驚呆!寧波「40年產權」的單身公寓,交易稅費竟然這麼高……

2020-12-20 騰訊網

近段時間,寧波的單身公寓市場頗為熱鬧。(註:本文所稱的單身公寓,特指土地使用權年限為40年、用地性質為商務辦公的公寓,即俗稱「40年產權」的公寓。下同。)

儘管早在今年年初就有相關消息、已經形成市場預期,但寧波於7月末正式確定於9月15日起實施新的落戶政策、明確「40年產權」的單身公寓也可以落集體戶,還是被單身公寓各類銷售方渲染為天大的利好。

而時隔多年重出江湖的「售後包租」,乃至承諾多少年後高價回購甚至之類的銷售手段(詳見本號推文《包租8年,8年後可按150%價格回購……這樣的單身公寓買著靠譜嗎?》),雖然前車之鑑甚多,依然還是刺激到了相當一部分將單身公寓作為投資品的購房需求。

如果購置後用於出租,單身公寓因為面積小、總價低,而租金水平卻還往往高過普通住宅,其年租金回報率一般能夠達到百分之四五甚至更高,比把錢存銀行顯然划算,也稱得上是一筆不壞的買賣。

但如果以投資普通住宅、期望日後大幅升值的角度來買單身公寓,那恐怕需要好好考慮——以後出售,「40年產權」的單身公寓非常高的交易稅費,就是一個巨大的不利因素。

今天,我們就來仔細算算「40年產權」單身公寓的交易稅費。

PART.1

主要需繳四種稅

首先需要特別指出的是,「40年產權」的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等,不像普通住宅那樣可以享受交易稅費的優惠政策。

具體來說,單身公寓的——

契稅,一律按總價的3%繳納,不分面積大小。

增值稅及附加,或者按總價或者按差額的5.6%繳納(差額問題,下面還會詳細說到),不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免徵的政策。

個稅,或者按總價的2%、或者按差額的20%繳納,也不能享受普通住宅那樣「滿五唯一」(購入滿5年、為家庭唯一住房)可免徵的政策。

還有一種稅,普通住宅交易時候目前是不徵的,但單身公寓交易時必須繳納,即土地增值稅

單身公寓的土地增值稅,或者按總價的5%徵收,或者按30%—60%的差額累進稅率徵收(這個下面也會詳細說到)。

我們把單身公寓的交易稅費列表如下(印花稅因為很少,我們就忽略不計了。下同。):

這裡面,所謂核定徵收,一般是指不能提供原購房發票的;按實徵收,一般指提供原購房發票的。

目前在寧波二手房市場上,單身公寓買賣以核定徵收方式繳納交易稅費的居多。

依規,契稅由買方繳納,增值稅附加、個稅、土地增值稅則由賣方繳納。

當然,寧波二手房買賣的所謂慣例,是房東「一腳踢」、只算淨得多少房款,交易稅費通常是轉嫁給買方的。

下面,我們細細來算帳。

PART.2

沒購房發票

先算在不能提供原購房發票、核定徵收方式下單身公寓的交易稅費。

假設一套面積50平方米的單身公寓,單價15000元/平方米,即總價75萬元。據上表可知,這麼一套單身公寓,得繳:

契稅=75萬元X3%=2.25萬元

增值稅及附加=75萬元X5.6%=4.2萬元

個稅=75萬元X2%=1.5萬元

土地增值稅=75萬元X5%=3.75萬元

總的交易稅費,高達11.7萬元!

如果所有稅費要買家承擔,那買家相當於是按17340元/平方米的單價買入這套單身公寓,實際單價比合同單價高出近2400元一平米。

PART.3

有購房發票

再來算能夠提供原購房發票、按實徵收方式下單身公寓的交易稅費——這個就比較複雜了,小編腦細胞死了起碼一半,主要死在算土地增值稅上……

首先要搞清楚2個概念:

第一,差額,怎麼算?這與計算增值稅及附加、個稅相關。

第二,累進稅率,怎麼算?這與計算土地增值稅有關。

按實徵收方式下的所謂「差額」,在算增值稅及附加時候,是指房子的成交價與原購入價的差額。

算個稅,差額則是指房子成交價減去原購入價、原來繳納過的契稅、本次轉讓房屋中所繳納的稅費(包括增值稅及附加、土地增值稅)及有關合理費用(主要是裝修費用)後的餘額。

資料圖片。圖文無涉

上文所舉例的那套單身公寓,假設當初購入單價是12000元/平方米、即50平米的總價是60萬元——需要提供原購房發票來證明,那麼現在按75萬元出售,需要繳納增值稅及附加=(75萬元—60萬元)X5.6%=8400元

