[摘要] 10年前，浙江賓館作為中轉站，接待了來自歐洲國家的奧運官方代表團。那一年，第29屆奧運會成功舉辦，榮耀了華夏。
10年前，浙江賓館作為中轉站，接待了來自歐洲國家的奧運官方代表團。那一年，第29屆奧運會成功舉辦，榮耀了華夏。
10年後的今天，仍是在西湖河畔，浙江賓館接待了一支來自中國五湖四海的地產精英。8月19日這一天，第4屆三四五線商旅地產復盤實操分享暨全國渠道聯銷對接峰會在這裡完美落幕，再次驚豔了整個中國。
▲優鋪商學院第四屆峰會全家福大合照
從經紀公司到全國渠道，房地產產業鏈上下遊全線貫通，優鋪商學院攜手中聚房聯聚集了數十位地產精英以及大型商家品牌商代表，聯合打造出地產界下半年的盛世華章。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長、建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會主任委員柴強、徐州新高度董事長陸裕昌、台州新聯贏董事長黃萍、天津安博房地產經紀公司總經理郭瑞林、上海合住贏副總經理楊寧、合創中國董事長弓超、中原商業地產操盤專家張重曉、房聯匯總經理趙天星、海南卓亞集團董事長王生孝、新創會會長陳明亮等出席了本次峰會，帶來極為精彩的分享。
峰會現場，大理傲金網絡科技有限公司趙凌、蘇州共和地產顧問機構高原、內蒙古客立方房地產營銷策劃有限公司於恩鵬、河南鄭州元亨房地產營銷策劃有限公司牛永濤、九養巴登旅遊服務公司賈瑞文、株洲和合瑞美營銷策劃有限公司袁選民等多位老總，成功入股優鋪商學院，成為我們的基石合伙人。
優鋪商學院基石合伙人頒證儀式
「小的公司就像一滴水，小溪流要融入平臺的大海，要加入優鋪商學院的森林」
優鋪商學院基石合伙人在現場表示，自己就像一滴水，河海不擇細流故能就其深，所以毫不猶豫地加入了優鋪商學院。
在優鋪商學院的汪洋中，他們見到了毛大慶、柴強這些行業的泰鬥級人物，他們見到了購物中心、寫字樓、商業街、公寓等全項目痛點的針對性實操，他們見到了優鋪實打實儲備的上萬個品牌商家親臨現場。
優鋪商學院，我們不一樣！
實打實的重量級嘉賓
1.致辭嘉賓
優鋪網創始人＆董事長
中經聯盟創始人＆秘書長
優鋪商學院董事長陳雲峰
做任何事都是天時地利人和，現在的天時就是房地產劇烈的轉型升級，今年行業在劇烈整合，向專業化邁進。轉型就意味著「危」與「機」並存，是難得的行業洗牌機會。
在每次行業轉型的時候，我們應該抱團取。優鋪商學院就是要做商業地產的專業平臺，面向二三四線城市的代理公司、經紀公司和渠道公司。屆峰會我們請到了業內知名人士，第二屆上我們聘請了毛大慶做名譽院長。一生二，二生三，三生萬物，現在優鋪商學院做品牌賦能，各地都有代理公司和經紀公司，但缺乏自己的品牌。
我們要發展100人，也就是說100個在當地具有代表性的人組建公司，一起搭建平臺，告訴每個客戶總部在北京。整合開發商資源，形成產品的專業委員會，覆蓋商業、公寓、寫字樓、車位、網際網路、媒體，把這些全部整合起來。並藉助優鋪兩款APP整合全國的房源。
藉助中經聯盟聚合上遊開發商，已經有10萬的粉絲了，全是房地產高管。我們已經在北京、天津、上海都成立了分盟，8月22日武漢分盟也會成立，9月和10月會在鄭州和長沙成立分盟。從北京開始往全國發展，自上而下，勢如破竹，很快拓展到全國的一線城市。
