第236期 ｜ 2020/08/31
相比「北上深」動輒數萬元甚至10萬元+的房價，長沙的購房者無疑是幸福的。
貝殼研究院最新發布的一份報告顯示，在新一線城市中，長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價。且根據房價收入比的合理範圍5.46~7.29看，僅有長沙處於合理範圍內。
據中國房價行情網統計，今年7月份，在中部6個省會城市中，長沙新房和二手房價格均剛過萬元，且雙雙處於墊底位置；在全國315個城市7月房價排行榜中，長沙排在第62位。
值得一提的是，因上半年市場過熱，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等城市近兩月紛紛出臺政策收緊樓市。與上述城市形成鮮明對比的是，長沙卻因為調控成效顯著而成了各地紛紛效仿的對象，甚至在7月初還引來深圳住建局前來「取經」，長沙也儼然成為「房住不炒」的「優等生」。有網友戲稱：大城市的樓市調控正在全面「長沙化」。
在眾多新一線城市中，為何僅有長沙的房價收入比處於合理範圍？為何長沙能成為讓炒房客「繞道走」的城市？長沙長期保持「美麗」房價的秘訣是什麼？限價之下，長沙如何解決商品房品質走低的難題？
日前，《每日經濟新聞》記者親赴長沙，實地走訪了部分購房者、投資者、代理商、開發商、樓盤項目，以及相關政府主管部門，試圖揭開長沙這座「房住不炒」優等生的神秘面紗。
湘江西側的長沙未來新CBD中心濱江新城夜景
圖片來源：每經記者 陳利 攝
調控下的熱門區域：新房二手房價格倒掛
梅溪湖作為近年來長沙樓市的熱門板塊，已先後吸引了建發、時代中國、金茂、萬科、中建等品牌房企落子布局，其房價也在長沙所有板塊中位居前列。早在長沙限價前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度賣到15000元/平方米以上。
日前，《每日經濟新聞》記者以購房者身份先後走訪了梅溪湖板塊的在售樓盤「時代梅溪領峰」以及「建發央著」等項目。
2016年11月22日，建發經過114輪競價，以樓面價9241元/平方米競得梅溪湖B39地塊，成為長沙首宗單價破9000元的地塊，亦是當年長沙的單價「地王」，在該地塊打造的建發央著項目也成為區域內單價最高的項目。
建發央著的置業顧問劉強告訴記者，由於項目當初拿地是在長沙限價政策出臺之前，因此其銷售價格並未受到影響。「目前已經在進行清盤出售，優惠後清水房價格15800元/平方米。」而記者查詢發現，該項目單價之前已賣到了17500元/平方米。
時代梅溪領峰項目銷售中心
圖片來源：每經記者 陳利 攝
在距建發央著一公裡外的時代梅溪領峰項目現場，限價15100元/平方米的價格加精裝，吸引了大批購房者前來諮詢。由於趕上項目新批次即將開盤，即使在工作日的中午，售樓部裡仍然坐滿了前來看房的購房者。記者在與一組購房者溝通過程中了解到，原本前兩年就打算買房的他們，由於受到調控影響社保年限不夠，所以一直等到了現在。「所幸現在受限價政策限制，周邊新房價格漲幅並不大。」
為了讓記者儘快下定決心購買，時代梅溪領峰的置業顧問楊輝表示，項目從今年5月23日以來已經先後推出了5批次房源，價格從13900元/平方米漲到了目前的15100元/平方米。「兩個多月時間就漲了1000多元，現在出手是最划算的，之後價格還會上漲，預計下批次價格將在15400元/平方米左右。」
不過記者注意到，楊輝所謂的價格上漲變化，是基於每批次產品所處的位置和朝向，該項目的整體均價仍控制在15100元/平方米。
至於目前項目購房者中投資與自住所佔比例，楊輝坦言基本都是以家庭自住為主，「很多人是看好梅溪湖這邊良好的教育資源，雅禮中學、西雅小學等名校在梅溪湖都有分校。」
