京城包租公，15年房產買家。你相見恨晚的買房導師，已為5000人提供優化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，話只說一半讓你雲裡霧裡！包租公用實戰經驗給你有用的建議指導。
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提問：包租公，您好。坐標北京，名下兩套房，一套小戶型自住，另外一套小戶型出租，計劃置換大三居，有貸款記錄算二套。標的總價預計1200W，標的位置可以在北三、北四環京藏高速附近，大致範圍是馬甸、牡丹園、安貞、健翔橋、亞運村等區域。前天去看了華亭嘉園小區，位置感覺可以，但為什麼比周邊小區單價低呢，華嚴北裡能到8+萬，而華亭嘉園只有6+萬，是什麼問題？另外上述區域小區裡您還有比較好的推薦嗎？非常感謝包租公！
回答：在健翔橋東南角區域，與華庭嘉園小區同品質的不多，華庭嘉園整體戶型偏大，目前單價比小戶型較低。該小區的缺點在內部分享過，類似的還有世紀嘉園、羅馬花園。千鶴家園只有一棟樓是類似情況，其他價格基本正常，可以淘筍。對華亭嘉園價格的具體分析，對華亭嘉園、世紀嘉園、羅馬花園的共同點說明，對千鶴家園兩類樓的分析，見內部分享。
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提問：包租公，您好，已有北七家名佳花園一居室，市值約290W，有公積金貸款記錄，70萬未還，滿五年，計劃換房。子彈110W，年稅後收入60W左右。換房目的：1、一個孩子4個多月，同時倆位老人回來，現在住不下，換個三居。2、考慮換到朝陽的學區。請問，1.是一步到位，換朝陽學區，還是先換三居，解決住不下的問題？2.目前置換應該不是好的方式，離婚或者全款DY，是否可操作？3.有什麼推薦的區域滿足這兩點需求？十分感謝！
回答：置換可以籌集330萬的綜合首付款，月供承受能力很強，可以買最高1100萬標的，這個範圍內還是相對容易的。
1、孩子還不到一歲，學區佔坑有些早，而且沒必要自住+學區。若必須有學區，可以考慮在上學根據學校政策買個小戶型即可。不是最優方案。
2、北七家漲幅預期略差一點，爭取今年完成置換。
3、推薦看看望京的次新小區，而且每個街區都是學校配套，上學方便。努力淘筍，有機會找到90+分以上的解決方案。自住+學區+保值，一步到位。
4、如果不在乎保值屬性，就可以放開看看品質次新，沿著三環、四環。但是猜不出你的喜好，選定幾套後，可以再次內部提問，幫你分析。
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提問：包租公，你好，非京籍，我和我老公國企單位收入穩定2.5萬左右，北京上班，家裡兩個孩子。北京一套無貸款，公積金貸款未用；保定一套120萬，仍有20萬貸款，等明年7月份才能上市交易。糾結的是：再買房子去哪？在北京有自住需要，在天津有孩子上學需要，在保定房價低投資兩套，而且父母親戚都在保定市，有個照應。該怎麼操作呢？我傾向於在北京買，但是需要賣了保定房子才有首付。
回答：環京的廣大區域，未來價值會進一步打折扣。況且保定還不如這些區域。不要再期待十年前那種全國普漲，閉眼買房，躺贏的年代已經過去。保定房子有老人自住即可，其他賣掉。天津可以先買個小房子落戶，沒多少錢，為以後上學高考做準備，你不能確定政策一直有。再有能力就北京建倉。
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提問：包租公，您好！我們倆人在北京上班，暫時在京租房住，租金3600每月，二胎預產10月。在京購房資質，我們有，老人也有首套資質。自有資金50萬。在香河孔雀城有一套房，月供3500，最高時2.2萬，現在單價1.1萬。老公非常想在京買房，嫌香河漲價太慢，賣了能湊齊100萬首付，可用父母資格在京接力貸首套買套老破小，等著升值。而我覺得，現在兩口子年收入24萬左右，又有兩個孩子要養活，經濟壓力太大，目前不是我家合適買房時機。可老公非常堅持賣香河買北京，而我結合最近政策分析，感覺香河房價還能漲，可以等等再置換，請問包租公，結合現在情況，我家怎麼樣處理比較合適，讓資產增值？
回答：純粹從資產升值角度，香河沒法和北京比較，和燕郊都比不了。香河既然已經買了，置換也有成本，你說市價1.1萬，可以掛出去看看，多久有真實客戶面談。因此你認為買房難，其實賣房也很難，看你能承受多大的損失。你這裡面有太多容易踩坑的地方，可以繼續內部提問解答。
100萬首付能配置300萬左右標的，月供約12K左右。也有進一步優化的可能，但在一年內完成賣房、生養、買房，需要耗費你們兩口子大量的精力，做好思想準備。不建議硬上。
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提問：包租公，您好！坐標北京，SFSD，我在北二環上班（未來5年可能在西二環），愛人在北五環上班，看好未來金茂府和公園十七區，均是145平米左右的四居室，金茂府容積率低但得房率不高，公園十七區不含精裝且小區中間有一條市政道路，離地鐵也遠，總價差不多都在800+萬，想請教：1、對於這兩個盤您怎麼看？2、這兩個區位您看好哪個，原因是什麼？3、三是您是否有更好的推薦？萬分感謝！
回答：這兩個樓盤都是限競房，再結合地段，都不是投資推薦級別。
相比較，自住 未來金茂府更好一些，地段、交通、未來預期更好些。
對於這類側重消費的需求，根據自己喜好就好。
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提問：近兩周去看瞭望京的二手樓盤，比較喜歡橄欖城和華彩公寓。想買大三居，什麼單價入手好？橄欖城和華彩怎麼選？華彩是公寓性質，但178的戶型完美，橄欖城同價格只能買144的，求解。
回答：兩個小區不是一個水平的產品。橄欖城由於阿里入住，價格在望京屬於第一梯隊。華彩國際公寓，由於定位、戶型設計等方面都側重辦公，，價格本身就低。價格要看具體房源，華彩好戶型出的並不多。
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提問：坐標北京，子彈400W，月供2萬左右，考慮居住改善和孩子上學，在朝陽區有推薦的小區嗎？謝謝！
回答：因為你還款能力受限，可以配置720萬左右標的，並且改善的是通勤和小區品質，基本還是以兩居為主。朝陽北師大附屬實驗，小區澳林春天，以兩居為主，三居能夠到的少；朝陽人大附，芍藥居北裡，環境一般，但學區還可以；北工大附小，首城國際。
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提問：包租公好！坐標河北，子彈30萬，買個總價100萬以內的，計劃投資天津小戶型，寶坻區域怎麼樣，有升值空間嗎？在哪兒能看到天津區域的分析資料呢？現在適合買房嗎？還是等明年？
回答：投資的話，天津和北京的預期增速不是一個級別，但天津也是隨著北京帶動上漲。寶坻屬於天津遠郊，是炒作新城的概念，離市區太遠，發展受限，大概率短中期橫盤。投資不建議。你這個價位如果不想去瀋陽，這兩年抓緊天津上車也比不買強。切記非筍莫入！目的不是買房，是賺錢，不能著急。可以看看津南、北辰區域。
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