在對2003年「非典」疫情涉及不可抗力條款的案例進行分析後，
我們發現當年的案由涉及了租賃合同、房屋買賣合同、建設工程施工合同等等。所以房地產市場合同中，在非典疫情下，不可抗力條款的適用是比較突出的。
那麼
在今年新冠肺炎疫情影響下
商品房買賣合同中的不可抗力如何適用？
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瑞利恆律師事務所 魯靈西律師
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受疫情影響最嚴重的武漢，有人粗略估計，大概會有128個樓盤會延期交房。據不完全統計，杭州、南京、鄭州、無錫、重慶、包括成都在內，全國多地業主已經收到開發商發出的「延期交房告知函」。
因疫情延期交房，業主該怎麼應對？能不能索賠？延期多久算正常？延期交房還有違約金嗎？
2月10日，全國人大常委會法工委明確指出：當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件屬於「不可抗力」。「為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。」「根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。」所以，此次疫情屬於「不可抗力」。
2月26日，住房和城鄉建設部發布的《關於加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》，也進行了相關說明。在加強合同履約變更管理方面，指出，疫情防控導致工期延誤，屬於合同約定的不可抗力情形。
此次「新冠肺炎疫情」符合法律上的「不可抗力」。根據《民法總則》第一百八十條及《合同法》第一百一十七條之規定：不可抗力是指不能預見、不能避免，並不能克服的客觀情況。
2020年「新冠肺炎疫情」是建設工程合同、購房合同的當事人在籤訂合同時不能預見，而且該疫情的發生對合同當事人而言是不能避免和克服的客觀情況。所以「新冠肺炎疫情」符合法律上的「不可抗力」。但並非每份合同的債務人都可以以「不可抗力」來對抗對方的請求權。
商品房的影響之一：房企延遲交房
在江蘇徐州，「我們新買的房子延期交付了，而且不知道什麼時候上房。」近日多位市民收到了樓盤延期交付的通知書，涉及開發商包括萬科、華潤、綠地等品牌開發商。這些順延交付通告在提及原因時，均頻繁提到了這個詞：「不可抗力」。
新冠肺炎是否構成房企在交房合同履行中的不可抗力？
如果2020年「新冠肺炎疫情」是處於開發商購房合同正常履行期間，開發商應在疫情發生後及時向業主發去《關於「新冠肺炎疫情」導致延期交房的告知函》，由於告知函發出時疫情並沒有結束，所以無法計算準確的延期時間。所以，在疫情結束後28天內，開發商需再向業主發去《關於「新冠肺炎疫情」導致延期交房告知函》，在最後一份告知函中可以給出準確的延期時間。
法律並未對不可抗力起止時間進行明確規定，但根據慣例，針對本次「新冠肺炎疫情」不可抗力事件，應該以當地政府宣布抗擊「新冠肺炎疫情」之日起為不可抗力的起始時間（即2020年1月24日宣布徐州市進入一級應急響應），以徐州市政府宣布復工復產之日（2020年2月25日宣布徐州市降為二級應急響應）即疫情不再影響開發商復工建設之日為不可抗力終止之日。
如果具體到四川，2020年1月24日啟動一級應急響應，2月26日起降為二級應急響應。
如果約定交房時間分為疫情前；疫情管控期間；疫情後三種情況，開發商是不是都可以用「不可抗力」向購房者提出「順延交房」？
如果合同約定交房之日在疫情發生前，由於開發商原因未能及時交房，而延期履行交房義務，在合同延期履行期間恰逢本次疫情不可抗力發生，此時，開發商無權以不可抗力來主張延期交房，因為之所以遇到不可抗力是由於開發商延期交房的過錯造成的。
針對於合同約定交房時間在疫情管控期間和在疫情結束之後的情形，符合《合同法》第一百一十七條之規定，疫情事件是開發商所不能預見、不能避免，並不能克服的客觀情況，屬於不可抗力，屬於法定的免責條款。開發商可以以不可抗力為由延期交房，但延期交房的時間應僅以不可抗力事件所影響的時間為準。此處值得注意的是，此次不可抗力發生在春節期間。開發商可以延期交房的時間應扣除國家規定的節假日時間和建設工程慣例的休息時間。