而自長沙出臺限購政策後，投資客明顯減少。「限購政策太嚴了，最新政策是要等拿到產權證5年後才能出售，購買新房一般要兩年才能拿到房，之後等拿到產權證又要一年，等到產權證期滿可賣至少要7、8年，這對炒房投資的客戶來說時間線太長了。」楊輝表示，儘管投資客少了但也並不是沒有，「因為看中區域發展前景以及未來長沙樓市的升值空間，也有投資者拿著購房資格做長線投資的。」
綠地38億拿下的梅溪湖TOD地塊
圖片來源：每經記者 陳利 攝
而與時代梅溪領峰一街之隔的，則是今年7月29日綠地以總價38億元、住宅（毛坯）限價1.35萬元/平方米摘得的一宗TOD地塊。「如果加上精裝2500元/平方米，預計（綠地項目）屆時推出的價格最高應該是16000元/平方米。」楊輝告訴記者。
記者了解到，由於目前梅溪湖板塊尚處於開發階段，整個板塊可供出售的二手房有限，且在價格上與新房存在明顯的倒掛現象，更多購房者願意選擇新房。貝殼找房顯示，梅溪湖板塊的中建梅溪湖壹號二手房均價為18520元/平方米，掛牌最高已達21023.6元/平方米。
這樣算下來，梅溪湖板塊的新房、二手房價格相差在5000元/平方米左右，倒掛明顯。在長沙其他區域，同樣存在新房二手房價格倒掛現象。
樓盤林立的長沙梅溪湖板塊
圖片來源：每經記者 陳利 攝
《每日經濟新聞》記者從長沙多個地產中介處了解到，目前長沙二手房市場低迷，購房客戶主體為非長沙戶籍、在長沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內的其他地市人員居多。
長沙市住建局提供的數據顯示，今年1～5月，長沙本市戶籍購房者佔比70.03%，本省其他市州購房者佔比26.82%，外省購房者佔比3.15%；首次置業者佔比81.99%。
轉型中的代理商：拉外省投資客的路斷了
事實上，4年前長沙樓市也曾有過一段瘋狂上漲期。2016年長沙樓市開啟「牛市」，大量投資客進入長沙，由於當時還未限購，只要資金足夠，10套甚至100套都可以買。當年6~9月，也是大量合肥投資客湧入長沙樓市的高峰期。
王巍正是這波投資客進入長沙的推動者之一。
2016年王巍任職於湖南原動力房地產營銷策劃有限公司，也是公司的大股東。「當時我們公司跟很多項目都有合作，為了幫項目打開銷售渠道，江浙地區、深圳等地都去進行過推廣，最後主要集中在了合肥投資客群體。」
湘江西側的長沙未來新CBD中心濱江新城板塊
圖片來源：每經記者 陳利 攝
為了將合肥投資客引入長沙，王巍先後多次到合肥出差。「我們承諾的是，如果他們（投資客）在長沙購買了房，那麼對方往返車費、食宿等費用全部都由我們承擔。但如果沒有成交，則費用由對方自理。」王巍告訴《每日經濟新聞》記者，就在2016年4月的一個月時間裡，他們就先後從合肥組織了3批近300名投資者前往長沙購房，「基本上來了長沙的都有買房，多的能買3~4套。」
然而，原本寄希望於能「大掙」一筆的投資客，卻因當年11月25日長沙出臺的「房七條」而折戟。「房七條」明確指出，要嚴查投機炒房，「嚴控『雙外』（外省戶籍、外省工作）在長沙購房，引導提高『雙外』購房者首付比例和貸款利率。」
進入2017年，長沙不斷加碼調控政策。如2017年3月18日，長沙市人民政府辦公廳發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，政策劃定長沙六區和長沙縣（限長沙經開區、星沙）為限制區域對於非本地家庭，無房限購一套，已有住房的不得購買新房。
