不可抗力具備三個特徵：不能預見、不能避免並不能克服；結果是可以解除合同，部分或者全部免除責任。
「新冠肺炎疫情」是否屬於不可抗力？若構成不可抗力，影響到合同的履行，合同當事人應當如何處理，其應當盡到何種義務？
首先我們來看一下非典時期的兩個案例，它們來源於上海中院，都是租賃合同糾紛，都主張減免租金，都經過一審二審的審理判決。
一
來源：上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦（集團）有限責任公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書 上海市第二中級人民法院
案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號
案情簡介： 拍譜公司向上海新黃浦公司租賃房屋進行經營，後因非典原因導致停業，拍譜公司因此請求新黃浦公司減免停業期間租金。後新黃浦公司以拍譜公司拖欠租金等將其訴至法院。
一審法院認為：
關於「非典」期間拍譜公司經營是否受影響問題，按照最高人民法院相關規定，由於「非典」疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權利有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關部門為防治「非典」疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於「非典」疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。本案拍譜公司並沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在「非典」期間因政府及有關部門採取行政措施而導致合同不能履行，因此，不適用「不可抗力」的免責規定，也就不能部分或全部免除責任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應該對因為受「非典」影響而停業以及停業時間、損失範圍加以證明，拍譜公司要求減免租金缺乏相應的損失依據，不予採納。
二審法院認為：
基於我國在2003年春夏季節發生「非典」疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治「非典」的要求而停業也是公認的事實，因此， 根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。
二
來源：上海億大實業有限公司與上海翊宇工貿有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書 上海市第一中級人民法院
案號：（2004）滬一中民二（民）終字第32號
案情簡介： 億大公司與翔宇公司籤訂房屋租賃合同，由翔宇公司對租賃房屋進行經營，後因雙方原因，合同履行出現異常，又因「非典」疫情， 翊宇公司接到有關主管部門因防治「非典」疫情停業的通知，翊宇公司於次日起停業至6月10日恢復營業。 後億大公司以翔宇公司以翔宇公司拖欠租金、水電費等將翔宇公司訴至法院。
一審法院認為：
億大公司、翊宇公司籤訂的《上海億大房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律規定，應屬合法有效。後遇「非典」疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由於翊宇公司停止經營，應酌情減免。
二審法院認為：
關於「非典」疫情，因非法律所界定的屬於不可抗力的情形， 且翊宇公司因防治「非典」而實際停業的時間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業前應履行支付租金之義務，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責任，於事實認定及法律適用均有不妥…… 對「非典」時期的租金，原審已酌情予以減免，現翊宇公司要求全部免除，缺乏依據。翊宇公司主張對2003年2月18日後的租金仍按照每月2萬元計算，鑑於雙方對此未作約定，億大公司亦不予認可，故本院對此不予採信。
以上兩個案例，上海兩個中院都很明確地確定了非典並不屬於不可抗力，而是在非典那個特殊時期，政府要求關停的這種政府行為才讓他們無力抗拒。
對於租賃關係來說，承租人的權利義務是自由佔有房屋，開展經營活動並支付租金。如果承租人主張新冠疫情構成不可抗力，則應當證明疫情阻礙了承租人佔有房屋，或疫情直接導致經營活動無法開展的結果。
筆者認為，因疫情防控導致人流量降低、營業額較低客觀上不影響繼續經營，只有執行政府防止疫情擴散而禁止營業的命令，才會導致經營活動無法開展。因此，從承租人執行命令時開始到解除禁令這一段時間，才屬於真正意義上的「不可抗力」。如果允許承租人將政府禁令發布前的疫情期間也適用不可抗力，主張解除合同或減免租金，實際上是將租金損失全部由出租人承擔，這對於出租人而言無疑是不公平的。
全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在2020年2月10日就「近期不少企業反映，受此次疫情影響，很多合同規定的義務不能正常履行，請問法律對此有什麼針對性的規定？」的問題進行了如下解答：
當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
浙江省高院民事第一審判庭2020年2月10日出臺《關於規範涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見（試行）》，其中第二條之3也明確提出：
確因政府及有關部門為防控疫情而採取行政措施導致合同不能履行，或者由於疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，當事人主張減輕或者免除自身的法律責任的，應當依法按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
上述解答與意見也沒有將此次疫情直接認定為不可抗力事件，它們都重點提到了「政府的防控措施」。所以是否適用不可抗力免責，需結合個體情況而定。
如果當事人以新冠肺炎疫情構成不可抗力為由主張部分或者全部免除責任的，有責任提供證據予以證明。因此，當事人應當注意保留相關證據，如政府關於交通管制、延遲企業復工復業等文件，道路封閉的現場照片或視頻，通知對方解除合同的函件，與對方的簡訊、微信、郵件溝通記錄等等。
相關法律規定：
《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款規定：【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定：【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。 本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定：【不可抗力的通知與證明】當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規定了：【減損規則】當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。