最近熱點很多，安全起見還是先不蹭了。原因見下圖，老老實實寫產品吧。
今天，姜Sir想跟大家聊聊天津的高層戶型。
首先做一下限定：討論的只是目前市場中最主流的15層以上、32層以下的高層住宅樓，不含超高層、小高層、洋房。
為何討論這種產品？
因為按天津的規劃指標，這種產品是目前市場供應的絕對主力。又因為成本能有效控制、總價段低，也是剛需的主要選擇。
尤其是建築面積100㎡上下的高層戶型，能把這種產品講透，對大多數剛需而言都非常有幫助。
姜Sir也發現，在大多數房企都在走高周轉、標準化的大背景下，加之高層建築本身創新性也不大，所以新盤的戶型也很容易「合併同類項」。
從建築結構看，現在天津主流的100米以下（新規出臺後改為80米以下）高層住宅，大部分都是兩梯四戶布局，又可分為帶連廊與不帶連廊兩大類。
不帶連廊的，樓體呈「T」字形，交通核（兩部電梯和剪刀梯）位於樓體中部北向。中間戶純南向，南北不通透，北向無開窗。邊戶則如下圖，呈倒「L」形。
不帶連廊高層邊戶橫廚三居
這種高層三居前兩年特別流行，又有側廚和橫廚兩種變化。
總體布局，客廳和主臥朝南，兩個次臥、衛生間、廚房、餐廳朝北。面積大點的能做到兩衛，小的只能做到一衛。
它的優勢在於，在很有限的總面積下也能做出三居（比如95㎡的三居），這樣就在保證功能性前提下有效控制了總價。
但它的缺點也顯而易見：只有兩開間朝南，採光上會有遮擋，而且入戶的長通道不僅浪費面積，一些設計不用心的還總忘記把走廊加寬以擺放鞋櫃。
不帶連廊高層邊戶側廚三居
帶連廊設計，最近幾年很流行，市場佔有率越來越高。
實際上就是把一個高層單元拆成兩部分，東西分設一部電梯、一部剪刀梯，中間樓體開槽，由一架消防連廊連接。
帶連廊高層布局
這樣，中間戶也能做到南北通透、北向開窗。因此，很多都在90多㎡之上做出三居，進一步壓縮了總價。
不過說是三居，其實只能算是「兩居半」——北向那個小房間其實面積很小，而且窗外就是連廊，採光較差。
帶連廊高層中戶三居
連廊高層的邊戶，設計的就舒服很多。基本可以做到三開間朝南，南北通透，全明設計。
如下圖這款約108㎡戶型，布局方正，功能齊備，在舒適度、功能性和控總價方面找到了平衡。
要說缺憾，就是廚房面積有些侷促，另外就是客廳在一側、所有臥室在另一側，勢必會出現一條長走廊，無形中出現面積浪費。
帶連廊高層邊戶三居
下款三居產品比上款更好一些，側廚布局，餐廳帶窗，南向陽臺，十分符合天津人習慣。
但它的邏輯同樣是入門先是客餐廳，然後一條走廊通向私密區。不僅長通道浪費面積，而且不同家庭成員之間的隱私也不好保證。
另外，這種格局的戶型舒適度雖高，但面積往往在120㎡以上，較難控制總價。
帶連廊高層邊戶三居
在比較過這麼多款高層三居戶型後，天津也有一款戶型，姜Sir認為，無論是功能性、舒適度，還是減少浪費面積、控制總價等方面，都實現了較好的平衡。
這就是萬科翡翠大道建築面積約109㎡的高層邊戶三室兩廳兩衛戶型。
這款戶型已經推出1年多時間，但似乎市場中類似的產品還不多。姜Sir一直想詳細拆解一下，今天借著這個話題說一說。
萬科翡翠大道建築面積約109㎡高層三居
首先，在整體設計邏輯上，它是一款非常標準的「H」戶型——這是上世紀末、本世紀初天津樓市剛啟動時，新建的第一批六層小磚樓商品房裡，最流行的一種戶型。
客廳主臥朝南、次臥廚房朝北的兩居室，客廳居中、兩個南向臥室一邊一個、次臥及廚房餐廳朝北，布局上像一個大寫的「H」，因此也被稱為「H」戶型。
相比較那種進門是客餐廳、一條走廊串聯起兩間南臥室、一間北臥室和衛生間的三居結構，這種「H」型三房的面積浪費更少。
像萬科這款建築面積約109㎡戶型，純粹的交通走道區域只有標紅部分三處，面積大約5㎡。