四川省高級人民法院民事審判第一庭《關於涉新冠肺炎疫情相關民事案件審理的法官會議紀要》中的規定：「合同約定的房屋交付時間在政府採取疫情防控措施期間，開發商援引不可抗力主張免除其違約責任的，應予支持。若合同約定的房屋交付時間在政府批准復工或解除復工限制之後，開發商援引不可抗力主張免除或者部分免除其違約責任的，應當結合疫情防控措施持續期間、政府批准的復工時間或政府取消復工限制時間等因素，在原合同履行期限中將不可抗力期間順延後，再判斷是否免除或者部分免除其違約責任。」
如果開發商延遲交房，哪些情況購房者可以主張賠償？
首先，開發商因疫情不能按時交房，應當及時履行告知義務，以減輕業主的損失。若由於開發商未及時通知而造成損失進一步加大，購房者可主張賠償。
其次，開發商需提供因疫情影響延遲交付的相關證據。例如政府延遲復工的相關文件、企業停工通知、施工人員因確診或疑似新型肺炎而隔離的醫院證明、供應方無法按時供貨的證明等。
最後，交房延遲期限需合理。本次疫情發生時間適值春節假期，大多項目本就處於停工狀態。當「新冠」的疫情控制期和「假期」重合，需要考慮實質性影響工期的時間長短。如果工地停工一個月，開發商卻要求延遲交付一年，這明顯就很不合理。開發商延期交房的時長應與整個疫情時長大致相當。
「如果疫情時長2個月，延期交房也應是2個月，那麼開發商不必向購房者支付違約金。如果延期交房的時長遠遠超過疫情時長2倍或者3倍，購房者則可以主張向開發商索賠違約金。」
很多購房者關心，既然開發商可以「不可抗力」延期交付，我們是否能能延期償還貸款？
根據《合同法》第一百一十七條之規定，不可抗力是法定的免責條款，意思是說，不可抗力發生期間，因為不可抗力給合同雙方造成的損失由合同各方自行承擔，所以，開發企業具有延期交房的法定免責事由，不應對延期交房承擔法律責任。作為購房者關心能否延期償還貸款的事情，不屬於購房合同約定的事項，能否延期還貸是購房者與貸款銀行之間的合同關係，購房者不應以開發商延期交房為由，來主張與開發商沒有合約關係的延期還貸義務。
在疫情發生之後，各大銀行分別及時出臺相關政策，解決因疫情不可抗力影響而無法及時還貸的問題。將疫情期間逾期還貸的行為不視為違約，不將逾期還貸計入個人徵信。請購房人及時與各自貸款銀行聯繫，了解具體政策。
房貸還款如何延期
受到疫情影響，延遲復工，不少有房一族無法按照正常時間歸還房貸。為降低影響，針對個人貸款，已有政策明確，暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整還款安排，合理延後還款期限。目前成都多家銀行已經針對延期還款出臺了具體的執行政策。
哪些人群可以申請延期？
目前大部分銀行主要針對的是參加疫情防控的人員、政府工作人員以及治療或隔離人員，這部分人群也是銀行重點關注的對象群體。其中部分銀行（中國銀行、招商銀行、農業銀行三家）明確表示：沒有特定人群限制，都可以申請延期還款。但是有一點值得特別注意，並不是你申請了，銀行就一定會通過！申請的過程需要你提供個人情況說明，證明你真的存在「暫時性還款困難」。銀行方面也會根據你的個人情況去評估是否可以延期還款。
如果銀行通過了延期還款的申請，可以延期多久呢？
對於這一問題，有部分銀行的政策是1-3個月（招商）（中國）或者3-6個月，具體的情況還是要看個人情況才能確定。銀行的建議是你先把2月份的貸款結清之後，從3月份開始申請延期。在延期期間，本金不用當月歸還，但是利息仍然需要照常歸還。 大部分銀行都明確表示延期時長需要和你的貸款經理以及貸款行根據你的情況來做最終判斷。
個人房貸，如何申請延期還款呢？
在申請方式上，每家銀行操作方式大體一致，一是通過銀行客服報備記錄；二是與你的貸款銀行或者貸款經理聯繫來推進後續的辦理。
有一點重要的提示是，延期還款≠不還。
延期還款指的是你的房貸可以晚些時候還，而且大多數銀行也不會採取順延的方式，還款額後期會均攤到你的月度還款額中。比如， 3月份申請的延期還款已通過，延長期限為3個月，原本每個月還款6000元，而到了6月份，可能每個月就要還8000，相當於把延期的本金，平攤到你正常還款的月度金額當中！還有一點，就是剛才已經提到過的，本金延期歸還，但是利息仍然需要當月歸還。一定不要因此造成逾期記錄。
新冠狀病毒疫情屬於突發公共衛生事件，各方應當看到疫情發生之後，沒有贏家。房屋買賣交易各方應當秉承誠實信用原則，秉著最大程度減少履行損失的目的，妥善履行合同，共克時艱。