我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：房姐，朝陽公園周邊是否值得入手？
回答：朝陽公園周邊，這個概念很大。 朝陽公園板塊，分朝陽公園南門，西門，北門，以及東四環泛海等地段，這些地段存在很大的差異。 朝陽公園南門，標杆是棕櫚泉，此外有麗水嘉園這類存在優質房源可能性的標的，以及萬科東第，公園大道等溢價盤，此外還有甜水園，秀水園，水錐子等老公房，甜水園可以淘一淘。 朝陽公園西門，主要是棗營板塊，以老公房和外銷公寓居多，外銷公寓中以清境明湖等相對優質，但2017年後，價格也逐漸補漲，目前6萬多大面積老破大沒有特別優勢，棗營老公房較貴。
北門，從亮馬橋路到東風北橋，有福景苑這類公寓老破大，東風橋亮馬水晶，瞰都等類次新，也有南十裡居酒仙橋街坊等公房，相對較好的是東潤楓景。 東門，泛海是地段CEO標杆，觀湖國際價格相對溢價低一些，但也很難出筍盤，靠西側四環的3棟樓有一定噪音。 綜合來看，南門次新老破小，西門老破大可以多些關注。
提問：親愛的房姐您好，新人首問，關注很久了，跟著房姐從小白到了大白哈哈哈，終於有了比較明確的標的請房姐解惑～多謝多謝多謝～我是首房首貸女生剛工作，首付180～250，聽從房姐教導主要看朝青周圍，買來會先租再自住，後期會置換或再買學區。現在幾個比較有代表性的籌如下： 1.石佛營西裡板樓小三居94年南北向6層； 2.國美第一城3號院頂層大兩居東南向，07年，臨街有噪音，父母不喜歡頂層
3.十裡堡北裡鋼混3居帶電梯86年南北向 4.石佛營東裡鋼混假三居92年東西向 問題如下，辛苦房姐： 1. 4個籌好壞排序怎樣，分別啥單價合適呢 2. 我是想儘量用足我的信貸能力（比如100%收入），父母希望謹慎，房姐建議呢 3. 父母很討厭頂層，如果房姐認可國美頂層，有啥理由能幫我說服父母嘛～哈哈哈，父母很認可房姐～ 4. 國美同戶型西南向有非頂層，和東南頂層相比，房姐覺得哪個更好？頂層，臨街，折價能多少呢 5. 我自己買房後結婚，2年後考慮要小孩，老公sfsd資格、西城區戶口。結婚後房子在朝陽，會影響他西城戶口嗎？sfsd資格怎麼保留呢？指望用他sfsd買西城學區呢 6. 父母總覺得會等到合適的新房源，想等等年底左右買。我是覺得價格合適就儘快買。房姐覺得呢～ 7. 有什麼選籌範圍房姐覺得更適合我呢 非常感謝房姐～～～～～
回答：1. 這些小區本質上是一類產品，上車盤老公房，沒有太大差別。 十裡堡北裡部分比較老排除，而且是這一片最貴的老公房社區，加上進出開車其實不便，不是很適合投資。1>2>4>3 2.貸足沒問題，關鍵是風險要能控制住，比如手上要有至少1年總月供的資金，隨時抵抗風險 3. 因為頂樓一般都會折價 所以存在撿漏機會。頂樓漏雨，隔熱不好這是吐槽最多的，看房的時候可以留意一下。 4. 西南非頂，折價10%以上 5. 沒事，你婚前買的不影響她的sfsd，以後lh再買 6. 合適就入 7.你選的這幾個板塊就沒問題。還可以關注下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區
提問：新人首問，房姐您好！ 1.廣和裡3號，廣渠門橋東南角，原中遠家屬樓，單樓獨院，共約110戶，97年板樓，比鄰東城，區屬朝陽，南北通透，無學區溢價，無電梯，86平。目前出租狀態。 請教您,綜合該地段及房屋特點,是否建議出售該房產? 2.看精華文章，您不推薦東西城老公房。 我的粗淺認識是，東西城尤其西城教育教育質量遠高於其他區，海澱拼娃是另一種模式除外，不同區教育均等化很難實現，留京工作的考二代對教育也越來越重視。 因此，西城即使僅考慮學區價值，是否仍然值得投資？
3.目前夫妻倆人分別在金融街和菜市口上班，住東花市，小孩近兩年就要上小學，目前是東崇前學區。 考慮到東西城行政合併乃至學區合併（即中考不鎖區）的可能， 如果前述廣和裡房產出售並準備其他子彈，1000萬預算約束下，置換金融街學區房，讓孩子從從東崇前換至金融街上學，是否是好的選擇？ 4.如果建議置換，建議一居低總價上車還是買兩居？西城晶華、新文化街和宣武門西大街之間怎麼選？ 謝謝您!