2017年5月20日，長沙市限購對象和限購範圍進一步擴大，長沙市戶籍購房者也納入了限購範疇，在限購區域內最多只能擁有兩套房，同時將二手房納入限購範圍，規定商品房拿到不動產權證兩年後才能交易。2017年9月23日，調控「套餐」再次全面升級，限制區域也擴展為全市，取得不動產權屬證書3年後才能出售。
「當時因為這一系列政策確實也套牢了很多人，我當時帶過來的客戶，有的到現在都還因為拿房產權時間不夠還被套著。」王巍告訴記者，當然也有一些客戶因為來到長沙後喜歡上了這座城市而留下來的。
資料來源：長沙市住建局
正是因為長沙這一系列調控政策，拉外地購房者來長沙購房已不再有可能，作為渠道商的王巍在2018年後逐步對公司進行了轉型，「現在主要是對商業地產進行收併購以及提供諮詢服務。」
據王巍介紹，前幾年像他們這樣的渠道公司在長沙有很多，後來受調控影響沒有了業務，只有轉型或關閉了。
受創的本地炒房客：「辦不了證也不敢賣」
長沙嚴厲的調控政策不僅套牢了外地炒房客，同時也重創了本地投資者，張健（化名）便是其中之一。
張健是湖南某商業地產管理公司總經理，由於多年的行業從業經驗以及對周邊區域未來發展前景的認可，2017年9月初，張健與朋友以均價5800元/平方米的價格，購買了位於長沙市雨花區一住宅項目新裡程大廈21、22整體兩層樓，共20餘套房源、2000多平方米，兩人共出資達1200餘萬元。
「當時我們已經給了一部分定金，並且也跟開發商約好在9月底給完首付款就進行網籤備案。」然而就在離最後約定時間只剩一周時，長沙市住建局出臺的樓市調控新政打了張健一個措手不及。
長沙某在建樓盤
圖片來源：每經記者 陳利 攝
「我清清楚楚地記得就是在2017年9月23日，長沙出臺了一項新政策，規定首套房取得產權證滿3年後才能購買第二套房，而且禁止以企業名義進行購買。」張健回憶稱，當時自己本來就是以每平方米低於市場售價300多元購買的，只要網籤後一倒手，這批投資房源就可以至少獲利60萬元。然而這次調控政策是當天出臺當天執行，讓他措手不及。「其他城市從政策從出臺到正式實施一般都會有幾天緩衝期，但長沙真的沒給我們留一點處理資產的時間。」
正因此，張健手中的20餘套房源直到現在都還未能完成網籤，但他又不願意以當初所購價格進行售賣。要知道經過近三年的發展，項目周邊房價也有了較大漲幅。
貝殼找房顯示，目前張健所買項目周邊二手房小區木蓮花苑、 鑫天御景灣一期、天賜良園等均價已在10000元/平方米左右。距張健所買項目僅300米的木蓮花苑於今年4月9日成交的一套116平方米三室兩廳房源，單價為10010元/平方米，與張健當時所購時的房價已有4000元/平方米的差價。
「要不然就以當初開發商開盤價格賣掉，這肯定是虧的；又或者與購房者按照目前市場價格賣掉，但這其中風險太大了。」張健告訴《每日經濟新聞》記者，因為沒有完成網籤，這些房子在法律層面上實際上還是屬於開發商的，購房者所籤合同就是與開發商籤訂。但如果以市場價銷售給購房者，「就高出了房管局規定的新盤限價標準，購房者可以以此提起訴訟，到時候我們肯定會敗訴的。」
無奈之下，2018年張健跟合伙人商量後，將這些房源進行了一番裝修，改造成了酒店和茶樓用以經營。但對張健來說，自打當初調控政策出來後就沒安心過。「現在我們什麼證件都沒辦，只有跟開發商私下簽訂的協議，只希望開發商資金鍊一直正常，不要破產，一旦破產我們就什麼都沒有了。」
另一方面，張健也期盼著長沙的限購政策什麼時候能夠放鬆，「就算只放鬆幾天也行，夠時間完成網籤備案也行呀。」
幸福的剛需購房者：買房壓力普遍不大
不斷升級的需求側調控成為長沙樓市的一大標誌，嚴格的限購、限售條件，也讓長沙成為一座讓投資客「繞著走」的城市。
