「文豐青年說」第7期 | 專業法律人「說」專業地產事兒

10月28日下午5點，「文豐青年說」第7期在本所5樓接待大廳如期舉行。

姬燁律師

本期活動由文豐律師彭科科主持，文豐合伙人、房地產業務部副主任姬燁律師主說；本所「律所1+1」項目合作夥伴河南智卓律師事務所律師邱方園、華潤置地（鄭州）法務經理孫超、遠洋地產（鄭州）法務經理趙佳佳、河南國基律師事務所律師凌聰、上海建緯（鄭州）律師事務所律師張鵬、上海浩信（鄭州）律師事務所律師宋偉參加了本次說談；本所「安學計劃」鄭州大學法學院學生張仕釗、河南財經政法大學民商經濟法學院學生馬騰亞通過視頻方式共同參與。同時邀請了河南省律師協會房地產法律專業委員會主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務所主任何紅藝律師，鄭州大學法學院經濟法律研究中心副主任杜麒麟博士、文豐商事爭議解決中心主任劉文濤律師對本期說談進行點評。

彭科科律師

商品房買賣糾紛是當前開發企業面臨的的首位法律糾紛，尤其是在當前經濟下行、市場低迷且業主維權意識不斷增強的大背景下，商品房買賣糾紛的案件數量呈現出激增態勢。在本期「文豐青年說」中，主說人姬燁律師圍繞商品房買賣中「精裝修」的法律風險及對策、實際交付與約定不一致的法律風險及處理兩個熱點話題展開分享，具體包括「精裝修」的法律界定及交付標準、委託裝修協議的效力、業主是否有權拒絕收房、是否有權解除合同、對開發企業的建議等問題。其他參與說談人圍繞上述問題共同進行探討並結合自身經驗分別發表了自己的觀點和看法。

與談人

嘉賓點評

杜麒麟博士

杜麒麟博士首先對文豐所的此次邀請表示真摯感謝，並針對本期話題指出當前商品房買賣合同中存在的以下兩個問題：（一）關於業主和開發企業之間權利義務基準問題。杜博士指出，我們習慣於把商品房買賣合同的買賣範圍局限於書面的合同文本中，但是當書面的合同文本成為確定雙方權利義務的基準時，就必然存在書面合同所不能涵蓋的內容，由此，合同雙方之間的平等協商就尤為重要，建議在籤訂合同時，不應該過於看重合同文本，應對前期的磋商過程給予足夠重視。（二）關於合同條款的解釋問題。在當前針對格式條款通常做不利於開發商解釋的司法環境中，建議開發商可以選擇對格式條款進行特別說明，或者增加選項給消費者更多的選擇範圍，以更好地實現合同目的。

劉文濤律師

劉文濤律師對本期活動給予了高度肯定，並以「說」為核心從以下四個方面對此次說談進行點評：（一）關於「說」的意義。「說」是「文豐青年說」的關鍵詞，是律師的基本功，是個人能力的重要表現方式；「說」的過程，不僅是在梳理自己，更是在提高自己。（二）關於「說」的形式。在當前網際網路大背景下，培養「網際網路＋」思維，並將其運用到法律實踐中對於廣大青年律師更好地實現「說」的目的具有重要意義。（三）關於「說」的內容。此次說談中涉及到的「合同效力」「不可抗力」等都是非常深奧的問題，由此看出大家對於本次說談給予了高度的重視並進行了充分的準備，達到了很好的效果。（四）關於本期「說」的內容的看法。劉律師以2018年西安市長安區及石家莊市的兩個案例為切入點對當下「精裝修」相關問題進行分析。同時劉律師指出，商品房買賣糾紛中關注點的變化折射著市場的走向，「春江水暖鴨先知」，法律人身處房地產市場中，應對商品房糾紛中的關注點變化保持足夠的敏感度。

何紅藝律師

何紅藝律師表示此次參加「文豐青年說」讓她充分感受到了文豐所除「學風」「文風」之外的「言風」；並指出「說」是更深度的思考、更縝密的邏輯和更充分的表達。同時針對今天的話題分享以下四點看法：（一）「精裝修」及實際交付與約定不符問題之所以會成為當下商品房買賣糾紛的兩大關注點，是因為市場出現了與消費者預期不同的情況，如房屋從原本的一定增值項發展為現在的可能貶值項。相較於2017年以前，「一俊遮百醜」的情況不復存在，對此，建議開發企業應對其管理行為給予更多關注。（二）通過將合同的約定、法律的規定及司法實踐中的做法列表對比，有助於法律人對商品房買賣合同進行更好地解讀。（三）法律是一門技術，也是一門藝術。針對商品房買賣糾紛，法院有自己的評價標準，基於此，建議律師在解決實務問題時要關注法官的裁量點。（四）作為律師，要學會站在不同的層面、角度思考問題；作為業主，維權要合法適度；作為開發企業，要主動與業主加強溝通，適度讓步，共建和諧。

參「說」人員觀點集錦：

◎司法實踐中，針對關於交付標的房屋是毛坯房、全裝修或成品住宅的認定、業主能否拒絕裝修要求返還裝修價款或以裝修不達標為由主張退賠裝修差價等問題，法院往往會結合具體裝修合同籤訂的形式（單獨的裝修合同還是商品房買賣合同中裝修條款）、商品房買賣合同關於裝飾設備標準的約定、開發企業向政府行政部門申請備案的銷售方案、開發企業的樣板房、廣告宣傳資料中關於裝飾設備或者裝修部分價款是否明確等綜合認定和處理。

◎浙江、武漢出臺了全裝修住宅適用的《商品房買賣合同》示範文本，針對商品房性質、項目建設依據（施工許可手續需明確全裝修部分的施工許可證）、計價方式（總價、分價）、交付條件、裝修設備標準等內容進行了明確的約定；其中，浙江的示範文本對品牌、級別的明確提出了更高的要求，這對我們具有一定的啟示，在借鑑的同時也可提前預判未來政府的監管方向。

◎根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料均為要約邀請，但出賣人就開發規劃範圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響的視為要約。

◎在對業主能否主張開發企業退賠裝修差價的司法認定中，法院會結合廣告宣傳推廣資料、業主與開發企業籤署的協議以及開發企業向政府主管部門備案的文件中是否明確約定了裝修價款等情形進行認定。

◎建議開發企業在對成品房進行廣告宣傳時向業主準確表明該成品房的裝修標準。目前，國內關於商品房的精裝修標準並未進行明確規定，如果開發企業廣告宣傳不準確，易導致業主誤以為其是精裝修。

◎從開發企業內控角度，建議除了對交付標準、交付條件、交付節點均進行明確約定外，成本、採購等部門對材料採購、供應商的選擇也要給予重視，避免履約過程中出現隨意更換供應商的情形；同時還要從採購招標初始就做好關於同等品牌、同等級別的證據固定工作。

◎當交付商品房出現裝修質量不合格達到嚴重影響居住和使用的程度、室內有毒有害氣體超標等問題時，業主有權據此主張解除與開發企業之間的商品房買賣合同。

◎建議開發企業對所交付房屋的裝飾裝修標準進行明確，包括報送政府備案的預售方案中有關裝修價款部分的約定，以滿足主管部門對合同備案的要求。

◎商品房買賣合同糾紛的責任承擔邏輯：採取補救措施+違約責任；不能採取補救措施的，合同有約定的，按照約定承擔違約責任；合同未有相應約定的，根據對業主造成的損失，法院酌定損失賠償數額；達到合同約定解除情形或法院審理認定具備法定解除情形的，解除合同。

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