回答：1. 這一片的漲幅比較一般，有更好的選擇建議換掉 2. 東西城的學區攤平是大勢。 學區房是學區屬性>房產屬性，房價受政策和教學質量的影響，一但學區受影響價格會斷崖式下跌，有很大的不穩定性，這類產品不是投資的好選擇。 3. 為學區考慮，換到金融街當然沒問題 4. 一居低總價上車，建議宣武門西大街
提問：新人首問請房姐關注：簡單介紹下情況，三口之家，雙方父母均在老家（山東山西），老婆孩子深戶有一套學區房，我戶口天津，社保一直在廣州繳納，在天津和廣州具備買房資格，孩子3周歲半，我被公司派到北京工作常駐，無法解決北京戶口，孩子在北京上學難度較大，現在想買二套，一直在天津和廣州之間猶豫不決，去天津實地考察明顯感覺城市活力不足，如果單叢保值潛力交付出發，天津和廣州如何選擇，購房預算總價250萬左右，如果選廣州的話，金沙洲、科學城、南沙三者五年內哪裡比較有潛力？感謝房姐！
回答：廣州肯定好於天津。金沙洲這幾年金沙洲這幾年產業一直不行，加上地理位置的特殊性，導致樓價非常不穩，不建議看。南沙都是投資客去，真正發現起來還比較早，還不是適合入場的時間。 科學城未來的發展會不錯現在也有起色，推薦選擇這裡
提問：您好！我在北京、深圳各還有一個名額，現金有1500w左右，從投資角度（按5年一個小周期），我是深圳、北京兩地各買一套？如只買一套是在深圳還是在北京更合適？北京\/深圳會推薦哪幾個區域或者項目？謝謝您！
回答：1500隻買一套浪費了，建議深圳 北京各一套 1.北京選籌： 700-1000萬，望京酒仙橋棗營大望路雙井九龍山，石佛營大望路四惠，看房講究體力和技術，下手比的是經驗和速度，次新品質大三居，核心地段老大樓是主要的標的，通常這一類都需要全款再抵押。 1000萬＋，是700-1000的升級版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面積，這個區間的房源數量減少，但是反應周期比前面更長，好房源有時候能消化幾天。 2.深圳選籌： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
提問：房姐好，新人首問，關注房姐一段時間了，很多觀點非常認同，本人坐標北京，最近剛賣了一套朝陽學區房子彈500，目前天通苑170平自住（無貸款），在考慮是否買二套房純投資，計劃5年出手。 買二套主要目的是貸款（加槓桿）並提公積金還貸。手頭其他現金目前在股票基金理財等大約還有500多，但是感覺未來5年貨幣供應量大，資產類升值概率都很大，所以想分散投資，總價600左右投二套房（付400抵押貸款200左右），剩下的600繼續投資理財，基金類。 問題 1、上述思路是否可行，是否要加大槓桿提高購房總價，以便提高回報率？
月還大約2-3萬可以承受。我自己測算過600和800總價5年回報在提前還款後回報率差別不大。 2、未來5年房價大概率的增長比例判斷，如果限購政策持續，自己判斷大約最多能上漲30-40%。這樣大概率會跑輸M2增速，相比這幾年平均10%以上的投資收益是不是值得投資？因為家裡還有其他的房子，房產的資產比例依然不低。 3、如果買二套，目標朝陽東三到東五之間，從純投資收益角度看，哪裡比較合適？除了低於同小區均價的標的還有那些因素比較重要，比如位置，社區環境，高端社區的一居或者一般小區的二居等等？ 謝謝！