優鋪的賣鋪寶正在放加盟，租鋪寶做中介選址，11月份和12月份進入深圳、上海，並且要發展100個城市。想一想，一款軟體能在中國100個城市流動，這非常了不起。中國有300多個地級市，我們發展到100個城市，全國性的品牌殺傷力。
十九大明確了「房住不炒」，中國的住宅已經過了頂點，住宅之後一定是商業。現在房子的3種屬性：居住屬性，金融屬性和商品屬性，中央確定打掉了商品屬性，限制金融屬性，只留居住屬性。而中國有一個特別大的機會在商業市場。
優鋪商學院的新未來，件事就是要繼續股權連接，除弊出新，股權連接利於長遠。第二，我們要組建董事會，共同治理優鋪商學院。第三，我們有2款軟體，租鋪寶和賣鋪寶。租鋪寶到年底會開放，在當地3個月就可以盈利。賣鋪寶也在放加盟，用工具做事。
還是一句話：天時地利人和，成就我們。特別感謝每一位，大家都是風風雨雨過來的，相信我們優鋪商學院，大家花時間是值得的，隨著時間，我們的友誼和歷久彌新。
2．演講嘉賓
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長
建設部科學技術委員會委員
建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會主任委員
中國建築學會建築經濟分會副會長柴強
經紀行業一端聯繫著供給者，另一端聯繫著需求者。它之所以重要，是因為房地產交易的金額很大，是高額；頻次很低，是低頻；環節很多，時間很長，專業性非常強，交易者也就是買賣租賃者雙方都非常慎重但缺乏相關專業知識和經驗，所以很多交易者需要誠信和專業的經紀服務。房地產經紀本質上是為人們進行房地產交易提供專業服務，不同於一般的銷售行業，不是簡單的賣樓、賣房，是為交易者提供專業的服務。
房地產經紀行業是房地產業和現代專業服務的重要組成部分。從發達國家和地區來看，房地產經紀行業是房地產業的主體，現在房地產交易量當中新房交易不到10％，但新房交易也是經紀服務，但人們一說起「房地產業」，都是指房地產經紀業和服務人員。
目前國家房地產經紀機構20多萬家，這是從全國工商局和住房城鄉建設部的數據，實際上沒有這麼多。52％的經紀機構是單家門店，42％的經紀機構門店數少於10家，將來還會更加小微化，將來的發展趨勢是「小微化＋平臺化」，是平臺化的發展。
目前，商鋪主要是投資性需求，買商鋪的目的主要是通過出租獲取收益，在意長期的 。所有的投資都是租金收益加上持有期末的增值收益，商鋪更決定於持有期間的收益，如果是海外買還有貨幣的問題。所以，做商鋪更要求專業性。
演講嘉賓：
優鋪商學院副董事長江志祥
商業地產已經進入了下一輪藍海，但是三四五線城市的商業地產成了「傷業」。商業地產復盤不是從一個點就可以復盤的，它存在不同的屬性，具有商業的綜合價值屬性。
商業地產的系統復盤應該歸納為「九九歸一」復盤大法，該從9個維度和1個中心去展示商業地產的復盤。「九九歸一」的「一」是商業價值，而我們所承擔主要的責任就是要把商業價值進行提升。要實現九大維度，要考慮商業業態，物業類型、運營常態、價格動態、場景加持、策略導流、回報吻合、開疆拓客、案場逼定。
10．演講嘉賓
商業有很多代理公司和經紀公司一下子很難在技術上復盤。在這個轉型提升，在轉向商業的道路當中，企業還要進行生存和盈利。就是從非常好操作，也有管理輸出和經濟輸出的車位入手。
對於開發商而言，為什麼車位不好賣，個是小區的規範性不強，第二個是有些小區還沒有交付，第三是業主感覺到花10萬買車位沒有佔到便宜。所以這就造成了開發商難賣車位和業主沒佔到便宜的心理博弈戰。
