沒有正兒八經的物業公司，業主委員會由「順延」產生……一場停車位風波牽出了濟南市某些老舊小區所存在的諸多問題。
5月7日，濟南化纖小區的停車費收費業務被緊急叫停，然而停車費是否應該收取、業主委員會是否合法、停車服務協議是否有效等問題讓停車位風波變得迷霧重重。
一個耐人尋味的告知函
「本公司鄭總聲明，化纖小區土地屬國有劃撥，產權歸屬濟南八方錦綸集團有限公司。本公司及產權單位至今沒有授權任何單位和組織在小區內規劃及收費管理車位。」5月7日，網絡上廣泛傳播著一張蓋有濟南華先科工貿有限公司印章的告知函，落款處的日期是5月2日。
根據告知函的內容，濟南億聚發商貿有限公司於4月30日通知化纖小區業主登記車輛信息並收費。「經查，貴公司的行為也未徵得70%以上業主同意和相關政府管理部門授權收費管理。」在告知函的結尾，濟南華先科工貿有限公司要求濟南億聚發商貿有限公司立即停止非法利用國有資產侵犯廣大廣大職工及業主利益的行為。
那麼，這份告知函是否屬實呢？5月7日下午，齊魯晚報·齊魯壹點記者實地探訪了化纖小區，發現多棟居民樓的單元門上張貼這份網上廣泛傳播的告知函。雖然告知函的內容是一樣的，但是該小區所張貼的都是複印件。
雖然告知函上僅有寥寥數百餘字，但是涉及多家單位的博弈，信息量非常大。
「濟南華先科工貿有限公司其實是我們企業（原濟南化纖廠）的一個物業管理部門，主要是負責水電維修等工作。」該小區一位居民說，由於他們小區是企業宿舍，土地產權的確歸他們企業所有，至今沒有正兒八經的物業公司，而濟南億聚發商貿有限公司是化纖小區業主委員會引進的停車服務公司。
其實，對老舊小區的停車位進行規範化管理原本是一件便民措施，畢竟沒有統一的停車位管理會讓停車難困擾著居民，然而在具體操作過程中卻「走偏」了。
「老舊小區通常沒有地下車庫，可能最初的停車位能滿足居民的需求，但是隨著私家車的普及，停車位就不能滿足居民需求了。」相關專業人士分析道，告知函背後其實是老舊小區停車難的「心病」，如何這個問題是老舊小區共同面臨的問題。
免費到收費居民難接受
「之前都是誰搶到車位就是誰的，晚上的時候整個院子裡面都是車。」化纖小區一位居民說，他們小區的確存在著亂停車的情況，甚至不少私家車還停在了消防通道上，存在較大的安全隱患。
由於免收停車費，化纖小區也吸引不少外來車輛。「在附近上班的一些車主，白天把車停在我們小區，下班的時候就開走。」該居民說，社會車輛無償佔用了他們小區的停車位資源，他認為有必要對小區的停車位進行規範化管理。
「引進濟南億聚發商貿有限公司這家停車服務公司就是要解決亂停車、停車難的問題。」化纖小區業主委員會的王姓負責人說，之前不少居民都在吐槽停車難的問題，而且他們小區因存在堵塞疏散通道、安全出口的消防安全違法行為，被濟南市公安局歷城區分局東風派出所責令改正。
2020年初，化纖小區業主委員會與濟南億聚發商貿有限公司籤訂了有關停車服務的協議。1月16日，濟南市歷城區東風街道化纖社區居民委員會、濟南華先科工貿有限公司、濟南化纖小區業主委員會、濟南億聚發商貿有限公司四家單位共同籤訂了一份協議，上面印有四家單位的公章。
後來，濟南億聚發商貿有限公司在化纖小區居民樓前畫了800多個停車位，並在小區兩個出入口安裝了車牌識別自動啟動杆系統。4月28日，一份重新錄入車牌號並收費的通知張貼在居民樓單元門上，部分居民已經拿著房產證、身份證、行駛證等資料登記了相關信息並交納了停車費。