回答：依然拉高槓桿至總價800更合適，未來上漲是大概率事件。5年上漲40%還是保守的，去年深圳平均漲幅30%以上，經濟下行房產夜壺功能也會拿出來用一用的，稍微松下限購市場就會立即反應 北京買房投資儘量看二居，位置最重要的重點在。推薦看 青年路的青年匯佳園的小兩居，還有CBD傳奇或者雙井首城國際，珠江羅馬嘉園 都可以淘下
提問：房姐好，北二環上班，有2歲孩子，年收入60結餘40。和父母住新景家園，賣八百萬租九千。門頭溝loft，賣二百萬（割肉30萬）租四千五。香河富力新城三居，有30萬貸款，賣一百萬租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，買時五萬現六萬一，出租中，租五千六，有155萬貸款。子彈一百萬 1以後想和父母住近點，現有資產怎麼配置？香河有發展嗎？門頭溝租金不少，是賣是租 2崇文門能上崇文小學，是在附近再買個一居，便於和父母生活？或在石佛營附近再買二或三居？有學區嗎？看您推薦雙井，雙井買一大一小合適嗎 3若考慮二胎，是一步到位還是以後再改善 4現在先買個小房子投資，過幾年再置換可以嗎？富頓怎樣？北京置換成本高嗎
回答：香河可以出掉，門頭溝租金還行，但未來漲幅預期低，可以一併出掉 石佛營不推薦。雙井可以看看珠江帝景，兼顧學區+自住還不錯 北京持有5年以上比較合適，太短的時間置換成本會較高，富頓5.5左右的單價可以考慮
提問：房姐好，新人首問。目前在天津有房，北京無房，現已具備北京購買資格，諮詢如下問題：1、天津房（緊鄰市區非學區次新地鐵房）何時出手合適？明年可以嗎？2、諮詢過銀行和中介，因為有貸款記錄，再買北京房算二套，有沒有算成首套的辦法？3、目前子彈只有500+，算二套的話，貸款額度有限。目前小孩可在海澱區重點小學上學，如果在西城區買學區房，可兼顧上學和自主，但老破小居住環境不好；如果考慮投資兼顧未來自主，目前已看海澱區五棵松區域，豐臺區麗澤景園，方莊紫芳園，珠江駿景，朝陽區朝青區域的珠江羅馬嘉園等，您看哪個更合適？有沒有其他推薦，比較傾向小三居，謝謝！
回答：你好，北京二套資格建議找墊資公司全款抵押的方式買入，相當於首付3-4成。 小孩可以在海澱上學，建議在學校附近租房住。 麗澤景園位於麗澤板塊價格已經偏貴。 珠江駿景的毛病就是周圍環境太差，而且很難有改善的空間，小區裡面也有點亂，那邊做生意的多，好多發快遞的，亂糟糟的。 優點就是小區本身品質還算OK，最大的優點就是便宜，南三環700來萬買個次新三居，也就這個小區了。 你買這個小區別指望有太大的升值，能跟上大盤就不錯了。 朝陽板塊整體上來說潛力更大點 ，珠江羅馬可以買，推薦再看下 風度柏林、CBD傳奇
提問：房姐您好，本人有北京市集體戶口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳買了2套房，自己名下一套住宅，已還完貸款，還有一套公寓在老婆名下，有商業貸款在還，下半年想在北京買一個1室1廳或者兩居，打算把戶口落在房子上成為戶主並有個還可以的學區，首付錢大概200萬左右，想請問房姐，（1）北京購房資格除了戶口之外還需要社保麼，不知道我是否具備；（2）如果有資格的話是否是按第一套來算，按上述首付，要求，有個還可以學區，請房姐推薦下樓盤，看哪些較為合適。謝謝！