賣車位模式是什麼？其實1萬送8萬是1個禮包，即現在買了車位，還可以回購，還可以送一系列的東西。送八件品牌家電，九樣經典家具，八大裝修主材。第二類套餐，買車位家裡送油卡車、裝飾品、淨水系統、全套的智能家居等。第3個套餐，可以送油煙機、送燃氣灶，消毒櫃、洗碗機、冰箱、洗衣機等等。我們可以混搭，針對小區、面積和戶型混打出任何的套餐。
車位的合報快銷一定要分析開發商的痛點，客戶不買的原因是什麼，隨後調整策略。剛才講的只是部分案例，因為小區不同，戶型不一樣，面積不樣，所以不整個打法以及組合也不一樣。總體而言，我們可以做到讓客戶不花錢得到東西，買車位。讓開發商可以快速變現，快速得到資金保障。我們的合作辦法是什麼呢？只要加入優鋪，成為優鋪的股東，我們就有不一樣的工具。
演講嘉賓
優鋪商學院滄州分院副院長、優鋪商學院創始合伙人、天津安博房地產經紀公司總經理郭瑞林
商旅地產就是旅遊業和房地產的相結合，開發與經營模式所形成的各種物業的總成，滿足城市居住短期居住，作為置業者的第二居所的可售物業，滿足休閒居住、養老等相關的房地產開發形式，包括時權酒店、產權酒店、養老度假村等。
為什麼要選擇商旅地產？因為這是搶佔一個市場的藍海，差異化的發展與生存的機會。很多時候有一句話叫天時地利人和，往往一點成績不是我們多，只是我們藉助了天時地利人和，在對的時間我們抓住了對的方法而已。
以前行業內一直把一類產品叫做虛擬鋪，一直強調的是化虛為實，可我叫它分割鋪。因為商場是真實存在的。我們的商鋪是什麼？是一個大的商場裡，把它分割成若干個鋪位，商場是真的，鋪位是真的，合同是真的，產權證是真的，將來的租賃運營、回報也會是真的。一定要讓購買者覺得對它有信心，它是一個實實在在存在的，它不是虛無的，不是縹緲的。
針對有傳統儲蓄觀點的人，我們灌輸的是儲蓄，現在錢放到銀行只能儲蓄。與這樣的投資相比，商鋪可能有相對比較好的收益。還有就是尊老，買商鋪每年返期可以成為助學基金，就是挖掘所有傳統的美德，讓他如何和我們產品有效對接。這些都是我做產品的心得。
8．演講嘉賓
優鋪徐州城市合伙人、優鋪商學院徐州分院院長、優鋪商學院創始合伙人、徐州新高度董事長陸裕昌
商業地產本質是經營，換句話說不是房子賣得好壞，本質是經營能否起來或者能否持續經營。商業地產的屬性金融，投資商鋪主要是 ，而且每年要有增加。
商業地產有8大失敗原因：經營模式、規劃錯誤、物業設計、動線不暢、品牌業態組合不好、裝修管控無力、營銷企劃缺失、招商。
同時商業地產也有8大誤區：一是銷售價格虛高，商業地產的價格高；二是商業地產的管理人員認為開發利潤可以彌補經營虧損；三是市商業經營認為就是招租，招滿鋪子基本上就完成了經營；四是規劃設計在前，建好房子再招商；五是業態定位，找商業經營者定位，因為我是2001年以後步入房地產，經歷了先做商業再做地產。很多做地產沒有商業經驗，所以找商業經營者定位；六是商業地產定位；七是商業經營人做商業地產，或者地產人做商業經營；八是商業規模越大越好。
商業地產復盤需要4＋2戰略，即2大利益點：人流和資金。4個方塊指消費者需求、經營效益、 、開發利潤4個整體利益面。
定位定乾坤，我認為做商業地產的核心關鍵就是定位。先做市場調研，畫3張地圖：商業地產、區域商業地圖、項目周邊商業地圖。還要進行3個測算：項目總測算，租售或持比例測算和開發階段、招商階段、運營階段投入產出測算。