為遏制房價過快上漲，恢復房地產市場秩序，長沙先後打響「房價保衛戰」「反炒房攻堅戰」，相繼出臺「318」「520」「923」系列調控政策和「625反炒房」九條措施，從項目監管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個方面打出樓市調控「組合拳」，全面堵塞投機炒房通道。
目前，長沙的限購和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購一套商品住宅；已婚以家庭為單位限購兩套，且取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第2套；外地戶口需連續繳納24個月社保或個人所得稅方可限購一套。另外，居民限售4年，企業則限售5年。
嚴格的調控措施「逼死」了炒房客，但對於剛需人群來說則是好消息。
「長沙的房價不高，跟武漢、合肥相比都要便宜幾千塊錢，對我們來說沒有那麼大壓力。」
「在一線城市首付的錢，就夠回長沙全款買了套房。」
「好吃、好玩的那麼多，房價也不高，長沙很適合像我這種還處於打拼期的年輕人。」
……
日前，《每日經濟新聞》記者在長沙實地走訪中了解到，市民對長沙的房價普遍感到壓力不大。
數據來源：國策機構
據國策機構統計，今年上半年，長沙市住宅成交均價為9868元/平方米。其中1、2、3月份成交均價穩定在8000元/平方米左右，4、5、6月份成交均價穩定在11000元/平方米左右，上半年成交均價區間值在7902元~11224元/平方米。
在中國房價格行情網的今年7月全國城市房價(住宅)排行榜上，中部6個省會城市中，長沙以11656元/平方米的成交均價墊底，與武漢的成交均價相差超過7000元/平方米。
2020年7月中部6省會城市新房價格對比
數據來源：中國房價行情網
中房數據研究院發布的2020年6月70大中城市二手房銷售價格及價格指數則顯示，長沙二手房均價為10260元/平方米；而同為中部省會城市，武漢二手房均價已接近1.9萬元/平方米，合肥價1.5萬元/平方米，鄭州1.41萬元/平方米，南昌1.29萬元/平方米，均高於長沙。
據易居研究院《2019年全國50個典型城市房價收入比排名》，長沙房價收入比6.4，在全國處於墊底位置，是為數不多處於合理水平的城市之一。與長沙形成鮮明對比的是，深圳房價收入比超過35，位居內地城市之首。這意味著，對於一個深圳的普通家庭來說，需要35年才能買得起一套房子；而對於長沙家庭而言，買套房子僅需不到7年時間。
數據來源：貝殼研究院
此外，上周貝殼研究院發布的《2020新一線城市居住報告》顯示，新一線城市中，長沙是典型的居住友好型城市，2019年城鎮居民人均可支配收入55211元，同比增長8.7%；而2019年二手房成交均價11063元/平方米，同比下降3.6%，收入漲幅明顯跑贏房價。
近一年長沙房價走勢
數據來源：吉屋網
「從整個城市來講，這也是長沙獨闢蹊徑提高城市核心競爭力的一個手段和辦法，確實在新政推出來後，長沙在國內城市的競爭優勢有了法門。」在湖南華辰商業運營管理有限公司總經理、長沙市湘經聯協會會長易建國看來，這幾年長沙房價沒有什麼大起大落，「幫助長沙留住、吸引了大批人才，為長沙後續發展積累了人才力量。」
長沙市統計局數據顯示，2017年末，長沙常住總人口791.81萬人，比上年增長27.29萬人；同期中部城市如武漢人口增量為12.67萬人、合肥為9.6萬人、南昌為9.21萬人。相比之下，長沙的增量遠遠超過這幾個省會城市，其增長率甚至超過廣州、杭州等城市，兩項數據均排在全國省會城市前列。
數據來源：長沙市統計局
2018年末，長沙常住總人口比2017年又增長23.66萬人；2019年常住人口新增23.98萬人，排名中部6個省會城市第1位，全國第7位。綜合來看，從2016年至2019年的4年時間裡，長沙新增常住人口達96.27萬人。
