藍天園小區現代快報+/ZAKER南京記者孫玉春攝
藍天園業主調查材料
南京龍江片區東南角，有藍天、白雲、芳草、碧樹四大園，基本都是上世紀90年代中後期建設，均為學區房。最近，藍天園部分業主向現代快報反映，小區2018年下半年完成出新，環境好了，他們希望能夠保持下去，動了成立業委會的念頭，結果發現很困難，因為藍天園、芳草園北片區以及碧樹園是一個大小區，在物業管理區域依法重新劃分之前，他們不能單獨成立業委會。就此，記者進行了調查。
業主
籌建業委會，半途中「卡殼」了
2018年12月26日，現代快報記者來到藍天園小區。小區一共有21幢多層住宅，889戶。
小區剛剛出新，沒有一輛私家車停放。原來，這裡多年來形成了一種狀態：業主車輛除緊急情況，不開進本小區，而是全部停在小區周圍道路上。
藍天園隔壁，就是南京市重點高中——第二十九中學高中部。藍天園和芳草園、碧樹園等一樣，都是芳草園小學學區。業主劉先生介紹，住這個小區的尤其是高價買房住進來的，基本都是為了孩子上學。
但是，2018年9月出新完成後，道路拓寬了，隨後不知怎麼搞的，物業把外面100多輛車放進了小區。這樣一來，小區的秩序就給打亂了。業主經過努力，車輛又被清出了小區。
小區業主隨即組織了業主群，開始按照相關法律規定啟動業委會選舉程序，並選出了藍天園小區業主委員會籌備組成員，可到街道辦理相關手續時，發現「卡殼」了。
鼓樓區鳳凰街道「兩站一中心」周主任告訴現代快報記者，藍天園成立業委會的事，他們正在研究。
他拿出了規劃圖紙，包括藍天園、芳草園南區北區、碧樹園甚至芳草園小區和29中在內，都叫「龍江居住區東南小區」。根據這份圖紙，藍天園屬於「龍江居住區東南小區」一部分。
除了規劃圖紙，還有管理事實。周主任介紹，這塊小區一直由省級機關物業管理，收費標準統一，而且2007年左右就成立過業委會。
據了解，這個業委會在2016年就停止工作了。周主任說，業委會停止了工作，但是業主大會還在。
投票
352戶支持成立獨立業委會
業主對街道的解釋並不認可。現代快報記者看到了業主自發發放回收的「徵求意見表」，意見表主要有兩條，第一，是否支持成立藍天園獨立業委會？第二，是否同意小區內禁止停車？
此次藍天園小區共發放358份意見表，贊成成立藍天園獨立業委會的352票，佔98.3%，贊成小區禁止停車的315票，佔87.9%。
籌備組成員張女士說，小區有不少出租戶，為了充分徵求業主意見，他們組織了十幾位業主，利用三個周末掃樓。很多上門聯繫不上的業主，他們也儘量進行了電話詢問，這一結果和比例也是符合相關法律要求的。
籌備組還建立了「最美藍天園」公眾號，其中推送的一篇文章稱，按照國務院《物業管理條例》，一個物業管理區域成立一個業主委員會，而小區內道路不與其他小區共享，設施獨立非共用，藍天園與芳草園、碧樹園等都由道路隔開。
藍天園居民代表劉先生說，他們成立業委會目的很單純，只是想讓小區業主有一個表達自我訴求和更好自治的渠道。
據了解，藍天園等都是由當時的江蘇省省級機關事務管理局興建，物業公司一直是省級機關物業，後來成立了省級機關物業管理中心，其下屬有個蘇興物業，藍天園、芳草園北區、碧樹園等還是由蘇興物業管理。
實際上，物業公司對這三個園區每年各補助20萬元，而物業費標準只有每平方米5毛。
劉先生說，他們與物業溝通很好，同時他們在網上組織投票，有很好的探索價值，各方面來說，這個新生事物應該得到支持。
朱先生也是熱心業主。他告訴現代快報記者，他一直認為，藍天園本來就是獨立的小區，雖然過去有省級機關宿舍的身份，但是早已房改。說這幾個小區是合的，是只看歷史，沒尊重現狀。
焦點
1
老的業委會
無法正常履職
老的業委會到底是怎麼回事？江蘇省省級機關物業管理中心崔主任告訴現代快報記者，1996年，藍天、芳草、碧樹三個園交付，共有2345戶。成立大的業委會是在2007年左右，中間脫節過，最後一屆是2012年成立的。
四年時間裡，這一屆業委會只開過一次會。「我們是吃過這個大業委會苦頭的。」崔主任說，他們曾經想調價，最後無人對接而不了了之，「我們是乙方，可是卻找不到甲方。」
藍天園業主朱先生認為，三個小區各自分開，其他小區業主代表肯定只關心本小區利益，那麼討論事情時，很難形成共識。
2
芳草園南區
為何能獨立
現代快報記者了解到，芳草園小區分為南區高層片區和北區多層。高層片區如今是獨立的，有自己的業委會，並重新選聘了物業。
朱先生等質疑，既然藍天園、芳草園、碧樹園是一個整體，為何芳草園高層也在大的規劃圖紙上，卻能獨立出去？
對此，街道相關人員解釋，芳草園南區高層很多年前就獨立出去了，後來合進來過幾年，在2015年前再次獨立出去。那時候，法規還不健全。
街道
要考慮很多現實問題，拿出可行方案
鳳凰街道「兩站一中心」周主任表示，按照《南京市住宅物業管理條例》第二十八條，物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線範圍，綜合考慮物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。物業管理區域需要分立或者合併的，應當形成區域調整方案，對調整後物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。
該條還明確規定：需要分立的，應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分佔建築面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。
周主任表示，《南京市住宅物業管理條例》是2016年頒布實施的，小區調整物業管理區域，肯定要按照法規來實施。為此他們也在考慮具體實施方案，如是把藍天園分出來，碧樹園和芳草園北區做一個，就成為了新的兩個片區。但是按照規定，那麼就需要原三個園區的業主共同投票決定。
藍天園業主擔心，如果是三個園區一起投票，那麼，就可能出現另外兩個園區反對人數太多，從而「代替」藍天園做了決定的情況。對此，周主任說，他們會拿出妥善的方案，先期還要向居民做解釋，他認為這種可能性不大。
此外，街道目前還要考慮一些具體問題。雖然藍天園業主並不打算換物業，但是業委會成立以後是有這個權力的。而目前整個龍江東南片區情況很特殊，所有的道路都一直在建設方江蘇省機關事務管理局手中，至今市政沒有接收。道路停車資源的分配也基本在機關事務管理局手上。
還有藍天園裡有物業服務用房，本來是用於三個園區的。將來一旦獨立，物業用房怎麼分配使用等？將來具體的物業管理事宜，停車資源的分配，可能出現的矛盾處理等等，街道都要充分考慮。
專家
小區自治，應有合適的路徑選擇
南工大天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，居民自治是方向，但是具體如何操作，如何實現民主決策是很複雜的。有些事情理論上可行，事實上很難操作。
就藍天園與另外兩個園區一起投票的事情來說，如果藍天園的確具備獨立條件，那麼可以把獨立的計劃進行公示，讓其他兩個園區業主知曉，如果有不同意見可以書面提出來，否則可以視為同意。要是讓每戶業主投票，可能就增加了難度，其他園區業主還可能因為事不關己不願投票，導致投票結果無效。所以在實施居民自治的過程中，無論是立法還是相關職能部門，還是要結合立法本意，考慮操作性和效率。