我加入優鋪之後享受到了3大優勢：一是平臺，通過租鋪寶和賣鋪寶基本上可以把當地城市的一手商鋪、二手商鋪全部集中在平臺。二是管理工具，把城市裡的經紀人、經紀公司分級別全部整合在一起，它是輕資產運營，提供管理工具。三是品牌資源庫，優鋪上有四五萬個平臺，有了資源庫，可以讓招商簡單得不能再簡單了。
14.演講嘉賓
優鋪商學院創始合伙人、優鋪商學院台州分院院長、台州新聯贏董事長黃萍
商業地產核心是運營，一個項目的成功，運營決定了內容的增值價值。既要持續運營，也要在銷售過程中融入運營裡的。商業地產要成功，一定要融入進去，把運營逐步融入進去，讓商業有價值，有價值之後就不怕價格高。
運營過程中，未來市場的客戶是誰要分析清楚。運營就是做活動，賺人氣，為經營戶帶來生意。商業價值構成裡，雖然把運營放在了後面，實際上運營應該在前面，很多時候運營就是招商，我們經常把招商和運營分開，實際上是分不開的。因為一個新的商業體不是招一次就可以了，它會面臨很多淘汰。
全國三四五線城市共289座，其中三線70，四線90，五線129。三四五線城市，很多是賣不動的項目，也就代表存量，三四五線城市面積庫存有1．2億平方米，1．44萬億，這還是一片碧海藍天。
演講嘉賓
上海合住贏酒店管理有限公司副總經理楊寧
地產行業時冷時熱存量大，處境尷尬去化難。尤其是公寓作為配比性產品，經商不及商鋪，辦公不及寫字間，居住不及住宅。持有成本高，40年商業產權抗性高。
面對這樣的情況，如何解決公寓去化難的問題呢？要從兩個核心元素出發：用戶形象管理和擴大營銷群體。
合住贏是一家自帶客戶牛兩的全周期公寓專業服務商，在線管理的房屋超過了4萬套。在營銷和資源整合上，我們經驗豐富的營銷專家合創中國，市代理項目布局全國，城市覆蓋量比肩一線開發企業，合創中國獨創樂得資產證券化理論和不動產「營銷九大法」，給予營銷顧問的支持。在產方面，我們有中青旅背書，中青旅是我國旅遊業家以完整旅遊概念上市的公司，我們知道的烏鎮、古北水鎮等都是旗下企業。在當下情況下，途家、合創中國、中青旅共創了合住贏的品牌，給合住贏公寓項目以流量和渠道支持。
當今社會產品只是一個公司的標配，公司和公司間的競爭已經不再是單純的產品競爭，而是模式和模式的競爭，在營銷的道路上，擁有好的模式就如同用開著法拉利的速度秒殺一切穿著拖鞋的對手。以前沒有任何賦能的情況下總是期待未來，但今天有好的模式將等待我們。
演講嘉賓
中原商業地產操盤專家、共生型營銷法則倡導人、中原商業智庫平臺管理管家張重曉
現在整個中國的商業地產迎來藍海時代，我們發現藍海時代的產生讓整個商業也變得非常多元化。以前都統稱為商業，慢慢融入商貿，接著有商旅、商務，現在又有商創、商科，今年又迎來了很多產業園、科技園的綜合生態園區的項目。
和通貨產品相比，寫字樓更有難度。它門檻高，承擔很高的運營風險。因為寫字樓不是敞開門做生意，只要招商完成了運營就好了樂觀，但租金是永不附加，自營部分還要考慮市場上的號召力、產業地位等等，要做到這些有很大的難度。
營銷的傳統渠道用不了。只能用事件類的圈層活動做復。商業地產的常規操盤法是常規產品賣價格定位、角色定位，圈人群，後賣角色運營。而我們步上去就賣客戶。整個宣傳過中，經常講的是產品，反其道行之，獲得了很大的落地效能。
11.嘉賓演講
中聚房聯會長、一二手地產培訓導師、房地產狼人學院總教練閔新聞
開發商的痛點是標準化的產品不愁，非標產品去庫存很難，操刀力比較弱。代理公司的痛點是品牌弱，不敢涉足商旅文，單槍匹馬，地位非常低下。經紀公司的痛點是限購、限貸、限商等造成了今天中介經紀公司的微利、薄利甚至虧損。