另據《2019基於京東大數據的中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》，長沙遷入人口來源最多的城市是北京，其次是深圳、廣州、東莞以及湖南本省其他市州。
與之相對應的，則是長沙強勁的經濟發展勢頭。近日出爐的2020年上半年經濟運行數據顯示，長沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過萬億元城市增速排行榜第一名。這並非偶然，2019年全國有17個城市GDP過萬億元，長沙就曾以8.1%的GDP實際增速排名第一。
「人才的大規模流入，為長沙今後發展先進位造業提供了最大的支撐。」易建國表示，長沙能連續12年獲評「中國最具幸福感城市」與其低房價不無關係，特別是疫情後長沙經濟得到恢復也跟這有一定關係。「調控嚴、房價較低，大家有錢才會願意用到消費上，保持了一個動態的平衡。」
長沙市住建局提供的數據顯示，今年上半年，90~144平方米戶型供應佔比79.93%，成交佔比76.86%；在購房者特徵上，首次置業者佔比81.82%，二次置業者佔比17.37%，20~59歲佔比94.19%，購房者仍以本市中青年首次置業者為主。
憂愁的中小房企：生存空間被嚴重擠壓
限地價、限房價、限利潤讓中小房企生存越發困難。
湖南高信集團是一家在長沙有著20餘年開發經驗的本土企業，曾先後在長沙開發了高信向日葵、燕山豪苑、乾源國際廣場等多個項目，董事長劉興躍是長沙首批進行房地產開發的企業家之一。
然而隨著樓市調控的收緊，高信集團已連續幾年未曾新拿地塊，目前主要精力放在對之前項目的收尾工作。「8%的利潤率對我們中小型開發企業來說壓力太大，而且也需要極強的資金鍊，再加上近年來外來開發企業的入駐更是加大了市場競爭，我們的生存更是困難了。」
劉興躍所說的8%的利潤率，是2017年11月30日長沙市發改委出臺的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，該辦法提出限價商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，平均利潤率為6%至8%；2019年12月11日，長沙市發改委發布《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》，進一步加強商品住房價格管理，明確商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，其中平均利潤率規定在6%到8%之間。
長沙最熱鬧商圈五一廣場地標性建築IFS
圖片來源：每經記者 陳利 攝
「在一線城市，每平方米至少利潤在10000元以上；但在長沙，每平方米利潤可能也就1000多元，有10多倍的差距。」劉興躍坦言，目前長沙本土中小型房企已經很少有報名參與土地拍賣的情況了。
「基本都是外來開發商、長沙當地國企或央企這些有足夠資金的企業在新拿土地，本土中小企業都在做存量，或者謀轉型。」劉興躍告訴《每日經濟新聞》記者，目前高信集團也正謀求向文旅地產轉型，「完全脫離房地產行業是不可能的。」
「事實上，長沙的這一系列政策對開發企業來說有利也有弊。無論是對國內TOP30房企還是省內優秀開發企業，在剛開始的時候都是懵的。但是在經過3~5個月的磨合期後，長沙的調控體系還是有章可循的，既維護了政府的基本利益，又維護了開發商的基本利潤，還保障了剛需購房者和剛改購房者的需求，控制了炒房可能。」易建國表示，8%的利潤雖然不能讓開發商大富大貴，一個項目就吃成一個胖子，但讓開發商在長沙做住宅地產能有穩健收益。
