城市更新項目的法律盡職調查與風險防範

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1. 城市更新項目的前期費用

2. 城市更新項目的前融

3. 實施主體重新確認：成熟型城市更新項目收併購的新出路

4. 城市更新雙抬頭：開發商的實務操作與財稅、融資應對策略

5. 202008：深圳市拆除重建類城市更新項目地價表搭建實務（會議整理稿）

目錄

一、城市更新項目的常見風險與處理方案

二、投資測算/稅務籌劃視角下的法律盡職調查

三、項目的交易結構設計與交易文本

筆者按：　

深圳市城市更新已經走過10個年頭，相對於土地整備利益統籌項目，城市更新的政策完善，移交率低，融資路徑豐富，但也有其缺點：周期長、容易受到市場等外部因素影響、政策調整頻繁。經過長時間的篩選，目前深圳推動的城市更新項目，或多或少的存在一些問題。筆者結合深圳市的城市更新的政策以及項目的實操經驗，分享城市更新項目在立項、權屬核查、專規等階段的風險與處理方案，並從投資測算/稅務籌劃視角分享法律盡調需注意的事項。總之，城市更新項目的操作是一個複雜的過程，我們律師通過交易結構設計和交易文本安排，儘可能地避免交易過程的風險，保證項目的正常推動。城市更新項目不易，且行且珍惜。本文不足之處，請大家批評指正，歡迎大家前來交流。

一、城市更新項目的常見風險與處理方案

（一）立項申報階段

1. 未立項項目——立項的可行性判斷

佔地面積、貢獻面積、合法用地比例、符合上層次規劃、不涉及禁區、改造意願、建築物年限、城中村項目現狀容積率等。

2. 已立項項目

（1）立項申報流程的合規性。

（2）計劃有效期/清理時間。

《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》

（二十八）定期開展更新計劃清理。各區政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對於具有以下情形之一的項目，可按程序調出計劃：

1. 自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建築物信息核查和城市更新單元規劃報批的。

2. 自城市更新單元規劃批准之日起2年內，項目首期未確認實施主體的。

3. 自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。

《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》

第三十二條 本規定施行後批准的更新單元計劃（不含重點更新單元計劃），自公告之日起有效期2年。有效期內更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批准的，該更新單元計劃按照公告失效。確需延期的，可申請延期一年，原則上僅可延期一次。

（二）權屬核查階段

1. 無產權的是否確權完畢

2. 有權屬證書的是否存在抵押、查封，需查檔確認

3. 特殊用地需完善手續

舉例：《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規定》

（1）如涉及未完善徵轉手續用地的，應在籤訂土地使用權出讓合同前完善相關手續。

（2）如涉及佔用農用地、未利用地的，應按規定辦理農用地轉用手續。如未辦理的，應在用地審批時一併辦理，並在籤訂土地使用權出讓合同前取得農用地轉用實施方案批。

（3）如涉及佔用林地的，應按程序辦理使用林地手續，並取得林業主管部門意見。

（三）專項規劃階段

1. 涉及對法定圖則強制性內容的調整，需深圳市規劃委員會建築與環境藝術委員會審批。

2. 需關注與專項規劃一併報審事項

（1）佔用總規市政公用設施用地，需補入地塊以達到佔補平衡要求

《城市總體規劃強制性內容佔補平衡操作規程》：屬於城市更新項目的，佔補平衡方案與城市更新專項規劃的審批程序同步報審。

（2）涉及騰挪的，應一併報審

《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規定》：將拆除範圍外的已批未建設用地通過騰挪方式納入城市更新單元開發建設用地範圍的，申報主體應於被騰挪用地土地使用權人共同擬定騰挪方案，與城市更新單元規劃一併報審。

（四）搬遷補償階段

1. 拆遷進度（未籤署拆補協議的比例及原因）。

2. 是否存在需承擔拆除重建範圍外的搬遷補償義務。

3. 被搬遷物業存在權屬爭議/查封。

4. 籤約主體存在瑕疵（代籤、限制民事行為能力人、共有人未全部籤字等）。

5. 籤約主體是否為權利人（有證/無證）。

6. 移交的時間與清租義務的承擔主體。

7. 有證物業的產權註銷委託、產權證原件。

8. 回遷物業的交付時間以及是否存在優先選房條款。

9. 從測算角度考慮費用支出的時間點及金額。

（五）實施主體確認階段

1. 單一主體如何形成，不同情況下的稅務差異。

2. 實施主體確認不及時。

《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》

（二十八）定期開展更新計劃清理。各區政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對於具有以下情形之一的項目，可按程序調出計劃：