破局之法一是破錢關，必須把錢當做工具。二是破情關，所有的目標都是為情服務。三是破能量關，散發出來寬容。四是破生死關，過得好的時候要想到未來不好過的日子。
個人的能力是有限的，團隊的能力是無限的。個人只有依附團隊、加入團隊才會變得偉大，未來才有資格。
演講嘉賓
海南卓亞集團董事長、三亞市房地產中介協會會長、海南房地產中介協會常務副會長王生孝
對於旅居房產，房、客有很重要的分離。在新環境中把旅遊地產玩轉？主要的是通過業務銷售，整體來說，對於分銷商和經濟公司就是一體，經紀公司可能會在一、二手有相互轉介的可能，要連接好上遊項目，下遊就是對客源市場的分析。
旅居地產現在存在的一些問題，可能機制上缺乏機制考核基礎，就是不知道怎麼入手、怎麼運營，還有就是不知道怎麼操盤。因為都是做二手房，對賣新房根本不了解。缺乏專家，從開發、銷售到維護缺乏科學的指導和論證，對旅居的概念不清晰。還缺乏勇氣，業務上我們不敢突破，還有就是團隊構架調整與人員二次分工是業務發展的必然結果，變則通，不變還是留個問號，但變應該是有機會的。
演講嘉賓
新房創業聯合會會長、浙江卓惟途欣資產管理有限公司總經理陳明亮
我們要對房地產行業有清晰的認識。它之所以成為下一個藍海，主要是兩個因素：一是下一個中國的方向是消費升級；二是文旅把握了均衡發展。文旅地產重要的核心特點是考慮中國經濟的均衡發展方向，政策提出了對西部的扶持和旅遊產業的支持，所以文旅地產主要是在消費升級、均衡發展兩個方向。
目前商旅地產以文帶旅，以旅帶商，以商促產，機遇與挑戰並存。前面有中國經濟的巨大張力，有巨大的藍海市場。目前中國經濟的現狀所有的趨勢比較光明，但整體來說真正產生具有強大消費力或者巨大經濟效應還比較困難。目前，文旅地產的機遇是國家依然鼓勵大消費。
9．演講嘉賓
順聚控股創始人高飛
（插入高飛照片）
企業怎麼把商業做好，怎麼從中介真正的轉型成總代。從職業到創業的合伙人機制，所有的項目都有中高管項目跟投。在項目眾籌裡，我們一直在探討新型模式的探索。所有的眾籌合作體就是分享、眾籌、模式、大眾、開放、機會、轉變、平臺和發展。所以在合作新模式的探索裡以人為導向，而不是以項目為導向。我們在行業界一直對所有人講不缺項目，缺得更多的是人才。所以我們把人放到了個，把項目放到了第二個。
要做到前市場，先策劃，中銷售，後服務。把服務提到了位，把市場也提到位，中間銷售和策劃自然而然就有了。經營一家小型企業的時候，就是靠感情。到中公司的時候，我們學會了靠機制。稍微偏大一點的時候，文化就重要了。
13．演講嘉賓
房聯會現任會長、德商匯執行會長、房聯匯網絡技術有限公司總經理、榮城新房部總經理、雲南邦房副總經理趙天星
說到旅居地產，首先是海南，接下來就是雲南。雲南的旅遊人數和旅遊收入每年都在持續上漲，收入從2014年的17．4％上漲到2017年的33．3％，此外國家「一帶一路」的政策，雲南將是面向南亞和東南亞的橋頭堡。
雲南的交通正在快速發展，昆明的長水機場年吞吐量達到了4195萬人，全中國排名第五。到2015昆明新的機場會新增25個機場，高鐵已經「八出省，五出境」的框架已經基本完工了。所以雲南將成為下一個海南，錯過海南，就不要再錯過雲南了。
實打實的賦能支持
優鋪商學院賦能落地，360°為合伙人承擔各項賦能性資源整合併線下落地職能。本次峰會，優鋪商學院創始合伙人弓超也在百忙之中特意奔赴杭州，以特邀嘉賓的身份來到峰會現場，為優鋪商學院站臺。