「而政策從土地出讓方、開發商、消費端各個層面對利潤進行壓縮，地價不控制，開發商的成本自然就高了，房價也就降不下來。」易建國坦言，其實長沙的調控政策更多的是政府讓利於民。
對中小房企而言，限價後其利潤空間縮小，接下來10年、5年都將拿不到地。「只要有地就被大企業或國企拿走了，就再也不可能有『一夜暴富』的機會。」易建國向記者舉例稱，可能當時企業在拿地時的成本是9000元/平方米，在未調控前該地塊開發的房子可能賣到15000元/平方米，可以賺6000元/平方米。但是調控後，就可能只賣到11800元/平方米，一平方米就少賺了幾千元，後續發展自然會出現問題。
不僅如此，易建國還表示，隨著利潤空間的壓縮，開發商加大了對成本的控制，近兩年來長沙優質的、創新性的、革命性的產品幾乎沒有了。「調控政策之後，開發商推出的產品也是毋庸置疑地留下了一個又一個的普普通通的住宅產品，對城市品位和城市品相的提升沒有起到應有的作用。」
一位不願具名的長沙業內人士也對近幾年長沙新建商品住宅質量深表憂慮：「未來幾年將迎來長沙交房高峰期，屆時交房所涉及到的質量投訴等問題可能也會越來越多。」
一方面是中小房企生存空間越來越小，另一方面則是品牌企業市場份額持續擴大，行業集中度進一步提升。
長沙TOP20房企所佔市場份額
數據來源：中指研究院
據中指研究院統計，今年1~7月，長沙內五區銷售額TOP20大部分為品牌房企。如綠地控股以46.34億元的佳績登頂長沙市內五區銷售額榜單，保利發展以33.63萬平方米的成績獲得長沙市內五區銷售面積冠軍。今年前7月長沙市內五區TOP20房企實現總銷售額431.71億元，同比增加3.9%；TOP20房企市場份額為59%。
井噴的公寓市場：去化周期創新高至40個月
針對日益從嚴從緊的調控政策，在住宅利潤收縮、投資受限的情況下，不限購、不限售的公寓產品則呈井噴式發展。
長沙新峰地產研究院的數據顯示，截至2019年底，長沙市內五區商業公寓總規模超1800萬平方米，預計未來三年的規模將遠超此前十年，堪比一線城市的規模體量。
數據來源：國策機構
此外，湖南中原研究中心數據則顯示，2017年10月，長沙商業公寓去化周期為11.65個月；2018年底，長沙商業公寓庫存量為123萬平方米，去化周期需要17.77個月；到2019年底則快速飆升到231萬平方米，去化周期達20個月；而最新數據顯示，截至今年7月底，長沙市公寓整體存量已為316.2萬平方米，年度供銷比達2.28，去化周期再創新高，達40.84個月。
其中庫存量最高的雨花區、嶽麓區庫存面積均超過百萬平方米，分別為100.2萬平方米、102.9萬平方米，雨花區去化周期更是達到了42.06個月。
數據來源：湖南中原研究中心
事實上，長沙商業公寓庫存經歷了一個較快積累過程。2011年3月4日，長沙市首次對住宅進行限購，一些住宅項目性質調整為商業，高容積率、高商業比地塊和項目接踵而至，城市綜合體等風光無限。
2015年7至8月，長沙市逐步取消了住宅限購，商辦項目幾乎啞火；直到2017年後，長沙市對住宅再度實施限購且不斷升級，公寓產品再次被投資者熱捧，供應井噴，尤以嶽麓區、雨花區為甚。
據長沙市新峰地產研究院數據，2019年，嶽麓區公寓產品供應在全市內五區所佔比例高達42.3%。嶽麓區的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業公寓的扎堆入市，直接推動嶽麓區的商業公寓供應同比增長了76% 。