而這三處區域中，南向次臥門前的走道和公衛幹區合二為一；玄關走廊保證入戶的私密和獨立，並且連通家政間。這兩處又都不算真正的面積浪費。
萬科翡翠大道建築面積約109㎡高層三居
之所以這款戶型能夠將走道面積減到最低，正是因為「H」結構戶型的特性——客餐廳居中，其他功能區分列兩側，可以將交通空間與客餐廳融為一體。
這款戶型採取了廚餐客「一」字貫通式設計，開間同為約3.8米（牆中線）。廚房橫寬，餐廳和客廳加在一起是一個約6.9米×約3.85米（牆中線）的方正空間。
如此布局，一張1.5米×0.8米的標準四人餐桌擺在中間，四周還可以分別留下大約1米的寬度用來人員穿行。
這樣，餐桌周圍、廚房和餐廳之間、客廳和餐廳之間，構成三條「洄遊動線」。即便擺上家具，也不會影響人在四周繞行。
利用足夠面寬，借功能空間實現交通功能，自然也就減少了浪費面積。
這種「H」型布局的另一種優勢，在於功能區的劃分上。
可能很多人認為，那種進門客餐廳、臥室全部布置在裡側的長通道款三居，可以實現外動內靜的分離。
但是這種結構除了走廊會浪費面積，也會產生另一個問題：不同生活習慣的家庭成員住在隔壁，產生矛盾機率會不會加大？
而萬科這款建築面積約109㎡戶型，南向兩個臥室被客廳天然分隔，就可以滿足不同家庭組合的各種作息習慣。
如果是三代同堂，老人住在外面的臥室，即便早晚作息時間和孩子不一致，也不會互相干擾，北向臥室做小孩子的兒童房，又方便父母照看。
如果是三口之家，孩子正處在青春期，住在外面的臥室，又和父母有一個天然的距離，正好可以保留點自己的小秘密。
而且，公衛布置在南向次臥門口，實質上構成了另一個套房，更加方便使用，也進一步減少家庭矛盾的產生。
萬科翡翠大道建築面積約109㎡高層三居
最後，我們再來看看這款戶型的整體建築布局，就能更清晰它的設計邏輯。
兩梯四戶的高層，中間利用消防連廊實現中戶的南北通透。兩個獨立交通核分別布置在倒雙「T」的頂端位置，儘量減少電梯、剪刀梯和消防前室對樓體面積的佔用。
如此，便可保證戶型分割時更加方正，內部空間也更好利用。
建築面積約109㎡邊戶+建築面積約89㎡中戶的組合，目的也是有效控制總價。
萬科翡翠大道高層建築布局
目前，天津百米高層產品的出房率一般在75%左右。
沒辦法，按照建築規範，要配雙電梯、雙剪刀梯以及足夠尺寸的電梯前室，電梯還要有一部擔架梯。如果再有個氣派的挑空大堂，那公攤就更大了。
姜Sir建議剛需客群，在選擇高層戶型時，一定要注意尺度！尺度！尺度！
因為現在很多項目為了控制總價，都會極力壓縮總面積。可是房間尺度是一定的，過小的話必然會影響居住舒適度，甚至影響基本功能。
一般情況下，90㎡和100㎡是兩道坎：
90㎡以下的高層三居太侷促，其實是「兩居半」的概念；
90-100㎡的高層三居做出一個衛生間還好，要是兩衛必然影響其他空間尺度；
舒適度、功能性、控總價之間比較平衡的高層三室兩衛，是110㎡左右。
所以，千萬別被戶型圖欺騙，千萬不要為了省錢盲目壓縮面積，儘量要去樣板間裡感受尺度。
剛剛已經講過了萬科翡翠大道這款三居的整體設計邏輯，下面姜Sir來以樣板間實景照片展示下每個空間的尺度。
入口的獨立玄關側面，除了一個內嵌式玄關櫃之外，居然還設計出一個獨立家政間。
這個小小的空間面積雖然不大，但預留了上下水，洗衣機、乾衣機都可放置於此。裡面還能存放洗衣液、消毒劑、柔順劑等各類洗滌用品，以及墩布、掃帚、吸塵器等家政用品。
利用一扇摺疊門，節省空間又能保證整潔美觀。可以說，這個大約1.4㎡的空間，實現的功能卻是很多120㎡以上戶型沒有的。
樣板間玄關實景圖
廚房橫置，約3.8米×約1.85米（牆中線）的尺度，面積大約6㎡多一點。