回答：謝謝讚賞88元 每個城市，可以交溢價社保，深圳有資格家庭可以限購2套，公寓不限購。 深圳的房產和北京不矛盾，不計入北京限購。 北京買房建議起步兩居起，考慮到未來的流動性和買家，其實可以更多的考慮三居。 北京戶口買房不再需要額外的社保。 200萬首付（當然，首付建議可以再湊一些），做好選籌全套（選標的，評估，貸款...）可以買到460-480左右的房子，因為正好是非普線附近，其實競爭也比較激烈（所有建議首付再湊點，這樣突破500好很多）。 你的情況夫妻都屬於二套，應該採用全款買入然後抵押方式購買，可以貸足並且選籌比按揭優勢較大。 500萬以內可以多看甘露園，常營，百子灣，天通苑幾個板塊，學區不要太考慮了，傳統意義上的牛校，200首付因評估貸款問題只能買到400萬出頭，基本都是小開間或地下室，沒有明確上學需求，朝陽自帶的學區未來成長性更好。
提問：房姐您好，新人首問，求儘快解答。夫妻自住，沒小孩不考慮學區，朝陽門上班，主要看重通勤便利性（開車+地鐵）和居住舒適度（戶型+環境）。需求：總價750-900，兩居，樓齡較新（最好08年後），客廳及至少一間臥室朝南，中高樓層，儘量不臨街，近地鐵，小區環境好，配套方便。目前看了雙井、朝青、百子灣、東風北橋、常營、管莊，選定了以下幾個，分析優缺點： 1、首城國際：87-89平，有兩種戶型，想首選全南的，因為南北的戶型客廳朝北。優點是房齡新、位置好、環境和配套都可以；缺點是面積太小、得房率低（兩個臥室和洗手間都過於小），住著有點憋屈，有不想長住的感覺。
2、A派公寓：93平兩居，兩種戶型，想買全南，因為西南向的戶型兩個臥室都臨街。優點是得房率高（比首城使用面積大10平左右），這個面積就夠用了，密度比首城低；缺點是房源少，議價空間不大，離辦公樓較近。總體優於首城。 3、禧福匯：102平全南，優點是面積比首城大，住著舒服，交通和配套與首城相差不大，離地鐵站更近，小區環境更好；缺點是房源少，南邊是一片老樓景觀不太好（但好處是無遮擋通風好）。
優於首城。 4、朝青：沒看到喜歡的房子，華紡有點老舊，潤楓水尚戶型不太好環境也一般，性價比不高，其他的小區暫時就沒看。最重要的是開車上下班太堵（雖然物理距離不遠），據說6號線高峰期很難擠上去。對這個片區有點猶豫。 5、金都杭城：東區105平的南北通透，西區122平的全南，都很喜歡，小區環境也是看過的最喜歡的，過馬路就是永輝（為了這幾項喜歡甚至想忍受小區外邊的擁堵和亂差），離地鐵站的距離跟首城差不多。可惜據說路北的超市那一片是違建，可能會拆除，更可怕的是拆掉後就直接臨鐵路了。總之很猶豫。另外奇怪為什麼西區和東區價格差那麼多。
綜上分析，計劃如下： 1、優先排序：A派公寓>禧福匯>首城國際>潤楓水尚>金都杭城>遠洋一方（前兩個小區無房可買再買首城，後三個小區儘量不買），戶型本來首選南無奈首選全南。 2、買房時點：現在剛過了八九月份的熱度，從季節和經濟環境的角度，預計未來3個月會繼續下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春節前再出手，砍價空間會比較大。在以上幾個小區裡哪套先降到位籤哪套。 請房姐賜教，這個小區和戶型排序、買入時點您覺得可行嗎？我的分析是否有錯誤或者沒考慮到的地方，想買的房子是否有隱藏的坑？是否還有其他小區推薦？期待您的回覆，感謝！
回答：A派公寓、禧福匯、首城國際 在這三個中選擇都沒問題，自住品質和未來增值潛力都不差。時間上春節前出手就行，但不用一定等到最後兩個月，性價比高的標的可能隨時出現，持續關注就好。需要注意下 禧福匯一號樓臨西大望路，會有噪音影響。
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