談到長沙市不斷高企的公寓產品的供應來源，湖南中原戰略發展中心總經理陳世霞表示，「一方面，近幾年長沙純住宅用地供應量僅佔整體供應的不到20%，且大部分土地出讓要求商業配比不少於30%，今年上半年長沙出讓土地共33宗，其中19宗為商住用地，純商用地9宗，純住宅用地僅5宗；另一方面，由於限購政策的影響，利潤受限，相比於寫字樓、商業產品而言，公寓產品不限價、更容易變現 ，自然吸引了無數房企前赴後繼地投身公寓市場。」
不過陳世霞預測，隨著越來越多項目入市，長沙公寓市場供應量還將進一步加大，供需矛盾也將進一步激化。
值得注意的是，儘管目前長沙公寓庫存高企，但相比住宅限價後漲幅放緩的情況，包括芙蓉區、開福區、雨花區、嶽麓區、天心區在內的長沙內五區的商務公寓價格則快速攀升，甚至出現了新建商品住宅與公寓價格倒掛現象。近三年，商務公寓與新建商品住宅的成交均價比一度從1.09擴大至最高時的1.32。
長沙市開福區瀏陽河兩岸樓盤林立
圖片來源：每經記者 陳利 攝
《每日經濟新聞》記者在開福區實地走訪時了解到，位於長沙市開福區湘江邊網紅大盤北辰三角洲，住宅毛坯均價在2019年底為12500元/平方米，如按照長沙市精裝2500元/平方米的標準，其精裝房均價在14000元/平方米左右。但其精裝公寓目前卻賣到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓產品毛坯均價更是達到18000元/平方米。
「今年以來，面對商業公寓的高庫存，一些項目為快速回籠資金，開始選擇打折銷售『以價換量』，從而也讓住宅、公寓成交均價比從2019年的1.32降到2020半年度1.11。」陳世霞表示，在住宅限價的背景下，長沙商務公寓價格一路竄高，而後期隨著供應量的激增，公寓價格預計還將進一步下跌。
如何解決當下公寓庫存高企的狀態？陳世霞認為，除了需要企業從產品的硬體、軟體進行創新外，也需要政府、開發商對土地供應指標進行轉化、區分，「可適當加大對純住宅用地的供應量，減少商業配比等。」
長沙市住建局在回復《每日經濟新聞》記者採訪時表示，長沙始終保持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，精準落實長效機制方案，房地產市場平穩健康發展。繼續實施限售、限企和差別化信貸、稅收調控政策，根據市場變化擇機選用長效機制政策工具進行調控，第一時間平衡供求關係、解決風險問題。
（應受訪者要求，文中劉強、楊輝、張健為化名）
記者手記｜房住不炒「優等生」的煩惱
「長沙真是一座讓人愛恨交加的城市！」記者在長沙樓市走訪時，有受訪者如是說。
對於剛需購房者而言，長沙的房價很美麗，「買得起房子、娶得到妻子、養得好孩子」；而對於炒房客來說，長沙簡直就是一場噩夢，談之色變，甚至瑟瑟發抖。
事實上，自2016年中央經濟工作會議提出「房住不炒」以來，如何穩定樓市一直考驗著各個城市主政者的勇氣和智慧。如今年上半年，不少城市就因為樓市過熱而頻出調控新政收緊樓市。
相比而言，長沙在樓市調控方面表現優秀。通過一系列政策「組合拳」，甚至將「反炒房」定義為鬥爭，長沙的房價控制住了、投資客少了、剛需購房者開心了。
然而，在限價、限利潤的背景下，為了「活下去」，開發商也在絞盡腦汁地想辦法讓利潤最大化。在長沙的幾天實地走訪調查中，記者聽到最多的便是，在長沙這樣一個發展迅速、新一線等級的城市，便宜的房子選擇很多，然而卻很難找到品質過硬的樓盤。
隨著2020年、2021年大批限價房的交付，不少業內人士坦言，明年或將會是長沙房地產的品質災荒元年。如何應對這一波交付潮，或是長沙近兩年亟需面對和解決的問題。
看來，在房價控制與房屋品質兩者兼顧方面，房住不炒「優等生」長沙或許也遇到了些許煩惱。
記者|陳 利
編輯|魏文藝 盧祥勇
視覺|劉 陽
排版|魏文藝 陳彥希
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