紀七八十年代的經濟環境息息相關。
上世紀70年代，美國經濟由五六十年代的高速發展陷入 了滯脹困境，國內GDP下滑，CPI增速和失業率屢創新高。由於實際人均收入增速 放緩，個人實際消費增速也由正轉負，持續的通脹進一步侵蝕了普通消費者的購買 力，客觀上擴大了高性價比商品的消費需求。
另一方面，需求萎縮給服裝生產商和 傳統百貨為代表的零售商積累了大量的庫存，而且彼時美國政府應對滯脹的經驗不 足，加上政治周期的影響，制訂的貨幣政策往往缺乏連貫性，打亂了企業家的預期 和經營計劃，政策擾動進一步加大了服飾供應鏈上下遊企業的庫存壓力。大量的庫 存為奧特萊斯的發展提供了充足的貨源保障。
阿方德的成功吸引眾多商家進入奧特萊斯行業，美國八九十年代奧特萊斯業態進入快速發展的階段，1996年達到329家。隨後，行業增速放緩，奧萊中心數量減 少，到2012年時縮減為185家，但經營面積仍保持增長，行業進入「大浪淘沙」階 段。奧特萊斯中心數量減少的原因還與某些類別的購物中心無法進入統計口徑有關， 因為這部分購物中心引入了專門店、娛樂休閒等設施，且佔比超過了50%，已經不 符合VRN(Value Retail News)對奧特萊斯中心的定義。
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當今美國奧特萊斯行業特點和格局
美國奧特萊斯行業經過四十餘年的發展，現已成為美國零售業中重要的業態之一，以品牌多、質量優、折扣大為特點，具體表現為3個方面:
(1)高端品牌聚集優化。美國奧特萊斯中心聚集了大量的知名品牌，以Tanger為例，其購物中心聚集了約500個品牌，包括COACH、PRADA等奢侈品牌。除了服 裝，奧萊中心還經營鞋帽、箱包、化妝品等品類，一般70%的經營面積用於經營服 裝、鞋帽類，15%是家庭雜貨，5%是箱包、飾品類，10%是其他類商品。
(2)較大折扣優惠。美國奧特萊斯中商品的折扣幅度一般在3-7折間，有時甚 至達到1折，這對於旅美遊客而言吸引力巨大。每年美國奧特萊斯都吸引了大量的遊 客，其中包括大部分中國遊客。
(3)規劃合理配套齊全。美國奧特萊斯大都位於城市郊區和度假中心附近，依 附於高速公裡旁，擁有大型停車場，交通方便。中心內設有餐飲、娛樂等休閒設施， 滿足消費者多樣化需求。
據Value Retail News雜誌統計，截止2015年，全北美地區奧特萊斯中心數量 為215家，較2013年的201家有所增加，同時總建築面積從7900萬平方英尺增加到 了8350萬平方英尺，銷售總額達到456億美元，行業仍處於不斷擴張階段。然而， 相比1986到1995的十年黃金擴張期(平均每年新增29家奧特萊斯)，目前奧特萊斯 行業增速相對平穩。
另一方面，進入21世紀，美國奧特萊斯企業間兼併收購不斷增加，行業日趨集 中。標誌性事件包括:2003年，Tanger和黑石聯合收購Charter Oak Partners Factory Outlet Portfolio;2004年，全球最大的商業地產商西蒙收購了當時世界上最大的奧 特萊斯開發商切爾西集團;2007年，西蒙收購The Mills Corporation;2010年，西 蒙收購Prime Outlets。
目前，北美地區215個奧萊中心為61家開發商所有，但是其中51家開發商僅各 自擁有1個項目，絕大部分歸屬於西蒙集團和Tanger。從數量門店看，兩大巨頭共 佔比63.26%; 從經營面積看，二者佔比達72.66%。
美國奧特萊斯行業標杆 Tanger 的成功之道
Tanger:回報率最高的商業地產 REITSTanger是美國和加拿大最大的奧特萊斯開發商之一，公司的業務專注於奧特萊
斯中心的開發、收購、運營和管理。Tanger的創始人是Stanley K. Tanger，Stanley早期經營服裝生產和銷售的家族生意，擁有5家直銷門店。憑藉其多年的服裝銷售經 驗，Stanley認識到把眾多生產商集中起來，並在同一個直銷中心統一銷售的生意將 大有前景。
1981年，Stanley在美國北卡羅來納州創辦了第一家Tanger工廠直銷中心公司(Tanger Factory Outlet Centers, Inc.)。1986年，創始人之子Steven B. Tanger加入 公司並成為公司後來的CEO。1993年，美國REITs公司迎來了大規模IPO時代，Tanger通過設立房地產投資信託基金(REIT)登陸紐交所，代碼SKT，成為當時第一 個上市的奧特萊斯開發商，西蒙也於同年完成IPO。隨後，Tanger一直深耕於奧特萊斯行業，通過20多年的穩健經營一步步成長為美國奧特萊斯行業的標杆企業。