但它是一個「U」型布局，臺面大約能做到5米多長，還可以擺下一臺雙開門冰箱，使用效率相當高。
而且它還和餐廳貫通，中間由推拉門分隔。炒菜時可封閉，平時打開就可以變身開放式廚房，進一步延展空間感。
另外還有一個設計很實用——廚房是扁平橫窗。可能很多人不喜歡，認為採光很差，但卻真的很實用啊！上面一長排吊櫃，能儲存多少米麵糧油、調料乾貨？
樣板間廚房實景圖
客廳和餐廳融為一體，一個約6.9米×約3.85米（牆中線）的方正空間，面積大概24.5㎡。這裡不僅是家庭聚餐、聚會、休閒、交流的公共空間，也是各種動線匯聚的區域。
從樣板間擺放家具之後的空間效果看，絲毫不會有擁堵、壓迫之感。尤其是通道中間擺放上餐桌，周圍空間仍足夠人穿行。裡側牆角還可以擺放餐邊櫃，進一步解決餐廳儲物需求。
而且，這種餐客一體、餐廚貫通的設計，其實使得整個家庭中心是圍繞餐桌而非電視展開。
想像一下，一家人圍坐在餐桌旁，一邊用餐一邊聊天，家庭溫馨的氛圍更加突出。這遠比坐在沙發麵向同一方向看電視，更適合一家人的交流。
樣板間客餐廳實景圖
主臥淨面積只有約10㎡，但尺度卻是剛剛好。能擺下一組衣櫃、一張1.8米雙人床、兩個床頭櫃，不多不好。
飄窗則有效延展了室內空間，鋪上軟墊和靠包，相當於在室內增加了一組休閒沙發，看書喝茶都可。
樣板間主臥實景圖
主衛是傳統的方形布局，三件套剛好擺下。窗戶開在淋浴區旁，可以快速排溼通風。手盆寬度不大，儲物功能利用底部抽屜和上部鏡櫃來解決。
樣板間主衛實景圖
南向次臥尺度可以擺下1.5米雙人床、衣櫃、兩個床頭櫃，甚至還能在床尾對面擺一個鬥櫥。
而且，次臥門外就是客衛，相當於一間獨立套房，老人住起夜簡直太方便了。
樣板間客臥實景圖
客衛乾濕分離，臺盆櫃更寬，同樣帶抽屜和鏡櫃，滿足儲物功能。內側的淋浴區、馬桶區，每個尺寸都是標準的。
樣板間客衛實景圖
北向小臥室，尺度約2.5米×約3米（牆中線），面積7㎡多一點。靠牆擺放一排書架，中間擺一張書桌，十分適合做獨立書房。
即便需要改造成兒童房，面寬也夠，只需要找整體家具品牌品牌來做一些設計就可以了。
樣板間書房實景圖
總之，這款建築面積約109㎡的三居戶型，每一個空間都不是特別大，但尺寸卻都剛剛夠用。
當然，沒有十全十美的戶型，相信很多人也都能挑出萬科這款戶型的問題：中戶突出會出現陽光遮擋、客廳沒有陽臺、客衛無窗。
第一個問題，沒辦法，很多連廊設計的高層都存在類似問題，但肯定會滿足規範要求，而且客廳、主臥受影響不大。
第二個問題，可能天津大部分購房者特別看重，其實這也是一個取捨的問題。
按照規定，全封閉陽臺都是計全面積銷售。一個陽臺，如果按1.2米×3.8米計算，就是4.56㎡。如果1㎡按2.3萬元售價計算，就是10萬多元。
所謂「背著抱著一邊沉」，沒有陽臺，實際上是把這部分面積讓給了其他功能區。而利用贈送的飄窗，延展了客廳面積。
至於晾曬問題，烘乾機可以考慮。據一位常年用烘乾機的業內朋友介紹，還是很好用的。
第三個問題，這種「H」戶型中、將客衛布置在南向次臥旁，必然實現不了全明。這也是建築布局上的取捨——是為了全明犧牲次臥的居住便利，還是反之。
至於通風除味的問題，也許可以利用大功率排風扇等技術手段解決。
總之，戶型設計一定是做選擇題，同等指標下，你想要什麼，你就把資源向哪傾斜。很多時候，都實現不了「幾全其美」。
每個人的偏好不同，姜Sir之所以喜歡萬科這款高層三居戶型，也是感覺它在控制總價、保證足夠的功能性和舒適度方面，實現了比較好的一種平衡。
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2019·10·25
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