前天，國家統計局發布了「2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況」。8月份，70個大中城市中，有59城新建商品住宅價格環比上漲。
福州新建商品住宅銷售價格指數，無論是環比還是同比，又漲了。
同一天，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、緯房指數研究小組發布《2018年以來全國城市房價漲跌排名》，其中，福州以72.97%的漲幅位列排行榜首位。
福州房價憑什麼這麼貴？
中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受採訪時說，福州周邊一些城市的購買力較強，在福州買房的人很多，加之福州的人才新政力度很大，吸引了全省的優秀人才往福州方面集中，購買力在較短時間內爆發。
他還說，福州已經放棄過去大規模供應土地的模式，而是採取有節奏地供應土地指標，這種情況下會形成供不應求的這種局面。
事實是這樣的嗎？
福州民間的說法是民間資本發達，福州人愛買房，閩北人士以及周邊縣市也偏愛福州，房企端說法是閩系地產扎堆，地價追高，房價水漲，競爭激烈。
兩端之外，一個不能忽略的事實是，福州對土地財政的依賴程度很高。
不管哪個說法，沒有一個說法能夠把這件事情整得清楚和明白。
房價是綜合因素造成的，在「房住不炒」的要求下，各種調控只是維穩的手段，而不是打壓的利器。
在城市規模和經濟總量方面，放到二線城市，福州的城市競爭力也是偏弱的，那麼作為買房子的主體，人的「含金量」又怎樣？
為何不差
一份來自克而瑞研究中心的報告，勾勒出了福州人口「含金量」，由此或許可以推測一下福州房價未來走向。
先看福州市統計局發布的2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2019年末，福州常住人口780萬人，其中城鎮人口550萬人，佔比70.5%。
這是福州人口方面權威的說法。去年，福州市市區居民消費價格總水平比上年上漲了2.5%，其中，居住類上漲了0.4%。這0.4%裡面應該有一部分是房價拉出來的。
樓市與車市，就好像兩面鏡子，不管經濟情況怎樣，相比汽車消費，福州人更愛買房子，去年福州人交通和通信類的消費下降1.3%。這是9項指標裡，唯一一個下降的指數。
克而瑞研究中心數據顯示，放眼全國一線、二線、三四線城市，二線城市人口增長明顯加快，特別是2018年以後，漲幅明顯高於一線城市。
這和越來越多的人逃離「北上廣」有關。然而，逃離「北上廣」的人口都流向了哪裡，當然是強二線城市。西安、杭州、成都這樣的城市在過去的5年裡，人口增幅較大。
而福州在過去五年的人口增幅在5%，不如廈門的一半，實力與青島和昆明旗鼓相當。
當然在過去的5年中，很多城市進行了行政區劃調整，比如濟南和合肥都有大動作，相比福州把長樂市改成長樂區，前兩者的動作更大一些。
行政區劃調整，帶來了人口的增長。拋開這個因素，實話說，福州在人口增長這件事兒上混得也沒想像中那麼差。
五年人口增長幅度，處在二線城市裡前半段的位置。橫向比較，2019年人口基數高於濟南，低於青島。能取得這樣的成績，已經是很難得了。
至於說比廈門低，也算正常。2019年廈門的常住人口429萬人，人口基數比福州不止少了一點點。
與很多省份只有一個省會城市為中心，省會城市資源集中不同，福建的廈門、泉州、福州各有特色，某些方面不相上下。
比如拿昆明和福州對比，5年內同樣5%左右的人口增幅，能看出昆明的弱，也能看出福州的強。
東南沿海，卓越的地理人文自然環境，對人口的吸引力度還是有很大優勢。
為何從容
克而瑞研究中心數據說明，各大城市人口增長路徑不同，諸如杭州和寧波這種「自髮式」增長，更具有持久性。
