華夏時報（chinatimes.net.cn）記者肖君秀 深圳報導
深圳樓市被視為「風向標」，事關房價重要因子——資金正在由「緊張」轉向「偏松」。
「交通銀行最低，首套房貸利率基準上浮5%，今天開始實行。」3月6日，某股份制銀行深圳個貸經理向《華夏時報》記者透露。本報記者第一時間拿到該消息。
作為一家較大型的國有銀行，此前交通銀行首套房貸利率基準上浮10%，再次調降可謂重大信號——其他大行調降也為時不遠了。
本報記者還獲悉，前一天，郵儲銀行深圳分行已將首套房貸利率調降為「基準上浮7%」，當時在國有銀行最低，但只過了一天就被交通銀行刷新，最近深圳各家銀行房貸利率比賽似的下調。最新數據顯示，除了四大行、招行和興業首套房貸利率還保持上浮10%外，其他銀行已經紛紛將房貸上浮利率降到了個位數。
銀行利率下調，放款速度加快，一些剛需客與投資客蠢蠢欲動，房價會再一次上漲嗎？
利率下調就像「龍捲風」
餘小姐最近跑了5個樓盤，被一種莫名的氣氛裹挾，她成為買房軍團的一員。
「1月銀行放出來的資金非常多，房貸利率又在降，股市也很火……」餘小姐說，各種因素加在一起，她擔心房價會上漲。
資金的鬆動一面表現在資金數量上，一面表現在利率下調。央行數據顯示，1月新增人民幣貸款3.23萬億元，1月社會融資規模增量4.64萬億元，天量社融創下歷史新高。今年前後，房貸利率則開始一路下調。
去年年中的深圳，交通銀行以及四大行首套房貸利率上浮15%；去年12月中旬，高高在上的房貸利率撐不住了，交通銀行及四大行紛紛調降至上浮10%；3月6日，交通銀行首套房貸利率降至基準上浮5%。
房貸利率進入「下樓梯」的趨勢，本報記者從某地產公司深圳分公司拿到3月最新房貸利率表：郵儲銀行首套房貸利率從此前基準上浮10%降至上浮7%；廣發銀行從上浮12%調降至8%，中信銀行從上浮15%調降至8%，北京銀行也僅上浮8%，此前暫停房貸的平安銀行、民生銀行、浦發銀行又卷土殺入，其中民生銀行利率僅上浮7%。直接上圖。（以下統計時間截至3月4日，交行最新調整未計入，花旗銀行雖然上浮4%，但外資行房貸份額小市場一般不作為參考）
深圳各家銀行房貸利率比賽下調，二套房貸利率也在紛紛調降，去年12月時普遍上浮20%，但進入3月北京銀行、浦發銀行等率先降至10%。
房貸利率正在由去年趨勢性走高拐點向下，去年年中光大銀行首套房貸利率最高，為基準上浮30%，其他銀行上浮15%為普遍現象。從去年12月到現在，銀行房貸利率不斷下調，目前首套最低已至基準上浮5%。
這不禁讓人想套用周杰倫《龍捲風》那首歌：房貸利率下調來得太快就像龍捲風，離不開利率圈來不及逃，我不能再想我不能再想……
如今擺在面前的現實是，未來房貸利率還會進一步下調。
「整個趨勢還是往下調，首套執行基準利率暫時還沒到時候。」上述股份制銀行深圳個貸經理認為，房貸回到基準利率只是時間問題，而四大行房貸利率下調相對會慢一些。
據融360大數據研究院監測的35個城市中，房貸利率已連續3個月回落。2019年1月首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率1.155倍，較上月下降2BP。二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2BP。
不但房貸利率連續下降，銀行放款的速度也大大加快了。去年深圳買房等上兩、三個月放款很正常，但是今年放款兩個星期就搞定了。
「放款的話，最快半個月，最多一個半月。」建設銀行深圳一個貸經理告訴本報記者，最近都是兩個多星期就放款了。
房價，如雲如霧如風
餘小姐現在非常糾結，是繼續等待房貸利率下降，省了10萬、8萬的利息？還是趕在房價上漲之前，抓緊機會買房？
「過年後房價基本處於穩定，但有的房子放盤漲3%-5%，二手房最近幾天成交比較好。」中原地產深圳一中介人士表示，門店生意回暖了。
3月過去的幾天時間，該門店已經買了4套房子，而這是過去一個月的銷售量。在銷售人員看來，銀行資金充足、房貸放款加快、利率下調，這是市場轉暖的根本原因。
作為全國樓市風向標，深圳整體房價又何去何從？
3月5日，李克強總理作政府工作報告，其中關於「房子」提到：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。
2019年房地產「平穩健康」將是主基調，「一城一策」則是保持平穩的政策考慮。長城證券房地產分析師陳智旭認為，從全國來看今年房地產行業整體下行壓力較大，前兩月龍頭房企中排名靠前的萬科及恆大銷售均有下滑。剛需改善等自住型需求存在錯殺，政策存在調整空間。政策可能依然處於「託底」階段，是否會過渡到「刺激」仍有待觀察。
然而，每個城市的房地產調控節奏存在差異性，一線城市調控已經兩年時間，剛需仍較大，最近部分樓盤與板塊成交回暖。而二三四線城市才經歷過大漲，調整也只是開始，房地產壓力較大。
陳智旭表示，今年以來，政策面部分城市調控政策轉松，宏觀及資金面也出現改善；基本面一線城市新房成交表現亮眼，同比升超20%，而重點二三線城市成交下滑，龍頭房企銷售出現分化。
「樓市部分調控政策會逐步放鬆甚至取消，這對樓市形成利好，有望促使房價反彈，但是如果房價上漲幅度超過收入漲幅，很可能政府會被問責，調控會不得不再次祭出。」深圳市房地產研究中心高級研究員認為，樓市調控因城施策，但是保持房價穩定是地方政府職責，否則可能被約談和問責任。
在他看來，即使房價反彈10%，算上各種成本可能還不如理財，比如交易成本、時間成本、跑腿成本，以及心理壓力成本等。
每個城市買房者冷暖感覺不一，而剛需、短炒、長期投資的人心態也各異，他們都在盤算所在城市目前是否為入場的好機會。
身在深圳的餘小姐算了一筆帳，等待利率下降節省的利息，有可能趕不上房價上漲。如果房價上漲5%，房貸利率大幅調降節省的利息還能覆蓋房價上漲；然而房價如果上漲10%，利率調降節省的利息就很難覆蓋房價上漲。
買還是不買，這正是餘小姐購房一族糾結所在。
責任編輯：孟俊蓮 主編：冉學東