寧波「40年產權」的單身公寓 交易稅費要多少?

記者周科娜

近段時間，寧波（樓盤）的單身公寓市場頗為熱鬧（註：本文所稱的單身公寓，特指土地使用權年限為40年、用地性質為商務辦公的公寓，即俗稱「40年產權」的公寓。下同。）

儘管早在年初就有相關消息、已經形成市場預期，但寧波7月末正式確定於9月15日起實施新的落戶政策、明確「40年產權」的單身公寓也可以落集體戶，還是被單身公寓各類銷售方渲染為天大的利好。

時隔多年重出江湖的「售後包租」，乃至承諾多少年後高價回購甚至之類的銷售手段，雖然前車之鑑甚多，依然還是刺激到了相當一部分將單身公寓作為投資品的購房需求。

如果購置後用於出租，單身公寓因為面積小、總價低，而租金水平往往高過普通住宅，其年租金回報率一般能夠達到百分之四五甚至更高，比把錢存銀行顯然划算，也稱得上是一筆不壞的買賣。

但如果以投資普通住宅、期望日後大幅升值的角度來買單身公寓，那恐怕需要好好考慮——以後出售，「40年產權」的單身公寓非常高的交易稅費，就是一個巨大的不利因素。

今天，我們就來仔細算算「40年產權」單身公寓的交易稅費。

首先需要特別指出的是，「40年產權」的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等，不像普通住宅那樣可以享受交易稅費的優惠政策。

具體來說，單身公寓的契稅，一律按總價的3%繳納，不分面積大小；增值稅及附加，或者按總價或者按差額的5.6%繳納，不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免徵的政策；個稅，或者按總價的2%、或者按差額的20%繳納，也不能享受普通住宅那樣「滿五唯一」（購入滿5年、為家庭唯一住房）可免徵的政策。

還有一種稅，普通住宅交易時候目前是不徵的，但單身公寓交易時必須繳納，即土地增值稅。單身公寓的土地增值稅，或者按總價的5%徵收，或者按30%~60%的差額累進稅率徵收。

我們把單身公寓的交易稅費列表如下（印花稅因為很少，我們就忽略不計了。下同）：

這裡面，所謂核定徵收，一般是指不提供原購房發票的；按實徵收，一般指提供原購房發票的。

目前在寧波二手房市場上，單身公寓買賣以核定徵收方式繳納交易稅費的居多。

依規，契稅由買方繳納，增值稅附加、個稅、土地增值稅則由賣方繳納。當然，寧波二手房買賣的所謂慣例，是房東「一腳踢」、只算淨得多少房款，交易稅費通常是轉嫁給買方的。

下面，我們細細來算帳。

先算在核定徵收方式下單身公寓的交易稅費。

假設一套面積50平方米的單身公寓，單價15000元/平方米，即總價75萬元。據上表可知，這麼一套單身公寓，得繳：

契稅=75萬元X3%=2.25萬元；增值稅及附加=75萬元X5.6%=4.2萬元；個稅=75萬元X2%=1.5萬元；土地增值稅=75萬元X5%=3.75萬元。

總的交易稅費，高達11.7萬元！

如果所有稅費要買家承擔，那買家相當於是按17340元/平方米的單價買入這套單身公寓，實際單價比合同單價高出近2400元一平米。

（責任編輯：王治強 HF013）