加入優鋪商學院合伙人都是緊密連接的家人，平臺實打實的落地賦能服務讓彼此更加強大。在峰會的股東會議上，所有股東在會上表示，將全力支持弓超總的創新事業。
實打實的商家資源對接
從上遊的開發商，到中下遊的經紀公司、代理公司、營銷策劃公司，優鋪商學院強大的整合與賦能能力覆蓋了商業地產產業鏈的全部環節。本次峰會，廣譽遠、just擼it、如意餛飩、都可茶飲、老廟黃金等20家優鋪商學院合作品牌親臨峰會，囊括了餐飲、健身、零售、娛樂、養生全業態，各品牌相關負責人分享拓店計劃和選址需求，現場完成品牌對接。
峰會上所展示的開發商資源、品牌資源、網際網路工具、營銷操盤經驗，都只是是商學院平臺綜合性賦能力量的「冰山一角」。優鋪商學院是中國商業地產的黃埔軍校，平臺上網聚商業地產行業精英講師，並幫助合伙人與開發商項目資源對接、與品牌商家資源對接，並整合各地區中介、代理渠道資源對接。平臺採用股東捆綁形式，面向全國範圍經紀公司、代理公司、渠道公司以股權形式加入商學院，優鋪將於2020年～2022年3年間收購51％股權，整體打包上市，屆時所有合伙人將共同分享平臺福利。
優鋪商學院董事長陳雲峰，於2016年6月正式創立中國首席商鋪租售O2O平臺優鋪，公司總部設立於首都北京，瞄準商業地產垂直細分市場的藍海機遇，著力打造商業地產全產業鏈生態圈，天使輪融資已獲得東方資產旗下東方邦信置業、優享創智（5Lmeet共享際）、中經大業資本、中投置地等機構的數千萬元投資。
同年11月，品牌正式對外發布，並於2017年7月正式上線APP賣鋪寶，從根本上改變了開發商、經紀人、品牌資源信息不對稱、銷售難、招商難等問題，其通過聯動開發商、經紀人及品牌資源，打造專屬商業地產的資源整合營運平臺，以共享眾包服務經紀世界，用數據戰略引領商業地產。
2018年4月，優鋪面向存量市場正式推出租鋪寶App，服務於商鋪店主、開店創業者、品牌商家群體，致力於提升實體商業選址效率的網際網路商鋪交易服務平臺。
租鋪寶的商業模式從根本上改變傳統商鋪租賃行業信息不對稱、選址效率低、風險難規避等弊端，旨在通過數據化、智能化、專業化的精準選址服務，依託真實海量的在線鋪源，公開透明的交易原則，專業精準的匹配服務，重構開店體驗，提高運營效率。
2018年3月，優鋪商學院誕生，並與城市合伙人通過股權合作，為其進行平臺賦能、品牌賦能、資本賦能、服務賦能、工具賦能，共同搭建覆蓋全國的中國首席商鋪租售O2O平臺，既賦能全國從事商業地產租售業務的中小型房地產中介公司，同時也能幫助住宅類公司向商業轉型。第4次峰會成功舉辦後，優鋪商學院累計發展股東已接近40人。
優鋪商學院的股東不僅僅在股權上的緊密捆綁、共同發展的合伙人，在情感上也是肝膽相照、風雨同舟的家人。不少合伙人在享受到優鋪商學院賦能服務之後，主動擔任起了優鋪商學院的「宣傳員」，向身邊的地產同僚介紹商學院。同時，創始合伙人黃萍、郭瑞林、陸裕昌等，更是主動請纓擔任峰會的分享嘉賓，將自己在商學院獲得的實實在在的優惠分享給參會嘉賓。
正是——
杯中酒常滿，優鋪開門廣交四海朋友；
峰會不停歇，平臺落地實幹說到做到。
更多的賦能力量和品牌展示，將在下一次的武漢峰會中繼續輸出，更多的資源整合型賦能服務優鋪商學院將在未來不斷展現！我們期待更多經紀公司、代理公司、渠道公司加入到優鋪商學院大家庭之中來！
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