因為計算個稅涉及到土地增值稅,所以我們先來算土地增值稅。

土地增值稅的計算公式是:

土地增值稅=增值額×稅率—扣除項目金額×扣除係數

按實徵收方式下,土地增值稅的稅率,叫四級超率累進稅率,分成30%、40%、50%、60%四檔,具體計算公式分別是:

1、增值額未超過扣除項目金額50%的,土地增值稅稅額=增值額×30%;

2、增值額超過扣除項目金額50%、但未超過100%的,土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

3、增值額超過扣除項目金額100%、但未超過200%的,土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;

4、增值額超過扣除項目金額200%的,土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。

這個公式裡面,扣除項目金額的計算,也有一個公式:

扣除項目金額=原購房發票金額×(1+5%×年限)+轉讓環節繳納的有關稅金(包括此次轉讓時繳納的增值稅及附加、當初購房時繳納的契稅等)。

其中,「年限」代表原購房發票所載日期至售房發票開具之日止的年數。而四級超率累進稅率具體公式中的5%、15%、35%,就是指「扣除係數」。

增值額的計算公式是:

增值額=現轉讓總價—扣除項目金額

還是以上文那套單身公寓為例,假設房東是2年前買入的,當時繳納的契稅=60萬元X3%=1.8萬元,精裝修、所以沒有裝修費用,則:

扣除項目金額=60萬元X(1+5%X2年)+原購入時繳納的契稅1.8萬元+此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元=68.64萬元

增值額=75萬元—68.64萬元=6.36萬元

增值額與扣除項目金額之比=6.36/68.64=9.3%,即沒有超過50%。所以土地增值稅按增值額的30%計算:

土地增值稅=6.36萬元X30%=19080元

現在,我們返回頭再計算這套單身公寓的個稅:

個稅=(75萬元—60萬元—原契稅1.8萬元—此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元—此次轉讓繳納的土地增值稅19080元)X20%=20904元

總結一下。這套單身公寓以按實徵收方式需要繳納的交易稅費,包括:

契稅:2.25萬元

增值稅及附加:8400元

個稅:20904元

土地增值稅:19080元

總計交易稅費:70884元,相當於75萬元總價的9.45%。

資料圖片。圖文無涉

顯然,雖然計算非常複雜,但按實徵收比核定徵收,能少繳將近5萬元的交易稅費。

當然,這是這套單身公寓房價漲得不那麼多的情況下算出的交易稅費。

如果這套2年前以60萬元買入的單身公寓,現在翻了一番,漲到了120萬元,那在按實徵收方式下,需要按40%的稅率繳納土地增值稅,算下來將近19.5萬元之多!其交易稅費總額則高達33.5萬餘元——相當於轉讓總價的28%!

所以需要特別注意的是,在四級超率累進稅率下,單身公寓的土地增值稅,是你賺得越多、稅越高!

我們也做了個比較的表格:

PART.4

結語

不管是核定徵收還是按時徵收,單身公寓的交易稅費,顯然都遠遠超過普通住宅——

同樣是滿2年、50平米的房子,簡單按核定徵收算,單身公寓的契稅、增值稅及附加、個稅、土地增值稅加起來。得繳轉讓總價的15.6%

而普通住宅增值稅及附加免徵、契稅1%、個稅1%、沒有土地增值稅,只要繳轉讓總價的2%就夠了。

按寧波二手房交易的慣例,房東如要買家承擔全部交易稅費,單身公寓的市場接受度高低,可想而知。

當然,目前寧波二手房市場上有些單身公寓房源,其實是虧著賣的。

像鄞州萬達的48克拉,當初1.5萬元/平方米開盤,10多年了,現在市面上掛牌價僅1萬元/平方米出頭點的也不少。

虧著賣的情況下,以按實徵收方式,增值稅及附加、個稅、土地增值稅倒都是不用繳了,但房東的心情,也是可想而知……

寧波晚報記者

周科娜

編輯

葛淑雅

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