二線城市人口規模上漲的因素各不相同，或因巨大的人口基數，或因人口高自然增長，或因人才新政帶動的人口增加所致。
即便是人才新政帶來的利好，各城市新增人口的學歷也各不相同。
考慮到過去幾年，福州在人才新政，也就是各大媒體競相報導的「搶人大戰」中表現，基本可以判斷，福州的人口增長，更多的也是「自髮式」增長。
這種「自髮式」增長，會比杭州寧波這樣強大的產業帶動帶來的人口增長，更加原生態和佛系一些。
獵聘智庫發布《中國製造業高質量發展人才白皮書》數據顯示，2018年寧波市製造業人才淨流入率達7.56%，位列全國重點製造業城市之首。
一個城市對高校畢業生是否有吸引力，可以衡量一個城市人才吸引力的水平。
高校畢業生由於很快面臨結婚、生子，加之薪資水平起點高、增速快，是潛在的優質目標購房人群。
因此，高校數量多的西安、武漢、南京等城市無疑具有先天優勢。福州在二線城市裡，是為數不多的弱省會中心城市和弱高校城市。
福州市區最強的福州大學，在全國各大高校排行榜單中，排名在70名前後。
相比西安、武漢、南京這樣的城市，簡直是弱爆了的存在。
但看年均人才流入量對比，人才流失幅度，跑贏了西安、武漢、南京、成都、天津。
弱省會，弱高校緣何能夠跑贏強省會、強高校的搭配？當人們在對福州現狀不太滿意的時候。
福州在城市在就業機會、薪資水平、相關配套方面，城市還是有一定的吸引力。
當然，不能說排在福州前面的青海西寧比福州更好。西寧，人口和高校的整體基數都更低。
克而瑞研究中心舉了一個例子：西安近5年常住人口年均增量為13.4萬人，但西安年均高校招生數量高達34.3萬人。兩者之間存在20.9萬人的差額，意味著至少每年有這麼多畢業生流向他們更嚮往的城市。
現在很多人或許能明白，為什麼西安、武漢這樣的大城市，前幾年要搞「搶人大戰」這一出了吧。
不留下畢業生，意味著城市人口每年都在大量流失。在這方面，福州顯然是相對從容很多。
保持淡定
人口的「含金量」除了數量上的對比分析，更要結合收入上的對比。畢竟十個窮人湊出來的錢，有時候都不如一個富翁。
進一步對典型二線城市51JOB高收入（月薪一萬元以上）工作機會數量和佔比進行對比分析，福州的高收入工作數量和佔比，也是處於中間的段位。
從2019年的51JOB招聘數據分析，月薪在1萬崗位，福州比廈門多，但高收入佔比，比廈門少。
福州的高收入職位數，和濟南青島相當，但高收入佔比和成都、長沙差不多，百分之二十幾。
這意味著，在福州找一份和成都長沙這樣的高收入工作，會更難一些，因為能提供的崗位更少。
這很符合福州就業氛圍的現實。單點上去比，也許不會差太多，但是拉出整體數據，就難看了一些。相對來說，若論找工作難度，廈門和福州差不多，但廈門收入確實更高。
收入情況，很大程度上決定著未來購房能力。當然，除非你家裡有礦。
福州新增人口的購房能力，在全國典型的二線城市裡，也屬於中等偏下的存在。這和收入與房價的剪刀差有關。
相比於成都和長沙的四顆星、五顆星，福州只有三顆星。
遷入人口佔人口增量比例小，購房能力不高，好在流動人口規模變化不大。在福州買房子，普通人湊足幾個「錢包」，還得使勁兒跳一跳。
再看廈門和杭州，雖然人口增量大，但是人們的購房能力還是比福州弱了一些。
所以，不要只看大方面的數據，想要買房子，誰口袋裡有多少錢，只有自己知道。
人口和購房能力的現實之後，討論樓市，還要結合經濟發展。克而瑞研究中心給出的數據，福州的經濟發展處於二線城市偏上水平。也就是說，研究機構認為，福州未來的發展還是很有潛力的。
綜上所述，從福州的人口指數來看，福州就像是一個各科成績都很平均的選手。
這種選手，一個最大的特點是成績會很穩。
放到樓市成績單上，雖然福州有讓很多人望而卻步的高房價和高庫存，但福州的人口也還是有一定 「含金量」的。
所以，什麼也別說，開發商好好賣房，購房者淡定買房就是了。