「如果是化纖廠的員工，第一輛車的停車費是每個月50塊錢，第二輛車的停車費是每個月60塊錢，而租戶的停車費是每個月80塊錢。」該小區一位居民說，以前他們小區一直不收停車費，雖然停車費用並不高，但是他仍然接受不了。同時，該小區的租戶也對所謂「差別化」收費有意見。
如今，這個告知函在化纖小區引起了軒然大波，濟南億聚發商貿有限公司安排在小區門口的工作人員被部分居民稱為「不明身份人員」，不少居民也質疑停車服務公司收取停車費的合法性。
停車位管理被緊急叫停
一石激起千層浪！
原本僅僅是停車位收費管理的矛盾，可是化纖廠的居民卻「挖出」了更多的問題，從而讓停車位風波變得更加複雜。
「化纖小區的產權單位是濟南八方錦綸集團有限公司，業主委員會引進停車服務公司需要經過產權單位同意。」濟南華先科工貿有限公司的楊姓工作人員說，他之前一直認為籤訂的補充協議是要進行老舊小區改造，所以才蓋了單位的公章，如今他們要求停車服務公司停止相關業務。
「企業面臨破產，由企業宿舍管理改為政府管理漸成事實。」化纖小區業主委員會王姓負責人提供的一份會議紀要寫道，街道辦事處成立物業科、居委會成立物業管理委員會，這為他們小區改造提供了基礎。
齊魯晚報·齊魯壹點記者通過天眼查APP查詢到，濟南八方錦綸集團有限公司成立於1996年10月30日，其大股東為濟南齊魯化纖集團有限公司，兩家企業均處於在業狀態。不過，濟南八方錦綸集團有限公司的兩個電話，一個已經停機，一個則稱不是該單位。
引進停車服務公司是否徵得了70%以上業主的同意呢？「之前我們在單元門上張貼過一個紀要，上面徵求過居民的意見。」化纖小區業主委員會王姓負責人說，他們在紀要上公布了手機號碼，但是居民並未提出不同的建議。除此之外，化纖小區業主委員會相關工作人員印發過調查問卷。
化纖小區業主委員會是否通過選舉產生，是否具有合法的資格？王姓負責人稱，最初兩屆的業主委員會是由選舉產生的，他都當選為業主委員會主任，後來就「順延」下來了，也就沒有進行換屆選舉。不過，為了證明化纖小區業主委員會的合法性，他拿出了一份銀行徵信報告。
「連續兩屆沒有選舉，程序上弄得不太對。」化纖社區居民委員會王姓負責人說，化纖小區業主委員會在屆滿以後，一直就延續下去了，他承認該小區業主委員會的確存在著問題。
對於居民關心的停車位管理以及收費的問題，王姓負責人說，該小區的停車位管理已經緊急叫停，是否更換停車服務公司、是否退款等問題仍需進一步協商處理。
對此，濟南億聚發商貿有限公司相關負責人稱，他們已經籤訂停車服務的協議，前期投入了幾十萬元，他們正在積極協商處理相關事宜。
律師說法：
業委會與停車公司所籤協議無效
針對化纖小區停車管理風波所涉及的法律問題，齊魯晚報·齊魯壹點記者於5月8日諮詢了山東千舜律師事務所律師甄恩陽。「因為涉及的停車位產權屬於單位所有，業主委員會無權處置。」甄恩陽說，他認為業主委員會與停車公司所籤訂的協議是無效的。
根據《中華人民共和國合同法》第51條規定，「無權處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權時，合同自始有效。」甄恩陽認為，如果停車位的產權單位事後追認同意小區歸劃車位並收費的協議，那麼該協議繼續有效。
在沒有經過選舉程序的情況下，業主委員會能否是否能行使相關職權呢？「業主委員會如果未經選舉產生是無效的，業主可以重新組織選舉。」甄恩陽說，化纖小區業主委員會以「順延」方式產生是不符相關規定的。
根據《業主大會和業主委員會指導規則》第五十七條的規定，業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 程凌潤