1. 自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建築物信息核查和城市更新單元規劃報批的。

2. 自城市更新單元規劃批准之日起2年內，項目首期未確認實施主體的。

3. 自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。

4. 實施主體已確認但項目因特殊原因仍無法推進。

5. 項目公司不具備房地產開發資質。

6. 實施主體需重新確認（參考：《實施主體重新確認：成熟型城市更新項目收併購的新出路》）。

7. 監管協議的限制性要求。

（六）供地階段

1. 土地權屬複雜，導致完成土地出讓前置手續歷時較長。

2. 土地出讓合同中對自持、抵押的限制。

3. 因政策調整，導致地價款繳納金額發生變化。

（七）銷售回遷階段

1. 部分業主不回遷選房影響預售。

2. 政策變化，限制單套套內最低建築面積。

《深圳市建築設計規則》（2019.01.11施行）：研發用房單套套內建築面積不得小於300平方米。

（八）其他特殊事項

1. 集體資產參與城市更新

（1）股東大會/股東代表大會；

（2）與村股份公司籤署協議的履行情況；

（3）籤署補充協議需重新經過決策程序。

2. 非農指標調入

二、投資測算/稅務籌劃視角下的法律盡職調查

（一）關注測算項目所需的項目指標信息及時間條件

1. 預售的條件及時間點的判斷

某更新項目已動工，現提供融資，半年後預售還款，判斷可行性？

（1）預售的法定條件：今年內，高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建築完成基礎工程並達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。

（2）項目預售的特殊性因素——選房、公配的特殊要求。

（3）項目動工進度。

（4）預售資金的監管要求。

2. 保障房為租賃/回購對資金回款的影響

（二）稅務籌劃視角下的法律盡職調查

1. 稅務籌劃

模擬項目全周期經營活動進行測算，進入、開發、銷售、清算、退出。

2. 法律盡職調查

全周期視角下的法律盡職調查，對需明確事項獲取資料，在交易文件中提前安排。舉例：對配建義務是在紅線範圍內還是紅線範圍外的盡調及協議安排。

三、項目的交易結構設計與交易文本

（一）交易結構設計

（二）交易文本安排

1. 文本體系

（1）主協議+配套文件

（2）主協議：《合作協議》+《補充協議》

（3）配套文件：《股權質押合同》+《保證合同》+《抵押合同》+《借款協議》+《拆遷補償安置協議》等

2. 《補充協議》

回購條款、兜底條款、財務投資配合對方並表。

3. 協議的完整性

（1）主協議： ……提供不可撤銷的連帶保證責任……。

（2）擔保人實際控制人無法履行職務，能否中止履行合同？

4. 《保證合同》

5.4.2 本協議約定的保證期間，出現下列情形之一的，【】集團應在該等情形發生之日起【5】個工作日內書面通知A，並按照A要求落實本協議項下保證責任的承擔、轉移或承繼，或者為主協議的履行提供A認可的新擔保：

(1)【】集團發生（被）申請停業整頓、申請解散、被撤銷、（被）申請破產、停產、歇業、被註銷登記、被吊銷營業執照的情形；

(2)【】集團進行資產處置、重大產權變動、經營決策涉及的資產總額佔兆邦基集團最近一期經審計總資產的10%以上，該交易涉及的資產總額同時存在帳面值和評估值的，以較高者作為計算數據；

(3)【】集團法定代表人或主要負責人無法正常履行職責；

(4)【】集團生產經營出現嚴重困難或財務狀況嚴重惡化；

(5)【】集團因其他任何原因影響或可能影響其擔保能力。

5. 主協議

下述先決條件全部滿足之日起【】個工作日內……

5.3.4 保證人在保證合同項下的陳述、保證持續真實、完整、有效，其履行保證合同過程中未違反保證合同的陳述與保證，不存在任何違約行為。

6. 文本設計

（1）明確義務履行的先後順序（協議解除，先轉股還是先退錢？）。

（2）違約責任/解除條款的設置。

（3）退出機制（清晰、明確，退出時已發生的稅費如何承擔？）。

（4）結合已有爭議不斷優化文本。

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