從品類上來看:Tanger的奧特萊斯除了經營男女服裝、童裝外，還經營鞋類、 飾品、餐具、廚房用品、家用紡織品和家庭用品等品類，價格實行天天平價，一般 低於市場價格40%以上。
截止2017年1月，公司門店覆蓋了全美22個洲和加拿大，全資持有或控股的36個奧特萊斯中心可租賃面積約1270萬平方英尺;此外，公司還持有8家奧萊中心的 部分股權，可租賃面積約230萬平方英尺，其中4家位於加拿大。公司的奧特萊斯中 包含了3100多家店鋪，聚集了500多個知名的高檔國際品牌，每年吸引超過1.88億 的遊客。2016年，公司營業收入達4.66億美金，同比增長6.05%，近十年收入複合 增速達8.24%，而同行業公司近幾年則普遍出現負增長。
奧特萊斯行業方興未艾，公司業務不斷擴大、盈利能力不斷釋放，Tanger的發展前景自然得到資本市場的肯定。截止2016年12月31日，公司市值達34.38億美元， 為上市時的24倍。細觀20多年來公司市值的增長曆程，可以發現市值增長過程集中 在2002年-2006年和2008年-2012年，這與公司併購計劃和宏觀、行業環境有關。
90年代美國進入「新經濟」的繁榮時期，失業率維持低位，奧特萊斯的價值沒 能得到充分體現，截止2000年，曾於奧特萊斯消費的人群只佔總消費群的5%，因此Tanger在最初十年股價漲幅不到20%，而同期標普500指數增長超過200%;進入2000年後，受網際網路泡沫破裂和911事件的影響，美國經濟陷入短暫低迷，投資者 更加關注回報增長穩定的商業地產，且同時期隨著Tanger與黑石合作等一系列收購、 開發等計劃的落實，公司業務增長加快，市值也迎來第一波的增長。
2008年之後， 在金融危機持續發酵的背景下，奧特萊斯的商業價值不斷放大，Tanger市值迎來第 二波增長，5年內市值增幅達170%。
精耕細作、謹慎穩健的經營策略成就Tanger的標杆地位
奧特萊斯生命力的釋放和經濟環境的波動都僅是Tanger成功的外部催化劑，公 司本身的經營策略才是Tanger一步步成為行業標杆的核心原因。全美75-80%的奧特 萊斯資產和利潤由Tanger和西蒙集團佔有，但是兩家公司的經營策略差異巨大:美 國地產大王西蒙集團開始並不涉及奧特萊斯業務，後來主要依賴併購Chelsea、The Mills、Prime Outlets等公司成為全美擁有奧特萊斯物業最多的公司;而Tanger自成 立之初，36年來一直專業於奧特萊斯開發，穩健經營。
Tanger不僅將債務數量限制在可控的範圍內，而且注意合理安排債務到期時間
2016年公司約有16.87億美元債務，其中償債壓力較大的年份為2020、2021、2023、2024和2026年，分別為4.2億、3.39億、2.5億、2.5億和3.66億。公司2016年FFO為2.39億，同比增長6.7%，預計2020年將達3.1億，加上公司還有4.59億未使用的 信用額度，雖然信用額度將於2020年到期，但可預計屆時銀行將繼續授信，可見Tanger債務壓力儘管集中在5個年份，但分配比較平均，每年的償債壓力都不大。
Tanger 的成功對中國奧特萊斯行業的啟示
自2002年北京燕莎奧特萊斯購物中心開業起，國內奧特萊斯行業已發展十餘 年，這十餘年既是奧特萊斯業態的孕育期，也是行業野蠻生長時期。2010年起，在由房 地產開發商主導的第一波奧特萊斯開發熱潮下，全國以 「奧特萊斯」命名的商場曾 多達400家，超過美國奧特萊斯門店最多時期的329家。然而，激進擴張的背後是行 業內運營水平的參差不齊，關於奧特萊斯項目關門歇業等負面新聞不斷見諸報導。
整體來看，國內奧特萊斯行業在快速發展的過程中仍然表現出了較為混亂的特點
一方面，行業內兩極分化趨勢明顯，排名靠前的大型奧特萊斯品牌業績引人 注目，但大部分奧特萊斯仍處於慘澹經營的困境。另一方面，隨著新開業項目不斷 入市和未來連鎖化布局的形成，多家奧萊爭奪同一市場必將導致資源和業績的分流， 如何避免同質化競爭將成為行業難題。
如果以世界知名奧特萊斯開發商(如Tanger、 西蒙)為標杆，目前國內大型奧萊品牌在連鎖化程度上仍然偏低，尚未能通過規模效 應實現最大效益，且國內企業在經營理念、招商能力等方面尚有不小差距。Tanger的發展歷程和成功經驗對於國內企業而言，借鑑意義巨大。